Tăng bảng giá đất sẽ dẫn đến giá nhà cũng tăng theo?

Từ ngày 1/1/2020, thành phố Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá các loại đất mới theo quy định tại Quyết định số 30/2019/QĐ – UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019 về giá các loại đất áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024.

Theo quy định, giai đoạn từ 1/1/2020 đến 31/12/2024, bảng giá các loại đất của Hà Nội tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 - 2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên. 

Thành phố Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá các loại đất mới theo quy định tại Quyết định số 30/2019/QĐ – UBND giai đoạn 2020 - 2024

Cụ thể, đối với đất ở tại các quận điều chỉnh tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính 2 chiều; tăng bình quân 12% đối với các tuyến đường 1 chiều; các tuyến đường còn lại bình quân tăng 15%.

Đất thương mại, dịch vụ tại các quận được điều chỉnh bằng 62 - 65% giá đất ở sau khi điều chỉnh. Trong đó, đối với 4 quận (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) điều chỉnh bằng 65%, các quận còn lại điều chỉnh bằng 62%.

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ ở các quận cũng tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính 2 chiều; tăng 12% đối với các tuyến đường 1 chiều; tăng 15% với các tuyến đường còn lại…

Theo các chuyên gia tài chính nhận định, việc điều chỉnh tăng khung giá đất sẽ giúp người bị thu hồi đất bớt thiệt thòi và làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhanh hơn, tạo nguồn thu ngân sách từ đất hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, với khung giá đất tăng cao cũng sẽ có tác động đối với chi phí đầu vào sản phẩm bất động sản cao hơn, kéo theo giá nhà tăng trong thời gian tới.

Sự điều chỉnh tăng giá đất sẽ khiến giá đất ở Hà Nội tăng đột biến trong thời gian tới (nguồn ảnh: Vietnamnet)

PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà nên khi giá đất tăng thì tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng.

“Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng”, PGS.TS Long nói.

Ông cũng nhìn nhận, bất kỳ chính sách nào đưa ra đều phải cân nhắc, tính toán kỹ tất cả các mặt lợi, mặt hại. Khi tăng giá đất lên thì thuế và phí như thế nào cho hợp lý. Không thể tăng bình quân 30% mà phải tùy vào từng khu vực, từng trường hợp cụ thể.

Vị PGS.TS này nhấn mạnh, với khung giá đất cần được tính toán như thế nào cho hợp lý để vừa vẫn phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, vừa phải tạo động lực để các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án.

Một vị chuyên gia khác cũng đánh giá, bảng giá đất tăng là một chuyện nhưng quan trọng nữa là phải xem xét, điều chỉnh mức tăng giảm hệ số K cho phù hợp theo.

Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất (trừ trường hợp giao qua đấu giá), công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước để chuyển đổi sẽ bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K. Vì vậy, nếu bảng giá đất tăng cao, cộng thêm hệ số K tăng nữa thì tiền sử dụng đất sẽ tác động lớn đến giá nhà.

Bên cạnh đó, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá theo, từ đó đẩy giá thành nhà đất lên cao.

Các dự án như thế nào sẽ được hưởng lợi?

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng nhìn nhân, giá bất động sản phụ thuộc vào giá cả đất đai nên việc TP Hà Nội ban hành quyết định điều chỉnh khung giá đất chắc chắn sẽ có tác động đẩy giá nhà tăng trong thời gian tới.

“Việc tăng giá nhà từ bảng giá đất chắc chắn sẽ diễn ra nhưng tăng bao nhiêu phần trăm, tăng cụ thể như thế nào thì không một chuyên gia nào dám đưa ra nhận định.

Đồng thời, việc tăng giá nhà này không phải ở tất cả các dự án mà sẽ phụ thuộc vào dự án, thương hiệu của chủ đầu tư, vật chất, cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, công trình công ích, quy hoạch, cam kết giá bán, hậu mãi của chủ đầu tư…”, ông Cường nói.

Ông cũng đánh giá, việc bảng giá đất tăng cũng sẽ là một thách thức với các chủ đầu tư khi phải cạnh tranh nhau về giá bởi người tiêu dùng hiện nay rất thông minh nên không thể bám vào, viện dẫn giá đất tăng nên phải tăng giá nhà.

“Hiện nay, có nhiều chủ đầu tư mạnh về tiềm lực tài chính nên họ đã có những tính toán lợi nhuận trong biên độ 10 – 20 năm về sau và chấp nhận, mức giá bán mềm mại dù bảng giá đất tăng.

Sự việc này sẽ khiến thị trường BĐS dậy sóng

Còn lại các chủ đầu tư đi vay tiền thì phải tính toán để tăng giá lên nhằm đảm bảo lợi nhuận. Do đó, đây sẽ là thách thức cho các nhà đầu tư trong thời gian tới”, ông Cường nêu.

Đối với một số số dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bán trước thời điểm Hà Nội tăng giá đất, nhất là các dự án ở vị trí đắc địa trong nội thành, theo ông Cường sẽ được hưởng lợi khi bảng giá đất tăng nhưng chủ yếu là về chính sách.

“Với các dự án đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhất là các dự án đắc địa ở nội thành và bán trước thời điểm bảng giá đất tăng thì rõ ràng sẽ không ảnh hưởng đến giá bán ký kết với khách hàng.

Khi giá bán không bị tác động theo chiều hướng tăng lên cùng bảng giá đất thì chắc chắn việc bán hàng của các chủ đầu tư này sẽ tốt hơn so với các dự án mới bắt đầu triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…”, ông Cường nhìn nhận.

Mộc Phong

Bạn đang đọc bài viết Hệ quả của việc tăng bảng giá đất của Hà Nội từ 2020 sẽ diễn ra như thế nào? tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]