Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội) được Tập đoàn Nam Cường triển khai khởi công xây dựng từ năm 2008 trên quỹ đất 197ha (đất đối ứng từ dự án đường phía Bắc Hà Đông theo hình thức BT). Thời điểm đó, Nam Cường tuyên bố sẽ rót vốn khoảng 7.600 tỉ đồng để biến vùng đất trũng hoang sơ này thành khu đô thị hiện đại dành cho 2,5-3 vạn dân, với nhiều toà chung cư cao tầng, biệt thự, nhà liền kề, bệnh viện, trường học… Khi TP Hà Nội bàn giao quỹ đất cho dự án, cơ quan chức năng áp giá đất với nhà đầu tư chỉ khoảng 8,5 triệu đồng/m2. Trên thị trường giá đất tăng vọt lên khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, khiến Nam Cường “trúng đậm” nhờ bán hàng tốt và hưởng chênh lệch giá đất lớn.

Cơn sốt bất động qua đi, thị trường ảm đạm thì dự án khu đô thị Dương Nội cũng rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Hơn 11 năm trôi qua, ngoài các hạng mục hạ tầng kĩ thuật, các toà chung cư đã hoàn thành, phần biệt thự, liền kề vẫn ở dạng xây dựng dở dang. Phần lớn diện tích đất trên dự án này hiện chỉ là bãi trống, cỏ hoang mọc, quây tôn xanh…

Trong khi đó, hoạt động giao dịch mua bán đất tại dự án này vẫn diễn ra âm thầm với giá trị mỗi lô biệt thự lên tới hàng chục tỉ đồng, cao gấp vài lần giá trước kia.

Một lô đất biệt thự tại khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường được bán khoảng 13 tỷ đồng nhưng số tiền ghi trong hợp đồng chỉ ghi 8 tỷ đồng?

Theo tìm hiểu, một lô đất biệt thự tại khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông, Tp. Hà Nội của Tập đoàn Nam Cường có giá bán khoảng 13 tỷ đồng nhưng khi khách hàng làm thủ tục mua bán thì số tiền ghi trong hợp đồng chỉ còn 8 tỷ đồng. Số tiền còn lại khách hàng phải nộp trực tiếp cho chủ đầu tư và không có hóa đơn? Theo giải thích của các nhân viên sàn giao dịch bất động sản Nam Cường thì đây là cách “lách luật” để giảm thuếcho khách hàng. Nhưng cũng từ hành vi này, số tiền lớn trong giao dịch không được ghi nhận, doanh nghiệp sẽ đút túi số tiền chênh rất lớn, đây cũng được xem là hành vi trốn thuế của doanh nghiệp.

Trong vai người có nhu cầu cần mua biệt thự tại khu đô thị Dương Nội, phóng viên được nhân viên tư vấn của sàn giao dịch bất động sản Nam Cường, có địa chỉ tầng 1, tòa văn phòng Nam Cường, khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông. Theo như giới thiệu của nhân viên bán hàng tên T, sàn đang phân phối các sản phẩm nhà ở của Tập đoàn Nam Cường. Hiện biệt thự có diện tích 180 m2 đang được bán khoảng 13 -14 tỷ đồng trong đó bao gồm cả tiền xây thô 1,6-1,7 tỷ đồng. Đây là giá bán chính thức của chủ đầu tư.

Nhưng khi thực hiện việc thanh toán sẽ được chia làm hai phần tiền khác nhau. Trên hợp đồng mua bán, giá trị lô biệt thự sẽ ghi 8 tỷ đồng. Việc thanh toán số tiền này được chia thành 6 -7 đợt, mỗi lần đóng 15%, trong thời gian 12 -18 tháng. Phần tiền ngoài còn lại là 5 tỷ đồng, sẽ thanh toán trực tiếp tại văn phòng của chủ đầu tư và không có hóa đơn?

Lý giải việc ghi giá hợp đồng thấp hơn thực tế, chị T cho biết, “dự án này đã nộp tiền sử dụng đất từ năm 2009 do vậy chủ đầu tư không muốn dính dáng đến thuế vì hiện giờ thuế đã tăng lên rất nhiều so với thời điểm trước. Hơn nữa, từ trước đến nay, Tập đoàn Nam Cường vẫn thực hiện việc bán hàng và thanh toán theo kiểu này nên chị có thể yên tâm hoàn toàn”. 

Tham khảo thêm tại 1 sàn giao dịch không thuộc chủ đầu tư, phóng viên cũng được nhân viên bán hàng tư vấn cho biết, các lô đất khu đô thị Dương Nội đều ghi giá trên hợp đồng 40 triệu đồng/m2. Còn thực tế toàn bộ khoản tiền chênh, khách đều nộp trực tiếp vào chủ đầu tư và không có hóa đơn hay xác nhận nộp tiền từ chủ đầu tư.

Theo khoản 5 Điều 108 Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn”. Các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) mua bán tài sản với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế được xác định là những tài liệu không hợp pháp.

Người nộp thuế có nghĩa vụ: khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế; cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế… Khi cơ quan nhà nước có cơ sở xác định hợp đồng mà người nộp thuế kê khai sai giá chuyển nhượng thực thì hợp đồng đó là không hợp pháp.

Khi công an điều tra có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì cá nhân, doanh nghiệp sẽ bị xử lý tội trốn thuế theo quy định pháp luật.

Vậy, số tiền cả chục tỷ đồng chênh lệch giữa hợp đồng và thực tế không được ghi chép vào sổ sách và  nghiễm nhiêm hoàn toàn không có căn cứ tính thuế. Khoản tiền chênh lệch này là doanh thu, thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp, cá nhân bắt buộc phải khai báo để nộp thuế đầy đủ chuyển nhượng bất động sản.

Việc giao dịch bất động sản kiểu “lách luật” này diễn ra khá phổ biến tại các dự án bất động sản. Tuy nhiên, với những dự án chưa chặt chẽ về mặt pháp lý, vô tình đã tạo ra nhiều nguy cơ và hệ lụy khó lường cho khách hàng. Khi dự án xảy ra tranh chấp, nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì sẽ chỉ nhận được khoản tiền ghi trên hợp đồng. Số tiền chênh ngoài sẽ không có đủ căn cứ pháp lý để đòi chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc kê khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ khiến việc nhà nước thất thu thuế rất lớn.

Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin!

PV

Bạn đang đọc bài viết Giao dịch “bán một đằng, ghi một kiểu"” tại khu đô thị Dương Nội, khách hàng đối diện rủi ro? tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]