Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và lợi nhuận

Theo thông tin mới nhất trả lời báo chí trong cuộc họp báo Thành ủy Hà Nội chiều qua ngày 26/6 thì tổng quỹ đất đối ứng cho 5 doanh nghiệp được chỉ định thực hiện dự án BT xây đường là 270 ha tương ứng với số vốn đầu tư 15.351 tỷ đồng.

Như vậy tính trung bình, mỗi doanh nghiệp đầu tư hơn 5,6 triệu đồng để sở hữu một m2 đất tại Hà Nội, trong đó có nhiều diện tích đất thuộc khu vực nội thành.

Đơn cử, Dự án Xây dựng tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên, đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2,5, dài 1,8km, tổng vốn đầu tư khoảng 1.620 tỉ đồng. Nhà đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng. Quỹ đất đối ứng là 54ha tại Khu. Như vậy, tính trung bình, Vĩnh Hưng chỉ phải đầu tư 3 triệu đồng cho mỗi m2 đất.

Dự án BT và những “Con số biết nói”

Vốn đối ứng dự án lên đến 54ha đất tại các quận nội thành.

Với các khu đất đối ứng tại dự án xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu di dân tổ 24, 25 với diện tích khoảng 11,29 ha; Khu quỹ đất do nhà đầu tư đề nghị bổ sung để đảm bảo cân đối giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất đối ứng, gồm: Dự án Ao Cây Dừa (diện tích đất khoảng 0,52 ha); Dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng (diện tích đất khoảng 11,9 ha)…

Theo bảng giá đất các địa bàn TP Hà Nội tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019, giá đất nhà ở trên khu vực đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng cao nhất hơn 37 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng 13 triệu đồng/m2.

Năm 2016, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội - Vũ Hồng Khanh đã ký ban hành Quyết định 368/QĐ-UBND phê duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đường Vành đai II từ đoạn cầu Vĩnh Tuy đến cầu Mai Động (Km0 – Km0+840) thuộc quận Hai Bà Trưng. Theo Quyết định này, mức giá đất ở cao nhất là 84,36 triệu đồng/m2 thuộc vị trí 1 đường Minh Khai (đoạn từ Kim Ngưu đến cuối đường) có hệ số điều chỉnh là 2,14 lần so với giá đất ở quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội.

Hệ số điều chỉnh giá đất ở ở vị trí 3, vị trí 4 đường Minh Khai (đoạn từ Kim Ngưu đến cuối đường) giá đất ở sẽ được điều chỉnh theo hệ số là 2,09 lần so với giá đất ở quy định, theo đó số tiền tương ứng với giá đất ở là 35,86 triệu đồng/m2.

Trao đổi với Thương Trường về vấn đề này, Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm – Nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, không thể tính giá nhà dự án dựa trên bảng giá đất của Thành phố ban hành: “Giá đất đô thị do chính quyền định ra cho từng khu vực chỉ là căn cứ tính thuế, trên thực tế giá có thể cao hơn nhiều. Giá dự toán công trình do tư vấn thiết kế tính toán và giá đất do các chuyên gia về giá đề xuất chỉ mới là giá dựa trên cơ chế giá cả, chưa tính đến các yếu tố khác”.

Với việc xây dựng nhiều dự án BĐS từ quỹ đất đối ứng khi thực hiện các dự án BT của thành phố, dư luận cho rằng: doanh nghiệp Vĩnh Hưng sở hữu giá trị lợi nhuận tương đối  “khủng” từ việc kinh doanh các sản phẩm BĐS này

Việc nhận 96 ha đất tại khu Sài Đồng A (Quận Long Biên) để đối ứng cho số vốn 9.459 tỉ đồng cho dự án xây dựng tuyến đường bộ trên cao dọc đường vành đai 2 đoạn từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã tư Sở, kết hợp với mở rộng theo quy hoạch phần đi bằng đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã tư Vọng. Công ty Louis Group thuộc Tập đoàn Lã Vọng đầu tư hơn 9 triệu đồng/1m2 đất tại khu Sài Đồng.

