08:38 22/04/2022

“500 tấn vàng” trong dân cần khuyến khích đưa vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển.

Kể từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì BĐS du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc BĐS này và trở lại với phân khúc nhà ở.

“500 tấn vàng” trong dân cần khuyến khích đưa vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đổ lỗi loanh quanh… khiến pháp lý cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.

Chưa hết bàng hoàng bởi “cú sốc” đổ vỡ do thiếu khung pháp lý, đầu năm 2020, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng lại chịu thêm tác động “kép” đến từ dịch Covid-19 làm cho hoạt động du lịch bị ngưng lại. Thị trường vốn đã trầm lắng lại càng trầm lắng hơn.

Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch. Khi ngành du lịch có sự lay động, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được “phơi” ra.

Bởi ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tăng trưởng trở lại đến mấy mà nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh thì không gỡ được các điểm nghẽn trong gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức là từ dân.

Ngược lại, nếu BĐS du lịch – nghỉ dưỡng không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch - một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.

CẦN THAY ĐỔI TƯ DUY PHÁT TRIỂN

Việc phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là một trong những “lẽ sống” của nền kinh tế Việt Nam. Kinh tế Việt Nam, nếu không dựa vào một số “điểm chốt” như vậy để phát triển thì chúng ta phát triển bằng gì? Nếu Việt Nam lấy du lịch làm trọng tâm để phát triển kinh tế, với tiềm năng du lịch lớn tại Việt Nam và với con người Việt Nam có khả năng “bươn chải” trong lĩnh vực du lịch thì đó là điểm mạnh rất lớn của kinh tế Việt Nam.

Nhưng muốn phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn thì điểm nhấn cần quan tâm là đầu tư cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Để phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng phải có vốn đầu tư. Song vốn đầu tư, từ đâu?

Ngân sách Nhà nước chắc chắn rất thiếu, doanh nghiệp phát triển dự án BĐS cũng không thể đủ nguồn tài chính. Như đã nói, dù họ có tiềm lực nhưng nguồn vốn sẵn chỉ có thể “lo” được một hai khách sạn theo kiểu cũ là “mệt nhoài”, không thể phát triển được các mô hình nghỉ dưỡng lớn, rộng khắp  theo hướng “toàn dân làm du lịch”.

Vậy, chỉ có giải pháp là chúng ta tạo điều kiện để hút vốn từ người dân dưới danh nghĩa của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Theo đó, nguồn vốn phát triển sẽ rộng rãi hơn rất nhiều.

“500 tấn vàng” trong dân, làm cách nào để khuyến khích lượng tài sản của dân để đưa vào trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh…? Phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là cách để khuyến khích. Vấn đề còn lại, chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, sau khi bị thanh tra, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương. Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc.

Tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Tại sao chúng ta không học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp, nếu muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn phải đóng thuế cao, 70 năm thì thuế thấp hơn, 50 năm sẽ thấp nữa, thậm chí 10 năm thì được miễn thuế. Ví dụ như vậy, các nước họ làm điều này rất đơn giản. Bên cạnh đó, một số nước hoàn toàn không cho quyền sử dụng đất lâu dài đối với mọi loại đất kể cả đất ở. Có thể lấy ví dụ như tại Trung Quốc, Singapore, Israel...

Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ… 

Câu chuyện của Khánh Hòa hay Đà Nẵng trong thời gian qua cũng là một hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý là không được làm bừa, đó là góc độ tích cực. Nhưng cảnh báo đó đã quá mạnh đến mức ngay cả ký “có lý” cũng không dám ký. Chỉ cần ai đó phát hiện vấn đề này luật đang không rõ ràng hay còn rủi ro… là tâm lý sợ sai bao trùm. Thế nhưng phải nhấn mạnh rằng, gần như tất cả các luật của Việt Nam hiện nay đều thiếu rõ ràng, minh bạch hoàn toàn.

Chính vì thế mà việc đặt bút ký của các chính quyền địa phương trở nên khó khăn hơn. Với những người chọn an toàn, thì không ký là phương án tốt nhất. Với những lãnh đạo tâm huyết và muốn phát triển địa phương thì họ dám ký nhưng quan lộ có thể gặp rủi ro đáng e ngại.

“500 tấn vàng” trong dân cần khuyến khích đưa vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid-19.

Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự.

Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

NÊN CẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÂU DÀI

Về lâu dài, để khơi thông thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Từ lý luận, người ta có thể thấy trả tiền thuê đất 70 năm tương đương với tiền sử dụng đất mua quyền tài sản đất đai lâu dài. Vì vậy, nếu muốn sử dụng đất vô thời hạn thì phải nộp thuế tài sản sao cho nhà nước thu được lợi ích tương đương với nhiều chu kỳ sử dụng đất ngắn hạn.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Chúng ta phải thay đổi tư duy quản lý, từ đó việc phân loại đất sẽ dễ dàng, đơn giản hơn. Tất cả các loại đất nếu phải trả phí để sử dụng, thời kỳ sử dụng bao nhiêu năm thì sẽ có sắc thuế tương ứng để điều chỉnh lợi ích này.

Nếu như vậy, đất quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ như các căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ kinh doanh lưu trú đang vướng mắc trong thời gian sử dụng đất vừa qua hoàn toàn có thể giải quyết được theo hướng phát triển tốt hơn.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