Ba chiến lược thâm nhập thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam
Sức hút nhờ CPTPP và EVFTA

Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam của JLL (tập đoàn đa quốc gia chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp), có 335 hecta đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp vào năm 1986. Con số này đến 2018 đã đạt hơn 80.000 hecta. Sự tăng trưởng ngoạn mục có được nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA’s) được ký kết. Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế, điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê. Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ, có thể kể đến như Tập đoàn Amata Corpo- ration - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 hecta tọa lạc tại thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.

Hình thức tiếp theo là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, các doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh. Một ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), đã và đang phát triển tổng cộng 09 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8,600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, EVFTA là một tin vui mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Hiệp định này cho thấy cam kết của chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo  tại châu Á. Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ tăng, kéo theo đó là tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm, và nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc bất động sản.

Gần đây, vào tháng 5/2018, Công ty Phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa Quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Be- camex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 hecta đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng ký cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp De- velopment giữ 70% còn lại.

Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác hoặc là thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định. Quý cuối năm 2018 ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỉ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á

Mối lo cơ sở hạ tầng và minh bạch thị trường

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp. Ông Stephen cho biết, “nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp”. 

Theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

Một vài thách thức đáng kể khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.

Ông Stephen nhấn mạnh, “để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.”

Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư, đại diện JLL kết luận.

Theo số liệu JLL Việt Nam, 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam đều có tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt  được mức cao với 81% trong quý II.2019. Dẫn đầu là TP. HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là  điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn  nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng  đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.

Về mức giá, giá đất khu công nghiệp tiếp tục tăng với tốc độ nhanh. Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang leo thang đã đẩy giá đất trung bình trong quý II/2019 lên mức mới với 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ. Với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê, Tp Hồ Chí Minh tiếp tục là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam. Long An hiện đang là thị trường tiềm năng, được xem là lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai.

Thái Bình

Bạn đang đọc bài viết Ba chiến lược thâm nhập thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]