"Đẻ" ra khái niệm để bán hàng

Theo tìm hiểu, dự án Smartel The Signial trước đây có tên là dự án Khu dân cư phức hợp Lacasa. Theo Quyết định số 152/QĐ quy hoạch 1/500 của khu dân cư này, toàn bộ dự án trên chính là phần officetel của Khu phức hợp Lacasa.

Được biết, tháng 3/2019, UBND TP HCM ra công văn số 1466 yêu cầu dừng cấp phép các dự án officetel. Tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.

 Dự án The Signial và “trò bịp” của An Gia?
Dự án The Signial và “trò bịp” của An Gia?

UBND TP HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel sang chức năng khác, không có chức năng ở.

Những dự án nào có thiết kế phần officetel muốn chuyển sang loại hình văn phòng không có chức năng ở, Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ xử lý và báo cáo từng trường hợp cụ thể để UBND TP HCM kịp thời tháo gỡ.

Chỉ đạo của lãnh đạo TP HCM là vậy nhưng Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia và Quỹ đầu tư Creed Group đã kết hợp và nghĩ ra loại hình căn hộ có tên smartel nhằm mục đích bán được căn hộ tại dự án Smartel The Signial (số 89 đường Hoàng Quốc Việt, quận 7).

Do vậy, có thể nói chủ đầu tư đã “đẻ” ra loại hình căn hộ smartel để nhằm lách luật và bán sản phẩm trong khi hình thức officetel đang bị chính quyền TP HCM tạm dừng cấp phép.

Theo quảng cảo trên các trang web của đơn vị này, smartel có nghĩa là smarthome (nhà thông minh) + hotel (khách sạn), dạng căn hộ lưu trú thông minh đầu tiên tại quận 7.  Theo giới thiệu, Dự án có quy mô 42.458m2, với 1.150 căn hộ diện tích từ khoảng 32-39m2, có giá bán khoảng 1,3 – 1,6 tỷ đồng.

 Dự án The Signial và “trò bịp” của An Gia?
Cần thao tác nhỏ trên google sẽ thấy các căn hộ được rao bán rầm rộ.

Các căn hộ smartel tại dự án Smartel The Signial quận 7 đang được rao bán rầm rộ.

Căn hộ Smartel Signial quận 7 được chủ đầu tư giới thiệu: Thiết kế mang dáng vóc đẳng cấp thuộc tiêu chuẩn 5 sao dành cho khách sạn. Với mong muốn đem đến trải nghiệm hoàn toàn mới về phong cách căn hộ cũng như những tiện nghi và chuẩn mực của khách sạn, chủ đầu tư sẽ làm hài lòng toàn bộ những khách hàng khó tính nhất hiện tại nên cơ hội sỡ hữu căn hộ thông minh Smartel Signial không những để ở mà là niềm tự hào của cư dân…

Dự án được khởi công xây dựng vào quý II/2019 và dự kiến bàn giao vào năm 2021. Hiện tại, rất nhiều website mua bán nhà đất đang rầm rộ quảng cáo, rao bán loại hình căn hộ này.

Một nhân viên bán dự án cho hay, Smartel là căn hộ đa năng, diện tích nhỏ rất phù hợp với người có thu nhập thấp. Dự án này rất đắt khách, giờ chỉ còn có vài căn thôi, anh phải nhanh tay đặt giữ chỗ.

"Về pháp lý thì anh hoàn toàn yên tâm, khi khách hàng đóng đủ tiền sẽ có sổ nhưng mà sổ chung…”, nhân viên này khẳng định.

Về tiến độ, nhân viên môi giới này cho biết, hiện dự án đang trong giai đoạn làm móng, vào hồi tháng 6/2019 dự án đã mở bán và đã bán hơn 90% tổng số căn hộ, giờ chỉ còn khoảng 10% cho khách hàng lựa chọn…

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn Luật sư TP HCM cho biết, trên thị trường bất động sản không có khái niệm hay loại hình căn hộ nào là smartel.

