Trong bối cảnh Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu giải phóng nguồn lực từ đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất hàng loạt kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tăng tính linh hoạt trong xác định giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Theo Hiệp hội, việc hoàn thiện các cơ chế này không chỉ góp phần tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản mà còn tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn.
Cần hoàn thiện cơ chế xác định giá đất để tránh "điểm nghẽn" mới
Tại hội thảo về định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai diễn ra ngày 1/7, HoREA cho rằng, việc xây dựng cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo tinh thần Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội đang bộc lộ nhiều bất cập trong quá trình triển khai thực tế.
Theo phân tích của Hiệp hội, dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của TP.HCM đã loại trừ hàng loạt trường hợp khỏi phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các trường hợp tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này dẫn đến thực tế phần lớn các trường hợp vẫn phải áp dụng phương pháp xác định "giá đất cụ thể" như trước đây.
HoREA kiến nghị sửa Luật Đất đai, cần cơ chế linh hoạt hơn về giá đất và thời hạn sử dụng đất.
HoREA cho rằng, việc TP.HCM chưa thể áp dụng rộng rãi cơ chế "bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh" xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng vị trí cụ thể. Đặc biệt, việc phân loại các vị trí đất trong hẻm theo nhóm rộng hẹp còn mang tính cào bằng, dẫn đến nguy cơ phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Hiệp hội nhận định, đây là vấn đề cần được xử lý ngay trong quá trình xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, thay vì trở thành lý do để tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể kéo dài như hiện nay.
Một trong những lo ngại lớn nhất được HoREA đưa ra là nếu áp dụng cứng nhắc công thức "bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh" đối với các dự án bất động sản thương mại, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp nhiều lần so với phương pháp thặng dư đang áp dụng.
Theo các ví dụ được cơ quan chuyên môn TP.HCM tính toán, đối với một dự án chung cư tại khu vực phía Đông thành phố, giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể cao hơn khoảng 2,3 lần so với phương pháp thặng dư. Tại một số khu vực ngoại thành, mức chênh lệch thậm chí lên tới 6 lần. Điều này có thể buộc doanh nghiệp phải tăng mạnh giá bán sản phẩm để bù đắp chi phí, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Đề xuất bổ sung cơ chế "đất ở có thời hạn" và linh hoạt thời hạn sử dụng đất
Bên cạnh vấn đề giá đất, HoREA cũng đề xuất sửa đổi các quy định liên quan đến chế độ và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 nhằm phù hợp với bối cảnh phát triển mới của nền kinh tế.
Hiệp hội kiến nghị bổ sung khái niệm "đất ở sử dụng có thời hạn" song song với chế độ "đất ở sử dụng ổn định lâu dài". Theo HoREA, quy định này sẽ tạo thêm công cụ để Nhà nước sử dụng hiệu quả quỹ đất công, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ với các quy định của Luật Nhà ở về mô hình nhà ở sở hữu có thời hạn.
Đề xuất bổ sung cơ chế "đất ở có thời hạn" và linh hoạt thời hạn sử dụng đất.
HoREA dẫn kinh nghiệm của Singapore, nơi phần lớn quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước và người dân được sở hữu nhà ở với thời hạn lên tới 99 năm. Mô hình này giúp quốc gia này thuận lợi hơn trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị và quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai.
Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất sửa đổi quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất. Theo đó, đối với các dự án chuyển nhượng, dự án được xử lý vi phạm hoặc tái cơ cấu, thời hạn sử dụng đất nên được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng hoặc xử lý dự án, thay vì giữ nguyên thời hạn còn lại như hiện nay.
Theo HoREA, quy định hiện hành đang làm giảm sức hấp dẫn của nhiều dự án chuyển nhượng, đặc biệt là các dự án tồn đọng kéo dài hoặc tài sản xử lý nợ xấu. Ví dụ, nhiều dự án bất động sản sau hàng chục năm vướng mắc pháp lý khi được tháo gỡ thì thời hạn sử dụng đất còn lại không nhiều, làm giảm đáng kể giá trị thương mại và hiệu quả đầu tư.
Hiệp hội cũng đề xuất cho phép nhà đầu tư được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh, thay vì chỉ được thực hiện thủ tục gia hạn vào năm cuối cùng của thời hạn sử dụng đất như quy định hiện hành.
Theo HoREA, việc sửa đổi các quy định về giá đất và thời hạn sử dụng đất theo hướng linh hoạt, phù hợp thực tiễn sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, tạo điều kiện giải phóng nguồn lực đất đai, đồng thời hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.
Thiên An