Hải Phát - Cứu tinh của Usilk City hay “con bài chiến lược” của MB?

Tháng 11/2015, MB lên phương án xử lý nợ đối với khoản vay dự án CT2-105 của Sông Đà Thăng Long (STL). Theo đó, giải pháp ban đầu là tái cấu trúc khoản vay bằng hình thức tiếp tục bơm vốn cho STL – chủ đầu tư dự án Usilk City nói chung, và tòa CT2-105 nói riêng.

Đáng chú ý, STL thời điểm đó đã không thể vượt qua các tiêu chí cần thiết để nhà băng bơm vốn cứu dự án. Chi tiết như sau: tạm tính đến 31.10.2015, nợ lãi treo của STL với MB là 164,14 tỷ đồng. Dư nợ gốc quá hạn (giá trị tính dến 30.9.2015) là 250 tỷ đồng – theo thẩm định của nội bộ MB.

Chưa dừng lại, khoản nợ sau khi được cơ cấu 1 lần từ năm 2012 theo hướng giãn lịch trả nợ sang 2013 đã bắt đầu quá hạn vào tháng 12/2013. "Từ đó đến nay (tức tháng 11.2015), sau khi thực hiện rất nhiều biện pháp bổ sung tài sản đảm bảo, thanh lý một số tài sản nhưng khách hàng vẫn không trả được hết nợ cho MB" – một tài liệu nội bộ MB cho hay. Điều này khớp với thực tế hoạt động cầm chừng (không đủ trang trải) của STL thời gian 2014-2015. 

Quyết định thành bại cuối cùng của cách thu nợ này, là nằm ở khách hàng – chứ không phải ý chí của MB hay SĐTL và HPTĐ

Quyết định thành bại cuối cùng của cách thu nợ này, là nằm ở khách hàng – chứ không phải ý chí của MB hay SĐTL và HPTĐ

Tới tháng 2.2015, HĐQT MB phê duyệt chủ trương phương án tái cấu trúc khoản vay của STL tại CT2-105 Usilk City với 5 điều kiện. Tháng 11 cùng năm, phương án đã bị loại do STL đáp ứng được quá ít điều kiện nhà băng đưa ra (!)

Đơn cử, STL chưa thực hiện được việc tổ chức khách hàng thống nhất tiến độ thanh toán của các căn hộ đã bán (404 căn). Thứ hai, STL đề xuất bỏ xác nhận của cơ quan Nhà nước về thứ tự ưu tiên thanh toán sau nghĩa vụ nợ tại MB sẽ tiềm ẩn rủi ro khi dòng tiền Dự án về bị phong tỏa – đồng nghĩa MB không có khả năng thu hồi cả khoản nợ cũ lẫn nợ mới (!)

Điểm quan trọng nhất của phương án tài trợ tái cấu trúc CT2-105 của MB là "STL phải thống nhất được với tất cả những người mua nhà về tiến độ thanh toán tiền và cam kết đóng đúng tiến độ". Nhưng, vấn đề này, giữa STL và người mua nhà chưa đạt được đồng thuận 100% mà còn phát sinh yêu cầu phạt từ người mua (năm 2015).

Do đó, phương án tài trợ để "cứu" CT2-105 (hay đúng hơn là thu hồi nợ bằng cách... câu giầm) là khó khả thi – theo cách đánh giá của nội bộ MB.

Có hay không khả năng “phá sản” kế hoạch?

Trước nguy cơ "con nợ" STL không đủ nguồn trả nợ, cũng như bế tắc trong phương án tạo dòng tiền trả nợ MB, dễ hiểu rằng người nhà băng buộc phải sử dụng giải pháp duy nhất là chuyển nhượng dự án. 

Giữa tình thế gian nan thu hồi nợ từ STL, HPTĐ đã được MB "chấm" tư cách tổ chức nhận chuyển nhượng dự án. Để đi đến quyết định "sang tên chuyển nhượng" dự án, MB đã khá tin tưởng vào “uy tín của chủ đầu tư mới” (tức HPTĐ), cũng như “ khả năng đàm phán thành công với khách hàng đã mua nhà của STL sẽ thuận lợi hơn".

Với bệ phóng đó, MB tỏ ra yên tâm với viễn cảnh HPTĐ sẽ tách được nghĩa vụ thuế của CT2-105 và có thể dứt điểm công nợ thuế của Dự án này – một yếu tố tiên quyết nhằm đảm bảo không xảy ra rủi ro cho việc MB thu hồi nợ cũ.

Tháng 10.2015, cuộc "sang tên đổi chủ" CT2-105 đã diễn ra trong nhiều trạng thái khác nhau của các bên liên quan trực tiếp (STL, MB lẫn HPTĐ). Đặc biệt, với HPTĐ khi ấy được dư luận tung hô với mỹ từ như “giải cứu dự án”, “vị cứu tinh” của Usilk City.

Cũng cần nhắc thêm về những chỉ số lợi nhuận mà HPTĐ sẽ có được từ việc triển khai, hoàn thiện dự án (nếu thuận buồm xuôi gió). Tạm tính của HPTĐ cho thấy, nếu "bắt tay" vào thực hiện/hoàn thiện nốt dự án, giá trị còn lại mà HPTĐ thu được từ dự án chỉ đủ trả khoảng 33% khoản nợ của STL với MB. Ở đây, HPTĐ đặt mục tiêu tỷ suất sinh lời khiêm tốn ở mức 10% (130 tỷ đồng) từ tham gia tái cơ cấu dự án CT2-105.

Thu ngay được 80 tỷ đồng “tiền tươi” (30% khoản nợ cũ mà STL đang đeo đẳng nhiều năm) từ HPTĐ – chủ đầu tư mới, điều này hiển nhiên được MB ưu tiên lựa chọn. Bởi, nếu so sánh với cách làm tiếp tục rót tiền tái cơ cấu dự án (không chuyển nhượng) và sẽ thu được 80% khoản nợ sau...3-4 năm tới – chứa đựng nhiều rủi ro về thị trường (gắn với thực tế là uy tín của STL đã không còn với đại bộ phận người mua nhà).

Tuy nhiên, cập nhật tới hiện tại, việc chưa thể đồng thuận ý kiến khách hàng (về việc ký phụ lục hợp đồng, hoặc đảm bảo đúng luật nếu thanh lý HĐ...) vẫn đang tồn tại – như một thách thức với MB và HPTĐ.

Nên nhớ, quyết định thành bại cuối cùng của cách thu nợ ngoạn mục này, là nằm ở khách hàng – chứ không phải ý chí của MB hay SĐTL và HPTĐ. Trong một diễn biến gần đây, theo tìm hiểu riêng của PV, việc HPTĐ tất toán khoản vay với Mbbank vẫn chưa được xác định hoàn thành. Thậm chí, có thông tin về khả năng một nhà băng khác đang nhăm nhe “bơm vốn” vào Hải Phát với những dự định dài hơi.

Thương trường sẽ tiếp tục thông tin.

Khớp với đề xuất vay của HTPĐ và kế hoạch giải ngân của MB (từ gần 2 năm trước) nhằm "thay máu" dự án, ngày 10.5.2017, HPTĐ đã ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với MB Ba Đình. Theo đó, MB Ba Đình sẽ tài trợ vốn cho Hải Phát Thủ Đô đầu tư phát triển dự án, đồng thời cho vay vốn và cấp bảo lãnh cho người mua nhà tại CT2-105. 

Thái Bình

Bạn đang đọc bài viết Usilk City: Đường vòng thu hồi nợ và “kép chính” mang tên Hải Phát tại chuyên mục Kinh tế của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư bbt@thuongtruong.com.vn