“Điểm mờ” pháp lý dự án hay lối “chơi chữ” của CĐT?

Trên Báo Dân Trí có dẫn câu trả lời của Chủ đầu tư về thích pháp lý của dự án như sau: “Để trả lời cho những thắc mắc này của bạn đọc, chúng tôi đã dành thời gian tìm hiểu về dự án Altara Residences, tiếp xúc trực tiếp với đơn vị Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Foodinco Quy Nhơn để đưa ra câu trả lời cho bạn đọc. Theo đó, dự án Altara Residences Quy Nhơn đã hoàn thành đầy đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật trước khi tiến hành mở bán ra thị trường và cam kết của Chủ đầu tư đưa ra là phù hợp với các giấy tờ pháp lý đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Cụ thể, sau khi được UBND tỉnh Bình Định giao đất để thực hiện dự án theo các Quyết định số 3004/QĐ-UBND và 3744/QĐ-UBND thì Chủ đầu tư Altara Residences Quy Nhơn cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền dử dụng đất. Trong văn bản này nêu rõ mục đích sử dụng là “xây dựng nhà chung cư” và “người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài”.

Khái niệm thế nào là sử dụng ổn định, lâu dài? 50 năm có được coi là lâu dài không? Đương nhiên là có. Nhưng, đối với người dân Việt Nam, về mặt tâm lý thì với loại tài sản là bất động sản, ai ai cũng có nhu cầu “sở hữu vĩnh viễn”.

Ở đây xuất hiện 2 khái niệm là “sử dụng lâu dài” và “sở hữu vĩnh viễn”. Và rõ ràng hai khác niệm này khác nhau về chất. Và việc đại diện Công ty Cổ phần Foodinco Quy Nhơn khẳng định với khách hàng về việc sử dụng đất ổn định lâu dài để “dụ hoặc” khách hàng về tính sở hữu đối với sản phẩm bất động sản Altara Residences Quy Nhơn có vẻ giống với lối “chơi chữ” về tính pháp lý của dự án.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hồng Thái – Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp cho biết: “Giải thích của Chủ đầu tư về quyền sở hữu vô thời hạn của khách hàng về quyền sở hữu là không hợp lý. Việc quảng cáo cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho người mua căn hộ và sản phẩm của dự án chỉ là hình thức quảng cáo “lách” của nhà đầu tư. Theo Quyết định cấp đất dự án của tỉnh Quy Nhơn, hình thức cấp dất dự án cho Chủ đầu tư trên là 50 năm. Có nghĩa là dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm với sở hữu tương ứng với 50 năm Chủ đầu tư được sử dụng đất. Việc Chủ đầu tư cho quảng cáo khách hàng sẽ được sử dụng sản phẩm trong thời hạn mà chủ đầu tư được sử dụng đất dự án. Còn về quyền sở hữu vô thời hạn của khách hàng theo như quảng cáo của chủ đầu tư là không có căn cứ”. 

Altara Residences Quy Nhơn (thuộc Alphanam Group): “Điểm mờ” pháp lý dự án và lối “chơi chữ” của CĐT?

Nhà đầu tư có băn khoăn về Altara Residences Quy Nhơn hay không?

Không thể phủ nhận sức hút của Altara Residences Quy Nhơn, đặc biệt là khi dự án này được quảng cáo là căn hộ được cấp quyền sử dụng lâu dài, nhưng lại có chính sách cam kết lợi nhuận 8%/năm trong thời gian 5 năm giống như các chính sách bán căn hộ khách sạn (condotel) mà nhiều CĐT khác đã và đang áp dụng.

Tuy nhiên, cũng chính bởi CĐT cố gắng “khoe” ra mọi ưu điểm của mình lại khiến cho không ít khách hàng băn khoăn. Anh Nguyễn Khánh Thành, 34 tuổi – là một nhà đầu tư bất động sản – cho biết: "Nếu Altara Residences Quy Nhơn không phải là condotel mà khi đi vào hoạt động lại như căn hộ khách sạn thì sẽ vi phạm pháp luật, cơ quan quản lý chắc chắn sẽ không để điều này diễn ra. Còn nếu là căn hộ để ở thì mức giá 34 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư đưa ra là quá cao, việc đầu tư sẽ không hợp lý". Anh Thành làm phép so sánh: "Các dự án chung cư xung quanh khu vực đường Trần Hưng Đạo, TP. Quy Nhơn thường chỉ có giá giao động trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng đã được cho là đầy đủ tiện nghi. Mức giá này khá hấp dẫn với những người có nhu cầu ở thực. Còn nếu là condotel thì mức giá này cao hơn hẳn so với những dự án cùng phân khúc ở TP. Đà Nẵng hay Khánh Hòa. Trong khi, chủ đầu tư của dự án Altara Residences Quy Nhơn cũng mới xuất hiện trên thị trường, chưa được kiểm chứng năng lực".

Quay trở lại với tính pháp lý của dự án, cũng chính là “nút thắt” trong mối băn khoăn của khách hàng, đại diện Công ty CP Foodinco Quy Nhơn đã trả lời trên báo chí: "Doanh nghiệp nếu sử dụng thì chỉ được 50 năm nhưng khi chuyển đổi thành dự án nhà ở thì người mua sau cùng được sở hữu lâu dài. Quy định này ban hành nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư dự án ngâm dự án mà không làm gì hết nhưng vẫn sở hữu lâu dài, gây lãng phí".

Tuy nhiên, về bản chất của vấn đề, chúng ta cần hiểu rằng, những khu đất được quy hoạch xây dựng bất động sản có thời hạn sử dụng 50 năm, thì sau khi hết thời gian đó, khu đất sẽ được xem xét có phù hợp với quy hoạch vào thời điểm xét duyệt hay không? Nếu phù hợp thì cơ quan chức năng sẽ tiếp tục giám định công trình còn đủ an toàn để tiếp tục hoạt động hay không. Trong trường hợp đảm bảo an toàn thì công trình vẫn được giữ nguyên. Còn nếu không đảm bảo an toàn nữa thì cơ quan chức năng sẽ có chính sách để doanh nghiệp xây mới dự án và đền bù cho người dân sống tại đó theo thỏa thuận.

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hồng Thái cho rằng: “Phần thu hồi là phần đất dự án được cấp để sử dụng trong thời gian được cấp. Nhà nước không thu hồi phần tài sản riêng của khách hàng nên về mặt lý thuyết (sổ đỏ khách đã được cấp), khách hàng vẫn giữ được phần tài sản riêng của mình để làm việc và yêu cầu Chủ đầu tư dự án phải bồi thường phần tái định cư cho khách hàng do dự án hết hạn bị Nhà nước thu hồi”.

Câu chuyện còn lại chính là tâm lý của khách hàng: sẵn sàng hay không sẵn sàng đối với việc đầu tư tài sản bất động sản nhưng lại giống như một “ván cờ”. Và “ván cờ” ấy có thể bị xóa đi đánh lại ván mới nếu đến một thời điểm nó không còn phù hợp nữa. Và dự án thay thế có đảm bảo rằng sẽ hội tụ đủ các điều kiện mà dự án hiện này họ đang kỳ vọng?

Kỳ Thư

Bạn đang đọc bài viết Altara Residences Quy Nhơn (thuộc Alphanam Group): “Điểm mờ” pháp lý hay lối “chơi chữ” của CĐT? tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]