“Thay vì gọi là căn hộ dịch vụ như officetel, condotel… thì chủ đầu tư và các sàn phân phối tự đặt là smartel với mục đích để bán hàng. Những khách hàng mua loại hình căn hộ này sẽ không được cấp giấy chủ quyền vì chưa có hành lang pháp lý”, luật sư Hùng cho hay.

Trong công văn trả lời báo chí, đại diện công ty An Gia Phú Thịnh cho biết, cho đến nay, “chủ đầu tư không truyền thông từ smartel này (cụm từ smartel chỉ là tên gọi của các nhân viên kinh doanh các sàn tự gọi cho dự án chứ không phải loại hình bất động sản nào mới”.

Đồng thời, đại diện chủ đầu tư còn cho biết, sẽ nhắc nhở các nhân viên kinh doanh sử dụng tên gọi chính xác để tránh gây nhầm lẫn cho khách hàng.

Như vậy, với câu trả lời như trên, chủ đầu tư dự án The Signial đã khẳng định, trên thị trường không hề có khái niệm nào về căn hộ smartel như nhiều công ty môi giới, nhân viên kinh doanh từng giới thiệu đến cho khách hàng thời gian qua.

Vậy có chăng, đây chỉ là một “trò bịp bợm” của các nhân viên sale, tự ý “đẻ” ra một khái niệm căn hộ hoàn toàn mới, với những ngôn từ mỹ miều để đánh vào tâm lý của khách hàng nhằm nhanh chóng bán được sản phẩm, bất chấp việc đưa ra những thông tin không chính xác như từ phía chủ đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều người cũng đặt ra câu hỏi, là trong thời gian qua, cụm từ “smartel” đã được nhắc đến khá nhiều lần trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như mạng xã hội, và gắn liền với dự án The Signial. Nếu nói chủ đầu tư “không hay, không biết” thì là điều vô lý. Vậy có chăng, ở đây, đã có sự “đồng tình, dung túng” cho việc các đơn vị môi giới sử dụng cụm từ này để truyền thông cho dự án từ phía công ty An Gia. Chỉ đến khi bị thắc mắc về khái niệm căn hộ mới này, chủ đầu tư mới lên tiếng phủ nhận như một cách để chối bỏ trách nhiệm của mình? 

Khách hàng “gánh” rủi ro

Như đã nói ở trên, dự án The Signial chính là một phần trong dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, được công ty An Gia Phú Thịnh mua lại từ công ty Vạn Phát Hưng.

Theo quy hoạch 1/500 của khu dân cư này tại quyết định số 152/QĐ-UBND ngày 25/12/2015, phần diện tích thuộc dự án The Signial chính là phần officetel của Khu phức hợp Lacasa.

Thế nhưng, trong phản hồi của mình, chủ đầu tư dự án The Signial cho biết, ngày 24/10/2018, UBND quận 7 đã ban hành quyết định số 3532/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại khu dân cư Lacasa, điều chỉnh, bổ sung 1 số điều tại Quyết định số 152/QĐ-UBND ngày 25/12/2015.

Trong đó, tại Điều 1, quyết định số 3532/QĐ-UBND ngày 24/10/2018 nêu rõ “Hủy bỏ chức năng Văn phòng có chức năng nhân viên lưu trú (OfficeTel) của khối hỗn hợp thương mại – dịch vụ - văn phòng có nhân viên lưu trú (OfficeTel) – Nhà trẻ, chuyển đổi công năng thành khối Thương mại dịch vụ - Nhà trẻ”.

Theo đại diện An Gia Phú Thịnh, dự án The Signial là thương mại dịch vụ và khách sạn, là một trong những hình thức/loại hình của thương mại dịch vụ. Do đó, Bất động sản tại dự án này là mô hình thu nhỏ của phòng khách sạn, với đầy đủ các tiện nghi, nội thất cùng trang thiết bị khác.

