Chủ đầu tư cho biết khoảng 50% căn hộ của dự án Cocobay Đà Nẵng đã được chuyển đổi thành căn hộ để ở. Ảnh minh họa: Empire Group

Chuyển đổi từ condotel sang chung cư có hợp lý?

Trả lời trong bản tin sáng ngày 26-11 của Đài Truyền hình Việt Nam VTV, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT của Thành Đô (Empire Group) cho biết: “Việc vỡ trận Cocobay Đà Nẵng là đương nhiên. Tôi là người dũng cảm thừa nhận sự vỡ trận đó. Tuy nhiên, đến giờ này khách hàng không thiệt hại gì bởi lẽ hai năm vừa rồi công ty đã chi trả hàng ngàn tỉ đồng cho thu nhập cam kết. Đến nay vẫn còn một số chưa chi trả nhưng tôi vẫn cam kết sẽ chi trả đến 31-12”.

Theo thông báo từ Thành Đô - chủ đầu tư tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, từ đầu năm 2020, công ty sẽ không chi trả thu nhập cam kết theo hợp đồng mua bán là 12% mỗi năm - vốn được giới phân tích trong lĩnh vực bất động sản nhận định là rất cao.

Chủ đầu tư cũng đưa ra một số nhóm giải pháp để hai bên tiếp tục hợp tác kinh doanh. Ở phương án thứ 1, nếu muốn tiếp tục hợp tác cùng chủ đầu tư, khách hàng sẽ có hai lựa chọn, hoặc là chuyển condotel thành chung cư nhưng mất thêm phí chuyển đổi là 15%, hoặc vẫn giữ dự án condotel và nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

Hướng thứ 2 là khách hàng tự thanh lý hợp đồng mua bán và tự kinh doanh. Còn phương án thứ 3 là hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký.

Chủ đầu tư của dự án Cocobay cho biết, các phương án này chưa phải là cuối cùng. Những cam kết vẫn có thể thay đổi. Mặc dù phải điều chỉnh lại những gì đã cam kết nhưng chủ đầu tư Cocobay vẫn khẳng định sẽ tiếp tục kinh doanh hình thức bất động sản này. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận sẽ thực tế hơn chứ không như lời hứa trước đây của chủ đầu tư.

Liên quan đến cơ sở pháp lý cho phương án chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư để ở, ông Thành cho biết “đã được chuyển ít nhất 50% số tòa condotel sang chung cư, đã có quyết định đầy đủ, hạ tầng xã hội, thiết kế đô thị đã được duyệt. Về pháp lý cho phép tôi làm việc đó, do đó việc sổ đỏ lâu dài vĩnh viễn là đảm bảo”.

Còn vấn đề về phí chuyển đổi 15%, ông Thành cho rằng đây là hành động công ty chia sẻ với khách hàng vì từ đất thương mại dịch vụ chuyển sang đất ở thường phải đóng thêm 30%.

Về giải pháp thứ 3, khách hàng sẽ được bồi hoàn số tiền đã bỏ ra mua condotel khiến không ít người quan ngại bởi tình hình tài chính công ty gặp khó khăn. Về vấn đề này, ông Thành cho biết công ty có hai nguồn chính để cam kết thực hiện. “Đất sạch, pháp lý rõ ràng, không có nợ nần gì cho nên tôi tự tin đưa ra nguồn chính là nguồn từ bán hàng bắt đầu từ năm 2020. Nếu có vấn đề gì không thuận lợi xảy ra trong việc bán hàng thì ngân hàng SHB sẵn sàng hỗ trợ vì dư nợ tôi còn, hạn mức tôi còn, tài sản thế chấp vẫn còn”, ông Thành chia sẻ.

Tuy nhiên, nhìn nhận về việc "sửa sai" bằng cách chuyển đổi từ condotel sang căn hộ của người đứng đầu Empire Group, nhiều chuyên gia cho rằng thiếu cơ sở pháp lý bởi condotel và chung cư là hai mô hình hoàn toàn khác biệt. Trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển condotel thành căn hộ chung cư thì chủ đầu tư cũng phải chuyển đổi lại dự án và mô hình quản lý dự án.

