Nguồn cung “hụt hơi” so với sức cầu

Theo Quyết định 6336/QĐ- UBND ngày 28-11-2014 của UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020), đặt mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành đầu tư xây dựng gần 6,4 triệu m2 sàn NƠXH. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, với tổng cộng 6 dự án đã hoàn thành, 43 dự án đang triển khai và 20% quỹ đất dành cho NƠXH của 58 dự án nhà ở thương mại (dự kiến hoàn thành từ nay đến năm 2020), thì Hà Nội vẫn còn thiếu hơn 2,1 triệu m2 sàn NƠXH. Như vậy, chỉ tính riêng vấn đề quy hoạch, các dự án NƠXH đang triển khai vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu của kế hoạch đề ra.

Thực tế, nhu cầu NƠXH, nhà ở thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Tp. Hồ Chí Minh, Cần Thơ đang ngày càng tăng. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, một trong những mục tiêu chính của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NƠXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị; đáp ứng khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ khoảng 500.000 hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Trong đó, tính riêng địa bàn Tp. Hồ Chí Minh - đầu tàu kinh tế lớn nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy, giai đoạn 2016– 2020, thành phố phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 căn NƠXH, 35.000 chỗ ở lưu trú tập trung công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, 10.000 chỗ ở ký túc xá tập trung cho sinh viên. Tương tự, với Đà Nẵng, thành phố được đánh giá là một trong những trung tâm kinh tế với tốc độ tăng trưởng liên tục ở mức cao đồng thời cũng là địa phương đi đầu trong việc hiện thực hóa mục tiêu “lo nhà ở cho dân”, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp. Dự kiến đến năm 2020, Đà Nẵng sẽ đầu tư xây dựng 4 dự án NƠXH do doanh nghiệp đầu tư với quy mô khoảng 6.500 căn hộ.

Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn gian nan
Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn gian nan

Mặc dù nhu cầu NƠXH rất lớn, nhưng nguồn cung thiếu, so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, số lượng NƠXH hoàn thành tính đến năm 2018 mới đạt khoảng 33% (tương ứng 4.085.000 m2). Một số dự án đã hoàn thành nhưng ở vị trí xa trung tâm thành phố, việc đi lại khó khăn, nên chưa tạo được sức hút với người mua. Trong khi đó, NƠXH dù được ưu đãi về thuế đất nhưng bị khống chế về giá, lợi nhuận, trong khi giá vật liệu xây dựng, nhân công… không giảm khiến lợi nhuận từ các dự án NƠXH không bằng lợi nhuận khi đầu tư nhà ở thương mại. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư không “mặn mà” với phân khúc này. Nhất là từ khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỉ đồng kết thúc cũng là thời điểm các dự án NƠXH triển khai rất chậm, thậm chí đình hoãn. Đơn cử, dự án đang triển khai đã phải dừng lại vì thiếu vốn như dự án AZ Thăng Long Bright City (huyện Hoài Đức); hay dự án đã hoàn thiện, nhưng bán hàng còn khó khăn vì khách hàng không được vay vốn ưu  đãi như dự án NƠXH The Vesta (quận Hà Đông)…

Cần thêm cơ chế để phát triển

Nhận thấy nhu cầu về NƠXH ngày càng tăng lên, vài năm trở lại đây, phân khúc này đang dần nhận được quan tâm nhiều hơn từ phía cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Tuy nhiên, có một thực tế là các dự án NƠXH ở gần trung tâm thành phố dù giá cao hơn nhưng vẫn có người quan tâm (thậm chí “cháy hàng” ngay từ lúc bán hồ sơ) - điều trái ngược với các dự án nằm ở khu vực ven đô, ngoại vi vùng lõi đô thị. Lý do căn bản nằm ở yếu tố hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội tại khu vực đó. Các dự án tại khu vực nội thành thường có vị trí tương đối thuận lợi, lại có hệ thống giao thông hoàn chỉnh, giúp tiết kiệm thời gian di chuyển, nên người dân sẽ cân nhắc chọn lựa nhiều hơn.

Ví dụ, tại Hà Nội, một số dự án NƠXH như 143 Trần Phú (Hà Đông), Đại Kim, Đặng Xá (huyện Gia Lâm), Kiến Hưng (Hà Đông), Rice City Linh Đàm luôn được người mua nhà săn đón (có trường hợp sẵn sàng tìm cách “lách luật” để mua lại suất). Lý do đơn giản vì đây đều là những khu vực có hạ tầng đường sá, giao thông thuận tiện cho kết nối vào các trục hướng tâm chủ lực của đô thị Hà Nội. Đồng thời, bao quanh hoặc tiệm cận các dự án này đều là những quần thể, tổ hợp chung cư hiện đại đã và sắp hình thành nên người mua tin tưởng sẽ được hưởng lợi từ các tiện ích sinh hoạt ngay gần căn nhà mình sắp mua/thuê mua.

