09:21 05/05/2022

Bài 1-Tòa nhà HTX Thành Công: Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch?

Khu đất xây dựng Dự án Tòa nhà HTX Thành Công trước đây được quy hoạch là đất quốc phòng và giao thông khu vực, nhưng sau nhiều kiến nghị của HTX Thành Công và các văn bản chấp thuận của UBND TP Hà Nội, khu đất hiện nay đã được giao cho đơn vị này để xây dựng dự án công trình hỗn hợp, dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở mà không qua đấu giá đất?!

Thay đổi hoàn toàn mục tiêu dự án, điều chỉnh chủ trương vi phạm quy hoạch?

Hiện nay, tại khu đất số 145 đường Hồ Mễ Trì (phường Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội) đang xây dựng một tòa chung cư cao tầng có tên Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (tên thương mại là Trinity Tower) do Hợp tác xã (HTX) Thành Công làm chủ đầu tư xây dựng với quy mô 25 tầng, 3 tầng hầm, mật độ xây dựng 49,93% tương ứng với 117 căn hộ.

Theo thông tin giới thiệu, chào bán trên một số website, dự án được quảng cáo là nằm ở khu vực đắc địa, “hiếm có khó tìm của thủ đô”. Cùng với đó, dự án được giới thiệu là tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ dịch vụ và trung tâm thương mại, được đầu tư xây dựng tại trung tâm quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. Sở hữu vị trí đắc địa cùng hệ thống dịch vụ tiện ích đẳng cấp vượt trội, chung cư Trinity Tower hồ Mễ Trì đã trở thành dự án nhà ở và đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, điều đáng nói, theo quyết định chủ trương đầu tư, Trinity Tower phải kết thúc giai đoạn đầu tư, đưa vào khai thác và sử dụng vào Qúy I/2021 nhưng đến nay vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa thể bàn giao cho khách hàng.

Trong khi đó, nhìn lại quá trình sử dụng đất khu vực này có thể thấy để từ khu đất vàng mọc lên một chung cư cao tầng là một hành trình dài với nhiều “bước đi lắt léo”, qua những “nước cờ”, kịch bản như được dựng sẵn của Chủ đầu tư.

Bài 1Tòa nhà HTX Thành Công Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch
Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (tên thương mại là Trinity Tower) hiện nay đã được điều xây dựng 25 tầng.

Theo đó, năm 2005, từ thực tế nhu cầu sử dụng của mình, HTX Thành Công đã có văn bản gửi UBND TP Hà Nội xin thuê đất để triển khai hoạt động kinh doanh. Căn cứ vào văn bản này, UBND TP Hà Nội đã đồng ý với kiến nghị của HTX Thành Công để phát triển hoạt động kinh doanh của đơn vị.

Sau đó 10 năm, ngày 21/12/2015, HTX Thành Công lại có văn bản số 27/HTX-DA về việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công. Sau đề xuất này ít lâu, căn cứ cùng đề xuất dự án đầu tư điều chỉnh ngày 29/02/2016 của HTX Thành Công, ngày 13/3/2016, UBND TP Hà Nội đã có Quyết định Chủ trương đầu tư số 1219/QĐ-UBND về việc chấp thuận nhà đầu tư cho dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công.

Tại Quyết định này nêu rõ, mục tiêu của dự án đầu tư là “Xây dựng Công trình dịch vụ thương mại, kết hợp văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch với HTX Thành Công (chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ)”. Cùng với đó, Quyết định cũng quy định quy mô dự án 2.758 m2, diện tích đất xây dựng 872,1m2, tầng cao xây dựng công trình 14 tầng và 01 tum thang, mật độ xây dựng 46,8%.

Quy mô, chức năng sử dụng của dự án lúc này phù hợp với Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/07/2014 của UBND TP Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất, từ chức năng văn phòng làm việc sang chức năng văn phòng, dịch vụ thương mại kết hợp phòng ở tập thể thay ca và khách đến giao dịch với Hợp tác xã. Quyết định này cũng nêu rõ công trình tại khu đất này “chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ”.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 2 năm, ngày 01/08/2018, HTX Thành Công lại có văn bản 130/HTX-DA về việc đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công. Đề nghị này tiếp tục được UBND TP Hà Nội chấp thuận. Ngày 04/10/2018, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 5295/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án này. Đáng nói, theo đề nghị của HTX Thành Công, Quyết định số 5295/QĐ-UBND ban hành thay đổi hoàn toàn mục tiêu xây dựng dự án ban đầu.

Cụ thể, theo Quyết định số 5295/QĐ-UBND, mục tiêu dự án đã được thay đổi hoàn toàn thành: “Xây dựng công trình hỗn hợp: Dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở và nhà trẻ”. Cùng với đó, quy mô dự án lúc này cũng tăng lên 2.887,2 m2; diện tích đất xây dựng cũng tăng từ 872,1m2 lên 943,4m2. Đặc biệt, tòa nhà được điều chỉnh tăng từ quy mô 14 tầng lên 25 tầng và 03 tầng hầm. Trong đó, từ tầng 5 đến tầng 12 của dự án đã đổi thành chức năng văn phòng có lưu trú, tầng 13 đến tầng 25 có chức năng căn hộ, tương đương 117 căn hộ với dân số 300 người.

Như vậy, Quyết định số 5295/QĐ-UBND điều chỉnh chủ trương đầu tư của dự án đã thay đổi mục tiêu đầu tư của dự án mà HTX Thành Công đã đề xuất trước đó. Cùng với đó, việc chủ trương đầu tư làm phát sinh thêm chức năng lưu trú, cũng như căn hộ vi phạm quy định “chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ” của điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất được duyệt trước đó.