Luật sư Phạm Đình Bắc, Đoàn luật sư TPHCM cho biết, chung cư sẽ hoạt động theo Luật Nhà ở, như vậy chủ đầu tư hầu như sẽ không có quyền thương mại mà thay vào đó, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho ban quản trị…Bên cạnh đó, Luật Nhà ở chỉ đơn thuần điều tiết theo góc độ sinh hoạt, còn những vấn đề phân chia lợi nhuận, thuế, chính sách,... phát sinh từ mục đích kinh doanh chưa có hành lang pháp lý hỗ trợ.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết thêm, các địa phương như Nha Trang, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc cấp sổ đỏ, quyền sử dụng đất ở, ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở là không đúng với Luật Đất đai. Căn cứ theo Luật Đất đai hiện nay, chỉ cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Bài học cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Phát biểu tại cuộc hội thảo về bất động sản nghỉ dưỡng do báo điện tử The Leader tổ chức vào chiều ngày 26-11 tại Hà Nội, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở của công ty phân tích Savills Hà Nội, cho hay:

“Cocobay không phải là dấu hiệu vỡ trận của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mà là dấu hiệu để thị trường trưởng thành hơn, cho thị trường có những bài học”, ông Hiển chia sẻ quan điểm.

Ông Dương Quốc Khánh, Giám đốc Công ty H&K Hospitality (đang quản lý nhiều khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng tại nhiều tỉnh thành phố) cho rằng, nếu các chủ đầu tư chỉ muốn bán bất động sản nghỉ dưỡng chứ không muốn quản lý và vận hàng căn hộ khách sạn (codotel) thì rất dễ "vỡ trận".

Ông cho biết tại Nha Trang có dự án bất động sản 5 sao đang vận hành nhưng không có nhà hàng ăn sáng cho khách. Điều này cho thấy chủ đầu tư chỉ nhắm đến việc xây dự án để bán chứ không chú trọng khâu vận hành.

Với kinh nghiệm vận hành nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Khánh cho rằng để có thể trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp theo cam kết không phải là chuyện dễ dàng.

“Dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có những dự án phát triển tốt bên cạnh những dự án gặp khiếu nại kiện tụng. Khách hàng khi mua loại hình sản phẩm này cần phải thận trọng, phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, năng lực triển khai quản lý vận hành…,” ông Khánh nhấn mạnh.

Phân tích trên của các chuyên gia cho thấy, việc thiếu hụt dòng tiền từ việc khai thác, vận hành tổ hợp Cocobay khiến cho chủ đầu tư không thể tiếp tục trả thu nhập cho các chủ sở hữu như đã cam kết. Có khoảng cách lớn giữa lợi nhuận có khả năng thu được thực tế với mức cam kết 12%/năm của Cocobay.

Bên cạnh đó, việc vận hành Cocobay gặp trục trặc do thủ tục pháp lý chậm, dẫn đến có những toà nhà hoàn thiện nhưng đi vào hoạt động ngay bên cạnh những toà nhà đang xây dựng ngổn ngang do đó không thể thu hút được khách du lịch. Bên cạnh đó, để đạt được tiêu chuẩn vận hành của các nhà quản lý quốc tế, các toà nhà của Cocobay phải hiệu chỉnh nhiều hạng mục, từ đó mất thêm chi phí và thời gian.

Trong khi chủ đầu tư vẫn phải trả thu nhập cam kết cho các chủ sở hữu, bởi theo cam kết, khách hàng nộp đủ 95% sẽ nhận được thu nhập trả thường kỳ 2 lần trong năm, nên dòng tiền từ cho thuê không đủ để trả thu nhập cam kết.