Ngược lại, sự lựa chọn cho các dự án xa trung tâm, thiếu đồng bộ tiện ích như AZ Thăng Long (Hoài Đức), khu NƠXH thuộc khu tái định cư Đông Hội (Đông Anh) sẽ nhỏ hơn, hoặc chỉ đáp ứng nhu cầu ở của công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp. Hay một điển hình khác: Khu nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp (năm 2015 – 2016 chỉ lấp đầy khoảng 30 - 35%), số lượng sinh viên đến ở chưa cao. Nguyên nhân là do mạng lưới giao thông công cộng tại khu nhà chưa thực sự thuận tiện bởi tần suất 30 - 35 phút/chuyến xe buýt; hạ tầng kỹ thuật - xã hội quanh khu nhà chưa phát triển đồng bộ, thiếu khu vui chơi giải trí, sinh hoạt cộng đồng… 

Để tháo gỡ nghịch lý chênh lệch về sức hút giữa các dự án NƠXH như trên, cần có nhiều cơ chế đặc biệt hơn đối với cả chủ đầu tư và các đối tượng khách hàng là những người thu nhập thấp có nhu cầu thuê, mua nhà. Đơn cử như vừa qua, thành phố Hà Nội chủ trương xây dựng các khu đô thị, khu NƠXH tập trung tại một số huyện ngoại thành như: Đông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì... Đây là phương án phù hợp với điều kiện thực tế, khắc phục khó khăn trong phát triển quỹ đất vùng nội đô. Tuy nhiên, để hiện thực hóa chủ trương này, cần phải từng bước hoàn thiện hệ thống hạ tầng cơ bản, bao gồm giao thông, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại,… để đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, làm việc của người dân, từ đó, giúp người dân thay đổi cách nhìn về NƠXH cũng như thói quen mua nhà ở trung tâm thành phố. 

Nhằm triển khai hiệu quả chương trình phát triển NƠXH trên địa bàn, UBND TP Hà Nội vừa báo cáo, kiến nghị Bộ Xây dựng một số giải pháp đặc thù: Nghiên cứu bổ sung quỹ đất để phát triển NƠXH khi lập, phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch đô thị; triển khai 5 khu đô thị NƠXH tập trung tại 4 huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Thường Tín, rà soát toàn bộ quỹ đất 20% trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, kiên quyết thu hồi, hoặc dừng các dự án chậm triển khai để đề xuất vị trí quỹ đất phục vụ phát triển NƠXH giai đoạn đến năm 2020 và các năm tiếp theo. Ngoài ra, thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng nghiên cứu ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển NƠXH cho thuê, cho thuê mua, nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên…

Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn gian nan
Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn gian nan
Phát biểu tại hội thảo đầu kỳ dự án “Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam giai đoạn 2021 – 2030”, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Để giải quyết căn cơ các bất cập đồng thời phát triển các dự án NƠXH cho đối tượng là người có thu nhập thấp ở thành thị và công nhân các khu công nghiệp, cần tập trung vào các nhiệm vụ chính như: triển khai xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương theo quy định của Luật Nhà ở 2014, rà soát bổ sung trong quy hoạch đô thị để xác định rõ diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là NƠXH.

Thêm vào đó, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường là vô cùng quan trọng. Khi nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao mà giá nhà đất vẫn chưa giảm nhiệt thì mô hình tiết kiệm nhà ở cần được quan tâm xem xét để người dân chủ động tham gia tạo nguồn vốn thay vì sử dụng vốn chính sách. Mô hình này cũng đã và đang được nhiều nước áp dụng khá thành công như: Trung Quốc, Singapore, Đức…

Một điểm nữa cũng được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh đó là việc phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng thực tế giá nhà ở tại các thành phố lớn vẫn quá cao so với thu nhập bình quân của người dân khiến việc tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi còn hạn chế. Vì vậy, về lâu dài, người dân cần thay đổi quan niệm sở hữu nhà ở sang đi thuê nhà. Có lẽ, thay vì dốc hết tiền để sở hữu một chỗ ở như mong muốn, những người trẻ (chưa có nhiều tích lũy về tài chính) nên cân nhắc việc đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây cũng là xu hướng chung về NƠXH trên thế giới và ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam.

Đến nay, Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH. Ngân hàng Chính sách xã hội hiện chưa cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH trong giai đoạn 2015-2020. Các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cũng chưa thể tham gia thực hiện chính sách NƠXH do chưa được tái cấp vốn ngân sách nhà nước… Việc tiếp cận vốn vay mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội đang bị vướng do căn hộ NƠXH thường đã bị chủ đầu tư dự án thế chấp ngân hàng thương mại. Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa được phép cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay.

Do đó, HoREA kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét phân bổ nguồn vốn ngân sách cho cả 4 tổ chức tín dụng được chỉ định, gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank. Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, HoREA kiến nghị thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua NƠXH giảm xuống còn 3%-3,5%/năm để tạo thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp tại đô thị.

Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA)

Nguyễn Loan

Bạn đang đọc bài viết Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn gian nan tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư [email protected]