17:25 03/05/2022

Nợ tín dụng tăng cao, thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro

Bộ Xây dựng nhận định, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút vốn FDI vào bất động sản. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31/3, dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 744.000 tỉ đồng. Cùng với việc nhiều doanh nghiệp huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Việt Nam là thị trường tiềm năng với nhà đầu tư nước ngoài

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có Thông cáo 46/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2022. 

Theo đó, báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 20/3, nguồn vốn từ nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong nước là gần 2,7 tỉ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký là 8,9 tỉ USD (bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021).

Nợ tín dụng tăng cao thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro
3 tháng đầu năm 2022, có gần 2,7 tỉ vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản trong nước. Đây là lĩnh vực thu hút được vốn FDI lớn thứ hai. (Ảnh minh họa)

Bộ Xây dựng nhận định, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút vốn FDI vào bất động sản.

Dẫn thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng cho biết, trong 3 tháng đầu năm 2022 kinh doanh bất động sản là ngành có số doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021 (tăng 47,2%). Số doanh nghiệp bất động sản trở lại hoạt động là 845, tăng 92,0% so với cùng kỳ năm 2021.

Các sàn giao dịch bất động sản sau dịch Covid-19 đã dần hoạt động trở lại với khoảng 800 sàn (quý 1/2021 là 400 sàn). Phương thức hoạt động cũng linh hoạt hơn, nhất là ứng dụng công nghệ vào quản lý, giao dịch, thanh toán, quảng cáo, bán hàng…

“Nhìn chung thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khởi sắc hơn, các sàn giao dịch đã có kinh nghiệm và được sàng lọc qua dịch Covid-19”, Bộ Xây dựng nhận định.

Dư nợ tăng cao, thị trường bất động sản tổn tại nhiều rủi ro

Về tình hình cấp tín dụng đối với bất động sản, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 31/3, dư nợ tín dụng đạt gần 744.000 tỉ đồng.

Dư nợ tín dụng cho các dự án văn phòng cho thuê đạt hơn 45.500 tỉ đồng, (5,8% tổng dư nợ). Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt hơn 188.100 tỉ đồng, chiếm tỉ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt hơn 33.300 tỉ đồng, (4,3% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt hơn 33.500 tỉ đồng, (4,3% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng các dự án nhà hàng, khách sạn đạt gần 58.000 tỉ đồng, (7,4% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt hơn 121.100 tỉ đồng (15,4% tổng dư nợ). Dư nợ tín dụng cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỉ đồng, (12,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt hơn 203.300 tỉ đồng (25,9% tổng dư nợ).

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng trích dẫn thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu cho biết, quý 1/2022 có 48 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị khoảng gần 31.000 tỉ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị gần 8.700 tỉ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Đặc biệt, nhóm doanh nghiệp bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với hơn 17.200 tỉ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Bộ Xây dựng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Cụ thể, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu; kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm); tải sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Nợ tín dụng tăng cao thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro
Bộ Xây dựng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Ngoài những rủi ro cho thị trường từ hoạt động phát hành trái phiếu, Bộ Xây dựng cũng cho biết, thị trường bất động sản thời gian qua có hàng loạt vấn đề tồn tại, tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí gây nhiễu loạn thị trường. Cụ thể:

Thứ nhất, việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Thứ hai, hiện nay, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm.

Thứ ba, giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2.

Thứ tư, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như: tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường; ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện dự án của các địa phương…

Thứ năm, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản.

Thứ sáu, việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật. Tình trạng này làm ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi,...ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thứ bảy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Đinh Hiệu

Theo dõi Thương Trường trên