“Như vậy, chủ đầu tư đã được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi công năng từ 24/10/2018 chứ không phải tự ý chuyển đổi, không phải “thay tên đổi họ” và đây là loại hình bất động sản được pháp luật công nhận, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng”, văn bản trả lời của chủ đầu tư nêu rõ.

Thế nhưng, liệu tất cả có đúng như những gì mà phía chủ đầu tư công bố?

Căn cứ vào câu trả lời từ phía An Gia Phú Thịnh, có thể nói, phần diện tích của dự án The Signial đã được cơ quan chức năng chuyển đổi công năng từ officetel thành khối thương mại dịch vụ - nhà trẻ. Điều này có nghĩa, cơ quan chức năng chỉ cho phía chủ đầu tư cung cấp dịch vụ lưu trú tạm thời (khách sạn) chứ không phải ở ổn định, lâu dài như một khu dân cư.

Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty TNHH Luật Vega cho biết, về bản chất, khi chủ đầu tư thực hiện dự án với mục đích sử dụng đất là đất sản xuất – kinh doanh - thương mại và dịch vụ thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xác định mức thuế mà chủ đầu tư sẽ phải chịu tương thích với loại hình dự án này.

Hiện nay, mức thuế áp dụng cho loại hình dự án này sẽ thấp hơn rất nhiều so với dự án mà chủ đầu tư thực hiện với chức năng để ở.

Một vấn đề khác là khi khai thác dự án nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ khách sạn và lưu trú, sẽ không dẫn đến làm thay đổi mật độ dân cư sinh sống tại địa phương. Trong khi đó, với trường hợp lưu trú dài hạn như căn hộ để ở sẽ dẫn đến ảnh hưởng đến việc hình thành khu dân cư mới, thay đổi bản chất về mục đích sử dụng đất. Và quan trọng nhất là loại hình bất động sản này chưa được pháp luật công nhận.

Theo Luật sư Lê Ngô Trung, mặc dù thời gian qua, có 1 số địa phương đã “vượt rào” khi cấp “sổ đỏ” cho các loại hình bất động sản condotel, officetel … với ghi chú “đất ở nhưng không hình thành đơn vị để ở”. Tuy nhiên, Thanh tra chính phủ cũng đã kịp thời đưa ra các kết luận về việc cấp “sổ đỏ” như trên là chưa phù hợp quy định của pháp luật, cần phải thu hồi.

Do đó, người mua sản phẩm thuộc các dự án này sẽ đối diện với các nguy cơ như: không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng sản phẩm riêng biệt như loại hình căn hộ chung cư; khó có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp ... đó là chưa kể đến việc dự án chỉ được cấp phép khai thác trong một thời hạn nhất định mà không phải được sở hữu lâu dài. Chính vì thế, cho đến khi được pháp luật công nhận, khách hàng cần cẩn trọng, tìm hiểu thông tin thật kỹ trước khi đặt bút ký mua các loại hình bất động sản này nhằm tránh tình trạng “tiền mất tật mang”.

Đồng quan điểm, LS Trần Minh Hùng cho rằng, dưới góc độ pháp lý, dạng căn hộ smartel sẽ không được cấp giấy chủ quyền.

"Những tên gọi smartel do chủ đầu tư tự đặt, trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hoàn toàn không nhắc đến", luật sư Hùng nói.

Theo quan điểm của luật sư Hùng, khách hàng không nên mua những loại căn hộ này vì có thể chịu rủi ro cao về pháp lý.

Cùng đánh giá về vấn đề này, luật sư Nguyễn Đức Chánh - Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng, trên thị trường bất động sản, không có khái niệm loại hình căn hộ smartel.

Chủ đầu tư đã đẻ ra một tên gọi mới trên nền tảng cũ. Thay vì gọi là căn hộ dịch vụ, officetel, condotel thì chủ đầu tư đã gọi bằng tên khác là smartel. Khách hàng mua loại hình căn hộ này sẽ không được cấp giấy chủ quyền vì chưa có hành lang pháp lý.

Nguyên An (T/H)

Bạn đang đọc bài viết Dự án The Signial và “trò bịp” của An Gia? tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]