Nghị định mới của Chính phủ quy định chặt chẽ điều kiện phân lô bán nền

Thủ tướng Chính phủ vừa ký, ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ 8/2/2021, sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất Đai. Các chuyên gia cho rằng, Nghị định này quy định chặt chẽ điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đảm bảo phát triển đô thị bền vững.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), nghị định mới được ban hành sẽ giải quyết nhu cầu rất lớn của cá nhân, hộ gia đình được mua nền để tự xây dựng nhà trong dự án nhà ở tại các khu vực đô thị; đồng thời khắc phục tình trạng dự án phân lô, bán nền tràn lan trong thời gian qua, mà chủ đầu tư không xây dựng kết cấu hạ tầng kết nối với hạ tầng chung của khu vực, không có các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thậm chí thiếu cả các công trình cung cấp dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước.

Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê sẽ cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương và tại các đô thị loại II, III, IV, V, trừ khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Để khắc phục tình trạng tách thửa thiếu chặt chẽ, dẫn đến phân lô bán nền tràn lan, Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Theo đó, UBND  cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa so với các quy định trước đây, để quản lý và kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền.

Bên cạnh đó, Nghị định mới cũng là căn cứ pháp lý sẽ ‘gỡ vướng’ cho hàng nghìn hecta đất công xen kẹt nằm trong các dự án mà không có cách xử lý trong thời gian qua.

Việc nhiều dự án dù đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi được cấp phép nhưng nếu một phần diện tích nhỏ đất công xen kẹt cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục, khiến nhiều doanh nghiệp hầu như không xin phê duyệt thêm dự án mới, vì còn tồn đọng nhiều dự án đã được duyệt nhưng chưa thể triển khai.

Theo số liệu tổng hợp từ HoREA, hiện nay trên địa bàn cả nước có khoảng 5.000 dự án. Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, đến cuối năm 2019 có 126 dự án nhà ở thương mại, 158 dự án BĐS trong tình trạng ‘đứng hình’ do không thể hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định: “Luật Đất đai trước đây không quy định rõ tình huống đất công xen kẹt, phân tán trong quỹ đất của dự án sẽ được giải quyết thế nào, trong khi Luật Quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã đưa ra giải pháp, điều kiện cho phép các dự án tồn tại đất công xen cài được triển khai sau một thời gian dài vướng pháp lý. Đây là căn cứ pháp lý giúp cho cơ quản quản lý chuyên ngành đất đai, quy hoạch có cơ sở thực thi công vụ, góp phần thúc đẩy quá trình xây dựng, phát triển sản phẩm của hàng nghìn dự án, giúp cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS".

Khánh Vân (T/H)