Miếng mồi béo bở của các nhà đầu tư

Cụm từ “đất xen kẹt” chẳng còn xa lạ gì với giới đầu tư bất động sản, đặc biệt là khu vực Hà Nội. Quá trình độ thị hoá càng bùng nổ thì càng hình thành nhiều các khu đất xen kẹt. Các miếng đất này thương nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.

Nhiều người cho rằng, đó chính là cơ sở cho việc chuyển đổi thành công mục đích sử dụng đất của đất xen kẹt thành đất thổ cư. Việc chuyển nhượng này thông qua giấy tờ viết tay, vì thế giá đất cũng thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư nằm cùng trên địa bàn.

Nhiều chuyên gia về bất động sản cho rằng, đầu tư vào đất xen kẹt là một canh bạc rất mạo hiểm.

Thực tế, những mảnh đất này có mức giá rao bán dao động từ 20 -25 triệu đồng tuỳ từng vị trí. Tại những nơi có vị trí đắc địa, thuận đường giao thông thì có mức giá cao hơn. Vì thế, khách hàng chỉ phải bỏ ra khoản tiền khoảng 500 triệu đồng trở lên là có thể sở hữu một mảnh đất thậm chí có cả nhà xây hoàn thiện. Rõ ràng, đây là một hướng đầu tư hấp dẫn với những ai có nhu cầu mua nhà ở nhưng tài chính hạn hẹp.

Mới đây, Batdongsan.com.vn đã có một cuộc khảo sát giá đất xen kẹt tại khu vực nội thành khiến rất nhiều người quan tâm. Giá của đất xen kẹt chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường, cụ thể tại phường Khương Đình giá chào bán từ 22 -25 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường đất đã có sổ đỏ tại đây khoảng 40 -60 triệu đồng/m2. Còn tại khu vực Hà Đông loại đất xen kẹt chào bán từ 8-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25triệu đồng/m2.

Tương tự, đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán 13-18 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ là 40-50 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt ở Ngọc Trục Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 13-25 triệu đồng/m2, bằng 1/2 giá thị trường của những mảnh đã đầy đủ pháp lý (20-40 triệu đồng/m2).

Rõ ràng, nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư, nhà đầu tư sẽ thu lời rất lớn từ đất xen kẹt.

Rất dễ dàng để tìm được thông tin mua bán đất xen kẹt trên mạng Internet.

Ngậm trái đắng vì ham rẻ

Vợ chồng anh Hoà (Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) là một trong những trường hợp phải “nếm trái đắng” vì mạo hiểm đầu tư đất xen kẹt. Thu nhập của hai vợ chồng anh cũng thuộc hàng trung bình (khoảng 20 triệu đồng/tháng), có nằm mơ họ cũng không dám nghĩ tới một ngôi nhà ở Hà Nội. Cách đây khoảng 3 năm, ngheo theo lời khuyên của bạn bè hai vợ chồng đã vay mượn họ hàng được hơn 700 triệu để mua một mảnh đất nhỏ 50m2 tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội. Theo như anh Hoà chia sẻ, đây là mảnh đất xen kẹt nằm trong ngõ và không có sổ đỏ.

Theo như lời cò đất, chỉ sau khoảng 1 năm họ sẽ lo cho giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi sang thành đất thổ cư, khi đó an tâm để xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên đã 3 năm vợ chồng anh Hoà vẫn chưa thể làm được sổ đỏ cho miếng đất giá trị hơn 700 triệu đồng. “Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng ngôi nhà nhỏ nhỏ cấp 4 lên để ở. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương “tuýt còi” vì đất này không được xây dựng. Liên hệ với người bán đất cho mình thì họ nói là độ này làm gắt, rất khó để lo sổ đỏ. Vợ chồng tôi đành ngậm ngùi thuê nhà, tiền thì vẫn nợ 1 đống”.

Vì ham rẻ đã rất nhiều người “ngậm trái đắng” vì đất xen kẹt.

Trường hợp của anh Nguyễn Văn Nam (Cẩm Thuỷ, Thanh Hoá) còn cay đắng hơn rất nhiều. Cách đây 4 năm, anh từng mua một mảnh đất xen kẹt bên Gia Lâm với gía khá rẻ. Trong thời gian mua anh cũng đã hỏi han kỹ lương và xem xét địa bàn, cứ ngỡ dự án gần khu đất nhà mình, khi triển khai mảnh đất đó sẽ lên giá. Nhưng không ngờ anh Nam đã trắng tay vì đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương.

Anh Lê Văn Bình (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng có nhiều năm kinh nghiệm thị trường Bất Động Sản, tuy nhiên câu chuyện mà anh chia sẻ cũng khiến nhiều người phải suy nghĩ. Anh từng mua một miếng đất xen kẹt tại khu vực Từ Liêm với giá 900 triệu đồng. Phải mất 2 năm anh mới chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thành công. Theo anh Bình, việc chuyển đổi mục đích là vô cùng gian nan. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, anh phải đóng thuế phí khá cao bởi theo quy định của Luật Đất đai là người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi mục đích.

Không những vậy, còn rất nhiều chi phí không tên khác phát sinh. Lúc đưa ra thị trường, số tiền lời thu về là không còn nhiều.

Theo nhiều chuyên gia về bất động sản, những mảnh đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rẻ rất hợp lý. Thế nhưng, khi quyết định xuống tiền mua đất xen kẹt cần phải xác định đó là một trò chơi “đỏ đen”. Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc đất xen kẹt này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì cũng chưa có gì được gọi là đảm bảo. Việc cấp sổ đỏ cho những miếng đất xen kẹt này quả là điều không hề đơn giản.

Những loại đất xen kẹt này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn, việc thực hiện các giao dịch mua bán là rất khó khăn. Các loại giấy tờ này thường ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người.

Việc người bán cùng lúc bán 1 miếng đất cho nhiều người là hoàn toàn có thể. Khi mọi chuyện bại lộ, người thiệt rõ ràng là người mua vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có pháp lý.

Q.A

Bạn đang đọc bài viết Đầu tư đất xen kẹt: Canh bạc mạo hiểm tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]