Trước vấn đề "mất thời gian sử dụng đối với nhà đầu tư" và những bất cập chưa hợp tình, hợp lý trong Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư. HoREA đã có văn bản gửi trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội ,Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào kinh doanh. Nhằm tránh những thiệt hại đối với nhà đầu tư và tránh thất thoát trong quản lý vốn, tài sản của nhà nước.

HoREA: Đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao đưa vào kinh doanh
Nhiều dự án BĐS lớn nằm đắp chiếu cả thập kỷ vẫn chưa khởi động sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư nhiều mặt không chỉ về mất thời gian sử dụng

HoREA nêu ra một số điểm còn bất cập như :

 Đối với hầu hết các dự án bất động sản, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (Phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm). Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. 

Toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm. Để giải quyết một phần điểm bất cập này, ngày 06/01/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tại khoản 1 Điều 2 đã quy định "Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở" (Ghi chú: "đất ở" là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài).

 Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu", phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh thì trong các năm qua, đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

 Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, đã có 23 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới. Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án "đắp chiếu" đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Trong đó, có những dự án đã bị "đắp chiếu" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, sau khi được chủ đầu tư mới "giải cứu" thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Trước nhiều  ý kiến quan ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Hiệp hội nhận thấy việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ.

Do vậy, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét có văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh áp xác định thời hạn sử dụng đất dự án kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào sử dụng, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng.

Đoàn Ninh

Bạn đang đọc bài viết HoREA: Đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao đưa vào kinh doanh tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư toasoanthuongtruong@gmail.com