Thị trường chưa có gì ngoài kỳ vọng

Đã có rất nhiều lời cảnh báo về rủi ro cam kết lợi nhuận, về tính pháp lý chưa rõ ràng nhưng thị trường condotel vẫn đang được thúc đẩy và sản phẩm chủ yếu được phát triển dựa trên sự kỳ vọng chứ không phải cơ sở thực tế. Sự kỳ vọng này lên cao đến mức đầu năm nay ông Nguyễn Đức Thành còn bày tỏ tham vọng sẽ làm thêm "5 cái Cocobay nữa" trên toàn quốc. 

Tuy nhiên khi dự án Cocobay Đà Nẵng đứng trước nguy cơ vỡ trận, ông Thành cho rằng, đây là dự án do thế hệ trẻ của Empire Group điều hành. Theo ông, ban điều hành trẻ này đã tính hết rủi ro về khách hàng, về KPI… nhưng không tính đến rủi ro chính sách và đó là điều đáng tiếc.

Thời điểm 2016-2017, ông đã quay lại tham gia điều hành ở 3 hạng mục là thủ tục hành chính, quản trị dòng tiền và điều chỉnh lại mục tiêu dự án. Dẫu vậy dòng tiền vẫn chưa thể tìm ra đường đi tối ưu, thậm chí sau này chính ông Thành cũng thừa nhận việc chi hàng ngàn tỉ đồng cho hoạt động truyền thông là sai lầm.

Trong thông báo chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng từ 1-1-2020 của chủ đầu tư dự án Cocobay cũng cho thấy, nguyên do dừng chi trả lợi nhuận là công ty khó khăn về dòng tiền. Được biết, năm 2018, Empire Group lỗ gần 100 tỉ đồng, nâng tổng số lỗ lũy kế vào cuối năm 2018 lên 134 tỉ đồng. Công ty có 5.700 tỉ đồng hàng tồn kho và khoản vay nợ lên tới 2.000 tỉ đồng.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, thị trường phát triển dựa trên kỳ vọng thì việc “vỡ mộng” của nhà đầu tư là tất yếu, kỳ vọng lớn thì thất vọng cũng nhiều. Trong các hợp đồng với nhà đầu tư thứ cấp đã không đưa ra qui định chế tài nào. Khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết đó thì cũng rất khó đi kiện để chủ đầu tư thực hiện cam kết.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành của Indochina Capital Corporation từng chia sẻ, mức cam kết lợi nhuận 8-12% trong vòng 8-10 năm với loại hình condotel là "không tưởng".

"Không một ai trên thế giới có thể đảm bảo mức độ lợi nhuận này. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này", ông Michael Piro nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, lý do để các nhà phát triển condotel tại Việt Nam cam kết như vậy là vì họ chưa hiểu bản chất của kinh doanh khách sạn và nhà hàng. Chủ đầu tư phải chi phí rất lớn để duy trì hoạt động của condotel và tạo ra lợi nhuận 10-15%, vì thế đạt được cam kết đó là không dễ dàng. Có thể con số này mang ý nghĩa quảng bá hơn là tính khả thi.

Đây là lần đầu tiên một chủ dự án căn hộ khách sạn cho thuê (condotel) lên tiếng chính thức về tình trạng không thể thực hiện đúng cam kết với người mua. Thông báo này ngay lập tức tạo nên một cú sốc trên thị trường căn hộ condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Tuy nhiên, đây là điều có thể dự đoán được bởi những vướng mắc, tranh chấp xung quanh loại hình sản phẩm bất động sản này đã âm ỉ từ nhiều năm trước đây.

Việc đưa ra một mức lợi nhuận hấp dẫn từ 10% trở lên, thậm chí có dự án ở mức 15% đã trở thành yếu tố hấp dẫn với khách hàng không chỉ ở dự án này, mà còn ở hầu hết các dự án condotel khác tại Việt Nam. Những cam kết dạng này chỉ là hợp đồng dân sự và tất cả đều là sự thỏa thuận chứ chưa có bất cứ một điều chỉnh nào của pháp luật về condotel.

Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn

Bạn đang đọc bài viết Cocobay "vỡ trận": Những bài học đắt đỏ tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]