Trên thực tế, một số dự án chung cư tại khu vực Sài Đồng đang có giá bán thấp nhất khoảng 17 triệu đồng/m2/. Chưa kể những dự án liền kề, khu biệt thự như Vinhome rẻ cũng vài chục triệu đồng/m2. Phép tính sơ bộ cho thấy giá trị lợi nhuận mà doanh nghiệp này thu về cũng không hề nhỏ từ dự án BT được cấp phép.

Tỷ lệ đất khai thác 26%: UBND Thành phố Hà Nội có lý tưởng hóa con số?

Cũng tại cuộc họp báo chiều ngày 26/6, Thành Ủy Hà Nội cho biết,cả 5 dự án BT mà thành phố chuẩn bị cho triển khai đều là các dự án được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2009-2015, nhà đầu tư đã bố trí vốn để lập hồ sơ đề xuất dự án, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, đã được UBND thành phố báo cáo các Bộ, ngành Trung ương xem xét và được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương thực hiện theo hình thức BT và cho phép thành phố chỉ định Nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng BT. Thành phố cũng nhấn mạnh, thực chất các nhà đầu tư được khai thác thương mại chiếm khoảng 26% quỹ đất đối ứng, còn lại để xây trường, đường, diện tích cây xanh…

Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm  giữ quan điểm: “Công trình phải đem đấu thầu để chọn nhà thầu bỏ giá thấp. Giá thị trường của từng khoảnh đất được xác định thông qua đấu giá để trao cho người bỏ giá cao nhất. Vậy khi cần có tiền để trả cho nhà thầu thì chính quyền tổ chức đấu giá đất, không thể làm khác, dù với bất kỳ lý do gì thì mới đảm bảo tính minh bạch. Hiện nay cơ sở nào để đổi lấy từng ấy đất tôi thấy còn đang rất mù mờ, cần được nêu rõ, nếu không sẽ dẫn đến thất thoát như nhiều dự án nhỡn tiền”.

Dự án BT và những “Con số biết nói”

Giá đất trên thực tế cao hơn nhiều lần so với định giá đất của UBND TP Hà Nội.

Bên cạnh đó, ông Phạm Sỹ Liêm cũng cho biết thêm, mật độ sử dụng đất được quy định theo từng khu vực và từng mục đích sử dụng là dùng để xây nhà thương mại hay giải trí… Hơn nữa, hiểu thế nào là khai thác? Cái này còn rất chung chung nên con số 26% chưa nói lên được điều gì cả.

Một thực tế, ở các dự án xây dựng hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư đã tận dụng tối đa diện tích để xây dựng nhà ở, phần diện tích cây xanh, sinh hoạt chung, công viên, hồ nước bị cắt giảm,

Đơn cử như dự án Mipec – 229 Tây Sơn (Đống Đa – Hà Nội),  Ban quản trị đã gửi đơn kiến nghị đến nhiều cơ qua chắc năng tố cáo chủ đầu tư – Công ty cổ phần hóa dầu Quân đội lấn chiếm diện tích sử dụng chung, không thực hiện làm đường, trồng cây xanh theo đúng hồ sơ xây dựng đã được phê duyệt nhiều năm mà không có kết quả.

Bảng tổng hợp về chỉ tiêu sử dụng đất trong báo cáo điều tra khảo sát về kiến trúc - quy hoạch và công năng sử dụng các tòa nhà chung cư cao tầng do Bộ Xây dựng thực hiện năm 2016 cho thấy diện tích chiếm đất ngoài đơn vị ở hay khu ở nằm trong diện tích khu vực được quy hoạch là khá lớn: ví dụ như tại KĐT Trung Hòa - Nhân Chính, mật độ xây dựng là 41,06%, hệ số sử dụng đất 2,7 lần nhưng tại nhiều lô đất ở mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đấ vượt quy chuẩn cho phép. Tại KĐT Times City nhiều ô đất thuộc nhóm nhà ở cao tầng có hệ số sử dụng đất lên đến 12, 13 lần (ô số 6); 13, 14 lần (ô số 7) hay 10, 11 lần (ô số 8). Vì vậy, dư luận vẫn đặt câu hỏi về hệ số sử dụng đất 26% của 5 doanh nghiệp được Hà Nội chỉ định thầu theo hình thức BT liệu có phải là con số mà Thành phố đang lý tưởng hóa?.

Khánh An

Bạn đang đọc bài viết Dự án BT và những “Con số biết nói” tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư toasoanthuongtruong@gmail.com