14:10 15/06/2022

Đâu là cổ phiếu tiềm năng ngành bất động sản khu công nghiệp?

Báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp của SSI Research chỉ ra rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn còn hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý được giảm bớt. Do đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê có lợi thế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động.

Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tăng trưởng tích cực

Trong báo cáo mới đây, SSI Research cho rằng nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid. Tỷ giá VND/USD cũng ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia.

Cùng với đó là các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong ND 35/2022 và NĐ 82/2018/ND-CP.

Nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực

Theo JLL, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong Q1/2022 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê (+9,2% YoY).

Cũng theo JLL, các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước)

Nguồn cung vẫn còn hạn chế

Bộ kế hoạch và đầu tư cho biết đến cuối năm 2021 có 397 KCN đã được thành lập (bao gồm 352 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 08 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122,9 nghìn ha. Trong đó, có 291 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58,7 nghìn ha và 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%, xấp xỉ so với cuối năm 2020.

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/ NĐ-CP nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN. Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Phó Thủ tướng chính phủ đã ký quyết định thanh lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập. Tuy nhiên, SSI cho rằng nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025.

Nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực

Mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020-2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30- 35% so với các KCN hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Bên cạnh đó, việc đền bù giải tỏa đặc biệt với các hộ dân cư hiện hữu khó khăn. Việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm.

Lợi thế nghiêng về các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê

Trong các doanh nghiệp niêm yết, SSI Research chia thành 3 nhóm: Các doanh nghiệp khu công nghiệp còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, BCM; Các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm: MH3, BAX, TIP, SZL, D2D; Các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực

Đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, kỳ vọng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê.

Cụ thể, trong Q1/2022, SZC tiếp tục cho thuê tại khu công nghiệp Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha; IDC tập trung cho thuê khu công nghiệp Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha; KBC tập trung vào Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu; VGC chủ yếu cho thuê các khu mới như Đồng Văn IV, Phú Hà; IDV tăng cường cho thuê Châu Sơn; TID thuộc Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An; ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15 ha; BCM tập trung cho thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

Các Khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, HPI, SIP đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III; NTC chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

SSI cho rằng kế hoạch kinh doanh các doanh nghiệp trong năm 2022 tăng trưởng mạnh với tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng (tăng 25%  so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng ( bằng 537% so với cùng kỳ) nhờ 2 nguyên nhân chính: Nhu cầu thuê đất kỳ vọng phục hồi tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư; và Giá thuê các KCN dự kiến tiếp tục tăng ở mức trung bình 8-20% tùy vào khu vực.

Trong đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như SZC, IDC, KBC, VGC, BCM có lợi thế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động. Trên cơ sở đó, SSI Research đánh giá cao nhất hai cổ phiếu IDC và BCM. 

Trung Anh

Theo dõi Thương Trường trên