Hơn nữa, việc tăng mật độ xây dựng, nâng quy mô lên 25 tầng cũng không tuân thủ theo Quyết định số 4021/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất (tức không tuân thủ quy hoạch).

Đáng nói hơn, căn cứ để UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 5295/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công cũng không liệt kê Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/07/2014 của UBND TP Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất. Trong khi đó, Quyết định số 1219/QĐ-UBND trước đó lại nêu rõ căn cứ này?

Với mục tiêu ban đầu là thuê đất để phục vụ triển khai hoạt động kinh doanh nhưng sau đó xin chủ trương xây dựng tòa nhà có chức năng lưu trú và căn hộ, nhưng ngay tại khu vực dự án, theo ghi nhận của PV, hiện nay nhiều chiếc xe có gắn logo của HTX Thành Công phục vụ công tác vệ sinh môi trường đỗ tràn lan dọc đường Hồ Mễ Trì. Cùng với đó, những chiếc xe này cũng được bố trí đỗ, tập kết tại khu đất kế bên dự án, có gắn biển thông báo quy hoạch của Khu đô thị mới Phùng Khoang. Có thể thấy, dù nhu cầu sử dụng đất phục vụ hoạt động của HTX Thành Công là hiện hữu, nhưng không hiểu vì lý do gì hay vì lợi nhuận thu lại từ chuyển mục đích sử dụng đất là quá lớn nên đơn vị này chuyển dự án thành chức năng lưu trú, căn hộ để bán, thuê địa điểm để hoạt động kinh doanh?.

“Biến” đất quốc phòng thành đất ở không qua đấu giá?

Đó là quá trình mà HTX Thành Công chuyển hoàn toàn mục tiêu dự án, UBND TP Hà Nội cấp điều chỉnh chủ trương đầu tư không căn cứ theo Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất. Trong khi đó, nhìn lại lịch sử hình thành của khu đất và quá trình sử dụng đất khu vực này để thấy HTX Thành Công đã được UBND TP Hà Nội cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở, thương mại mà không thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất? Dư luận hoài nghi về việc liệu ngân sách nhà nước có bị thất thoát, nhà đầu tư hưởng lợi lớn từ việc không qua đấu giá này?

Theo đó, khu đất mà HTX Thành Công hiện đang xây dựng Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công có diện tích 2.758m2, nằm tại khu Gò Ba Xã, số 145 đường Hồ Mễ Trì, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. Trong khi đó, về pháp lý và quy hoạch điều chỉnh của khu đất này, khu đất tuân theo quy hoạch của Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999 về phê duyệt quy hoạch chi tiết Quận Thanh Xuân tỷ lệ 1/2000. Cụ thể, khu đất nằm trong ô quy hoạch số 23, với chức năng sử dụng đất được xác định là "Đất quốc phòng và giao thông khu vực". Thời điểm này quy hoạch chưa xác định số tầng cao và mật độ cụ thể.

Sau đó, như đã nêu trên, năm 2005, HTX Thành Công đã xin thuê đất để triển khai hoạt động kinh doanh. Tiếp đến, ngày 04/06/2008, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 2173/QĐ-UBND về việc thu hồi 2.758m2 đất, để giao cho HTX Thành Công thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm để triển khai dự án đầu tư xây dựng Văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch, theo dự án đầu tư được Hợp tác xã Thành Công phê duyệt tại Quyết định số 178/QĐ-HTX ngày 16/12/2006 và UBND TP  Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư 01121000100 ngày 5/11/2007.

Tại Quyết định này, UBND TP Hà Nội nêu rõ, ô đất chỉ có một phần là nhà 1 tầng do HTX Thành Công đang quản lý làm trụ sở Văn phòng, còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp do UBND phường quản lý, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp.

Bài 1Tòa nhà HTX Thành Công Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB916077 do Sở TN&MT Hà Nội cấp ghi rõ hình thức, nguồn gốc và mục đích sử dụng đất.

Tiếp sau Quyết định này, ngày 31/8/2010, HTX Thành Công đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB916077, với mục đích sử dụng đất vẫn nêu rõ là xây dựng văn phòng và đất giao thông đô thị được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ năm 2015 HTX Thành Công đã thực hiện loạt đề xuất về chủ trương, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công và được UBND TP Hà Nội chấp thuận như Thương Trường đã thông tin ở trên.

Tiếp đó, để được phát triển dự án nhà ở tại dự án này, ngày 31/3/2020, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã ký Quyết định số 1315/QĐ-UBND về việc cho phép HTX Thành Công chuyển mục đích sử dụng 2.758m2 đất tại ô đất này để thực hiện dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công.

Theo đó, Quyết định nêu rõ: Cho phép HTX Thành Công chuyển mục đích sử dụng 2.758m2 đất tại số 145 đường Hồ Mễ Trì, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân do HTX Thành Công đang thuê theo Quyết định số 2173/QĐ-UBND ngày 04/6/2008 để thực hiện dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công. Lúc này, với diện tích đất xây dựng công trình, hình thức sử dụng đất đã được chuyển từ cho thuê đất thu tiền hàng năm thuê theo Quyết định số 2173/QĐ-UBND sang “giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Còn diện tích gần 900m2 đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, đất giao thông và cây xanh, HTX Thành Công được sử dụng đất theo hình thức chuyển từ thuê đất thu tiền hàng năm sang “Giao đất không thu tiền sử dụng đất”.

Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Vậy diện tích đất để HTX Thành Công triển khai dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công có phải giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất hay không? Những phân tích của Luật sư về việc giao đất triển khai dự án, phát triển dự án nhà ở theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cùng những dấu hiệu không minh bạch trong quá trình cấp phép dự án, vi phạm trong phân phối sản phẩm bất động sản tại dự án này, Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin trong các bài viết tiếp theo./.

Đinh Hiệu

Theo dõi Thương Trường trên