Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Triển vọng tích cực cho toàn thị trường.

Tại cuộc Hội thảo "Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản" do Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh mới đây, ông Nguyễn Trần Nam nhận định rằng: thị trường BĐS đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất thiết yếu của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, hình thành nếp sống văn minh hiện đại. Bên cạnh đó, kích thích sự phát triển của các ngành kinh tế khác đi theo thị trường BĐS.

Về giao dịch mua bán trên thị trường, theo ông Nam, thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự phát triển bền vững với tốc độ ổn định. Các dự án BĐS vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường. Chỉ tính riêng trong quý III/2018, hai địa phương này đã đưa vào thị trường đạt 20.328 sản phẩm mới. Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷ lệ hấp thụ đạt 63,5% (mặc dù trong thời gian này có tháng ngâu – tháng 7 âm lịch và mùa khai giảng). Con số này tăng gấp rưỡi so với lượng giao dịch của năm 2014, chứng tỏ người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực, cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản. Đáng chú ý, mặc dù giao dịch tăng trưởng mạnh nhưng giá BĐS luôn được giữ ở mức ổn định. Giá không tăng chứng tỏ cung cầu cân đối, nguồn cung không quá lớn. Điều này là nhờ sự điều hành tốt của chính phủ, cơ cấu sản phẩm phù hợp của doanh nghiệp và sự hiểu biết của người dân ngày càng tăng. Minh họa về sự tăng trưởng tốt của thị trường, là một chi tiết khá thú vị: thời gian bán hết trung bình của một dự án bất động sản thuộc phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ tại Hà Nội chỉ trong 6 tháng, trong khi tại các nước khác trong khu vực, một dự án bán trong vòng 3 - 4 năm vẫn chưa hết hàng.

Nếu nhìn rộng toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam thì tiềm năng còn rất lớn. Nhu cầu thị trường không chỉ có phân khúc nhà ở (căn hộ, biệt thự, condotel...), mà còn bao gồm cả thị trường văn phòng, BĐS liên quan đến sản xuất kinh doanh (gồm BĐS bán lẻ, BĐS lo- gistics, các Khu công nghiệp, BĐS liên quan đến hạ tầng như sân bay, hải cảng…). Thị trường BĐS vẫn có nhu cầu rất lớn vì Việt Nam được coi là đang có tiềm năng phát triển: thu nhập bình quân đầu người và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, tỷ lệ diện tích nhà ở/người của ta vẫn rất thấp nếu so sánh với những nước phát triển chưa ở mức độ cao trong khu vực như Thái Lan.

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Bên cạnh thị trường nhà ở, đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhu cầu trong thời gian tới là rất lớn, khả năng thành toán tốt. Tuy nhiên, gần đây đang có sự chững lại nhất định do các vấn đề về pháp lý. Thời gian tới, với sự tăng trưởng mạnh của du lịch, nhu cầu về cơ sở lưu trú phục vụ du lịch, đặc biệt là các tín hiệu tích cực khi Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch…) khẩn trương xây dựng ban hành theo thẩm quyền các văn bản: Về quy chuẩn tiêu chuẩn, quy chế quản lý vận hành, quy định chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu.

Chủ tịch VnREA lưu ý, khó khăn về thủ tục hành chính đang là một điểm nghẽn của thị trường. Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian việc qua. Không phủ nhận sự cần thiết của việc phòng chống tham nhũng, tuy nhiên về trung hạn cũng sẽ làm giảm đáng kể số dự án và sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ “vừa làm vừa nghe ngóng” hoặc đùn đẩy lên cấp trên làm chậm thời gian triển khai, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển chạy về các “tỉnh lẻ” như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái… nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư "tay ngang”, không đủ tiềm lực tài chính phải bán dự án. Đây sẽ là cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài chuyên nghiệp với tiềm lực tài chính vững vàng.

“Khó” như cao cấp - “Dễ” như trung cấp

Ở góc độ chuyên môn, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong thị trường BĐS, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Ở chiều hướng ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Trong đó, điển hình như tại địa bàn TP.HCM, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

Trong 3 năm vừa qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam đã tăng trưởng theo từng năm. Các chủ đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí các tuyến metro. Các chủ đầu tư Việt Nam thường hợp tác dưới hình thức liên doanh với các chủ đầu tư nước ngoài để tối ưu hóa quá trình tìm kiếm vị trí dự án đầu tư và quản lý dự án… Đặc biệt, các doanh nghiệp hiện đã rất chủ động tự tìm kiếm cho mình một nguồn vốn thay thế tín dụng ngân hàng. Trong đó, các doanh nghiệp đã tái cơ cấu mạnh để niêm yết lên sàn chứng khoán, bắt tay với nhiều đối tác là quỹ đầu tư ngoại cùng hợp tác phát triển dự án. Do vậy, chúng ta không quá lo là vốn đầu tư BĐS sẽ "tắt" một khi các ngân hàng "khép" bớt cửa cho vay.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thứcvà cơ hội bền vững
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Quân cũng đưa ra nhiều khuyến nghị cho doanh nghiệp BĐS để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS (kể từ năm 2019). Trước hết, các doanh nghiệp cần bảo đảm hiệu quả kinh doanh, trước hết là bảo đảm chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bởi vì kể từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT- NHNN và Thông tư 16/2018/TT- NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Tiếp đến, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình nhà ở xã hội của thành phố…   Bên cạnh đó, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực; và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS mạnh. Cần xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện huy động vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán và nỗ lực phấn đấu để niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Thị trường chứng khoán là kênh dẫn vốn quan trọng hàng đầu, xu thế phát triển tất yếu cho các doanh nghiệp địa ốc. Đơn cử, 9 tháng đầu năm 2018, có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và  22.645  tỷ  đồng  lãi  ròng (tăng 87%). Trong đó, có 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%), 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận, và nhóm  doanh  nghiệp  thuộc Vin- group (Vinhome, Vinretails, Vin- com) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo, chiếm đến 67,61% tổng lợi nhuận của 65 DN niêm yết. Kênh dẫn vốn từ thị trường chứng khoán vào thị trường BĐS đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới đây.

Khi so sánh hai thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có thể nhận thấy sự khác biệt rõ rệt là phân khúc giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường TP. Hồ Chí Minh trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất trong tất cả các phân khúc tại Hà Nội. Tuy rằng phần lớn các khách hàng của cả hai phân khúc này đều là người mua nhà để ở, cho thấy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, sự dẫn dắt của phân khúc hạng B tại Hà Nội có thể phần nào được giải thích bởi tâm lý khách hàng. Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng v.v. Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Hà Nội

Nguyễn Cảnh

Bạn đang đọc bài viết Địa ốc năm Kỷ Hợi 2019: Thách thức và cơ hội tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư toasoanthuongtruong@gmail.com