Các KCN thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại các tỉnh/ thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.

CBRE nhận định, khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các KCN hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê.

Nguồn: Bộ phận nghiên cứu CBRE

Trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các KCN lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420 m2, tăng 25,2% so cùng kỳ năm trước.

Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo để xuất khẩu là ngành “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam, với nhiều nhà đầu tư tên tuổi đáng chú ý khác nhau như Samsung, Pou Chen Group, THACO Group và VinFast đã tạo được nhiều dấu ấn lớn trong ngành.

Ảnh hưởng lớn nhất của các các nhà đầu tư này là xây dựng cũng như phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng. Kể từ ngày hoạt động đầu tiên của máy Samsung tại tỉnh Bắc Ninh vào năm 2009, “gã khổng lồ” Hàn Quốc không chỉ thu hút mạnh mẽ các nhà cung cấp nước ngoài vào Việt Nam mà còn nhanh chóng nội địa hóa mạng lưới các nhà cung cấp của họ.

Hiện tại, có 210 nhà cung cấp Việt Nam cho Samsung - trong đó có 42 công ty là nhà cung cấp cấp 1 và hầu hết các nhà máy của họ nằm cách các nhà máy chính của Samsung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên và TP. HCM trong vòng 45 km.

Trong ngành công nghiệp ô tô, các tập đoàn tư nhân Việt Nam, bao gồm THACO Group và Vingroup, đang cho thấy những kế hoạch đầy tham vọng trong việc tạo ra các tổ hợp nhà máy sản xuất ô tô. Đối với Tập đoàn THACO, khu phức hợp Chu Lai Trường Hải có diện tích 325 ha tại tỉnh Quảng Nam, bao gồm KCN phụ tùng ô tô 100 ha, là một trường hợp phát triển thành công của DN trong nước trên thị trường này. Với mục tiêu đạt 40% tỷ lệ nội địa hóa, THACO hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 11 nhà máy sản xuất phụ tùng (diện tích đất dao động từ 0,2 ha đến 4,2 ha) để không chỉ cung cấp phụ tùng cho các nhà máy lắp ráp mà còn để xuất khẩu.

Mặc dù là một công ty mới trong ngành, VinFast lại không ngại cạnh trạnh với các DN khác. Để phát triển nhanh thương hiệu ô tô nội địa, Vingroup ra mắt tổ hợp ô tô VinFast 335 ha tại Hải Phòng, nơi có các nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô và ô tô hiện đại nhất tại Việt Nam. Trong đó, 20.000 - 200.000 m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.

Nhìn chung, sự xuất hiện của các trung tâm công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các DN công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một KCN chuyên biệt hoặc nằm trong bán kính 40 km từ các nhà máy lắp ráp chính. Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý BĐS.

Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industrial, KTG Industrial, hay tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn sóng mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm BĐS công nghiệp này là rất tích cực.

Phần lớn tỷ lệ nguồn cung BĐS công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh/thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam (được phân loại là nhóm 1). Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lận cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư và phát triển.

CBRE dự báo, trong tương lai, sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh/ thành phố thuộc khu vực cấp 2. Phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, các nhà phát triển, đầu tư nước ngoài nên hợp tác với các DN trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và pháp lý.

TB

Bạn đang đọc bài viết BĐS công nghiệp Việt Nam: Sự trỗi dậy của các dự án phục vụ ngành công nghiệp hỗ trợ tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]