11:47 07/03/2022

Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: "Nút thắt" lợi ích vẫn khó gỡ

Hiện nay, Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được HĐND thành phố thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-HĐND. Tuy nhiên, để việc triển khai được thuận lợi, nhiều ý kiến cho rằng trong quy hoạch các dự án, chính quyền Hà Nội cần lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp để tìm tiếng nói đồng thuận, hài hòa lợi ích.

Loay hoay tìm phương án

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, toàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, phần lớn diện tích căn hộ từ 30-50m2; cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương, khoảng 70% căn hộ nhỏ hơn 30m2.

Sau khi Chính phủ có quy định phân phối nhà ở, các căn hộ được cơi nới để đảm bảo diện tích sử dụng thì nhiều hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa thành những "mảnh ghép" xấu xí, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Đến nay, hầu hết chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng. Trong số 401 chung cư cũ được kiểm định có 80 chung cư nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất).

Nhằm chỉnh trang đô thị, cách đây 20 năm, thành phố Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng hiện mới có 18 dự án cải tạo lại và đã đưa vào sử dụng, số còn vẫn bế tắc và gặp rất nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn tới sự “bế tắc” trên là do Nhà nước thiếu nguồn lực để đầu tư và chỉ trông chờ vào doanh nghiệp. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp không kham nổi đã phải bỏ cuộc. Hệ quả là hàng vạn người dân vẫn phải sống thấp thỏm trong những khu chung cư cũ nát.

Cải tạo chung cư cũ Cần hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp triển khai dự án
Thành phố Hà Nội sẽ bố trí nguồn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng giai đoạn 2020 - 2025 để kiểm định chung cư, ưu tiên chung cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ.

Tuy nhiên, sau nhiều nỗ lực, cuối năm 2021, Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được HĐND thành phố thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-HĐND. Đề án đã xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, trong đó, thành phố sẽ ban hành 3 kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong giai đoạn 2021-2025 và những năm tiếp theo, gồm: Kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; kế hoạch lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng chung cư cũ, đề án quy gom tái định cư chung cư cũ; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Tùy tình hình thực tế, thành phố sẽ điều chỉnh tiến độ, danh mục phát sinh, bảo đảm tính linh hoạt, khả thi và đồng bộ với các kế hoạch có liên quan.

Dự kiến, việc triển khai chia thành 4 đợt. Đợt 1 lựa chọn cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, gồm: 6 khu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, khu nhà chung cư Bộ Tư pháp, phố Phan Kế Bính, quận Ba Đình).

Đồng thời, thành phố rà soát bổ sung các khu, nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (có phát sinh trong quá trình kiểm định) trên địa bàn; xem xét triển khai đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Đối với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trong quý IV-2022 thì có thể lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuẩn bị đầu tư trong quý I-2023 và khởi công trong quý II-2023.

Với các chung cư cũ còn lại (đợt 2, đợt 3, đợt 4), triển khai song song theo kế hoạch trong những năm tiếp theo; khu, nhóm, nhà chung cư nào hoàn thành kiểm định, quy hoạch và đủ điều kiện triển khai thì ưu tiên thực hiện trước.

Hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp

Đề án đã được thông qua, nhưng câu chuyện về quyền lợi của người dân khi cải tạo chung cư vẫn là nút thắt, khi việc cải tạo đền bù giải phóng mặt bằng phải tìm được tiếng nói đồng thuận dự án mới có tính khả thi. Cải tạo chung cư cũ để đảm bảo đời sống của người dân, góp phần vào công cuộc tái thiết đô thị, hướng tới đô thị xanh, hiện đại. Điều này được thành phố Hà Nội quyết tâm thực hiện trong giai đoạn trước mắt là 2021 - 2025.

Quá trình cải tạo chung cư cũ được chia thành nhiều giai đoạn và mốc thời gian cụ thể. Trong đó, chi khoảng hơn 500 tỷ đồng cho giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ với báo chí rằng, thành phố Hà Nội đang có những bước tiến mới trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trong thời gian tới đây. Các quy định đã rõ ràng nhưng thực hiện trong thực tiễn còn nhiều tranh cãi, băn khoăn tính khả thi của các quy định mới.

“Nếu quy hoạch chỉ được lập trên cơ sở chủ quan của chính quyền thì tính lợi ích của chủ đầu tư có được tính đến đầy đủ hay không, đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân có thỏa đáng, phù hợp với lợi ích các bên? Khi lợi ích các bên trong dự án cải tạo chung cư cũ không đảm bảo dự án lại sẽ khó khăn, lại rơi vào vòng luẩn quẩn. Doanh nghiệp vào rồi, lại ra. Quy hoạch chủ động là tốt rồi, lập, phê duyệt nên lấy ý kiến của doanh nghiệp, người dân ở khu vực giải tỏa để tìm tiếng nói chung, thuận lợi” - ông Đính nêu ý kiến.

Cải tạo chung cư cũ Cần hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp triển khai dự án
Chung cư cũ số 30A Lý Thường Kiệt sau khi được xây dựng lại.

Tại buổi lấy ý kiến về Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, một số đại biểu kiến nghị, việc cải tạo chung cư cũ phải phát huy tối đa 3 chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu hài hòa lợi ích giữa các bên sẽ tạo ra sự đồng thuận thực chất và bộ mặt đô thị mới cũng tốt lên. Ngoài ra, cần công khai, minh bạch trong chế độ ưu đãi với nhà đầu tư, đối tượng hưởng chính sách xã hội…

KTS Nguyễn Văn Hải, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội, góp ý, ngoài 3 chủ thể của cải tạo nhà chung cư là Nhà nước, doanh nghiệp, người dân, cần một yếu tố quan trọng nữa là cộng đồng. Cần gắn lợi ích, quyền, trách nhiệm cộng đồng vào việc cải tạo chung cư cũ; cộng đồng sẽ được hưởng lợi hạ tầng, tiện ích, vườn hoa sau cải tạo... Như vậy, vấn đề giải phóng mặt bằng sẽ tạo được đồng thuận cao hơn.

Ông Phạm Ngọc Thảo, nguyên Phó Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn dân chủ pháp luật của Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội, cho biết, ngay gần đây vẫn còn nhiều hộ dân chủ yếu ở tầng 1 các chung cư cũ, không chấp hành, khiếu nại giá đền bù giải phóng mặt bằng. Ở đây phải xác định là chủ hộ tầng 1 vừa có quyền vừa có trách nhiệm trong cải tạo chung cư. Ông Thảo nhận định: “Nghị định 69 của Chính phủ đã mở ra nhiều giải pháp để giải phóng mặt bằng, thành phố cũng cần có giải pháp quyết liệt xử lý người không chấp hành”.

Về phía doanh nghiệp, ông Trần Duy Độ, Giám đốc đầu tư Công ty Cổ phần đầu tư tài chính Toàn Cầu (đơn vị là chủ đầu tư chung cư số 30A Lý Thường Kiệt) cho rằng, để thực hiện được dự án cải tạo chung cư cũ là trách nhiệm của các bên liên quan, gồm: Chủ sở hữu, chủ đầu tư, các cấp chính quyền địa phương và người dân.

“Để giải quyết tổng thể, hài hòa lợi ích các bên liên quan, chính quyền phải tổ chức kiểm định đánh giá lại toàn bộ các khu chung cư, sắp xếp quỹ nhà tạm cư và chịu trách nhiệm tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, kết hợp tham khảo ý kiến các chủ sở hữu căn hộ. Chỉ khi nhận được đa số người dân đồng tình thì dự án mới có thể triển khai được, đây là điểm mấu chốt” - ông Độ nói.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên