Dự thảo “cấm” phân lô bán nền: Doanh nghiệp “khóc ròng”, thị trường “sốc” lớn?

Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, có vẻ như “không quản được thì cấm”, vì lỗi không nằm trong quy định mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện.

Cú sốc lớn cho thị trường?

Theo đó, trong bản trình Chính Phủ gần đây nhất, Bộ Tài nguyên Môi trường đã đưa vào đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền như: Các quận nội thành của các thành phố trực thuộc TƯ, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; Khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc TƯ, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị ; Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị…

Bàn về đề xuất này, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng: “Mặc dù dự thảo không có từ “cấm” nhưng thực tế là “cấm tiệt” phân lô bán nền. Điều này không đúng với tinh thần của Luật Đất đai. Trước đây, Luật Đất đai 2013, cho phép phân lô bán nền trên điều kiện đầu tư hạ tầng đầy đủ, kết nối hệ thống tốt, chỉ cấm các quận nội thành của 2 thành phố lớn - 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cùng một số khu vực khác như công trình điểm nhấn trong đô thị, trục không gian chính, trục đường cấp khu vực trở lên,…”

“Nhưng tại Dự thảo sửa đổi lần này, không những cấm ở 2 đô thị đặc biệt mà gom “các quận nội thành ở các thành phố khu vực Trung ương”, là mở rộng ra từ đô thị loại III trở lên, thậm chí còn quy định tiếp “các phường thuộc thị xã” là đô thị loại IV”, ông Chiến phân tích.

“Nếu quy định này được ban hành chắc chắn sẽ gây cú sốc lớn cho thị trường BĐS”, ông Chiến nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng: “Theo tôi, hoạt động phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường BĐS. Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn”.

“Cách thức làm đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu, trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trong tình thế khó khăn, thậm chí là sẽ còn nhiều khó khăn nữa trong thời gian tới. Chúng ta nên tư duy không ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay”, ông Ánh cho hay.

 Nhiều ý kiến bày tỏ quan điểm về việc mở rộng phạm vi không được phân lô bán nền của Bộ Tài nguyên – Môi trường

Có ý kiến cho rằng, đề xuất này sẽ hạn chế vi phạm trong phân lô bán nền, dự án “ma” trong thời gian vừa qua, nhưng một chuyên gia kinh tế phản biện: “Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn”.

Theo TS Ngô Trí Long, phân lô bán nền là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch của phân lô bán nền chiếm tới 60%. Theo tôi, luật pháp đã có quy định chặt chẽ, nguyên nhân của hiện tượng “lộn xộn” trong thời gian qua chính là sự quản lý lỏng lẻo, thậm chí là có tiếp tay cho vi phạm của chính cán bộ quản lý.

Thể hiện quan điểm, Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng: “Nếu không cho phân lô bán nền có nghĩa là chúng ta đang ủng hộ cho việc bán nhà manh mún như hiện nay mà không có quy hoạch. Có dự án là có quy hoạch, không có dự án là không quy hoạch, đó là tác dụng ngược của quy định này tại Dự thảo Nghị định”.

Làm khó doanh nghiệp?

Ơ góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ: “Chúng tôi luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán. Tuy nhiên, nhìn tổng thể nếu đi các tỉnh có thể thấy có quá nhiều đất nền nhưng để hoang, đó là sự xót xa. Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như thế để không lãng phí nguồn đất đai”.

Ông Quyết nêu quan điểm: “Không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm? Chúng ta chưa có đánh giá về nhu cầu thị trường”.

Nếu quy định không được phân lô bán nền thì chắc chắn doanh nghiệp Bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn 

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest), dự thảo về cấm phân lô bán nền khiến các doanh nghiệp rất ngạc nhiên khi Luật Đất Đai đang cần tháo gỡ bớt khó khăn, nay lại làm chặt lại.

“Trong khi khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, thì một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã là nguồn kinh phí rất lớn. Chưa kể nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2 lần rưỡi. Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển”, ông Hiệp nói.

Chia sẻ những khó khăn về thị trường mà doanh nghiệp BĐS đang đối mặt, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định: “Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn.

Thứ hai, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý”.

Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến: “Mong rằng trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần phải lắng nghe sự phản ứng của thị trường làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Ví như một cái áo, chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở, chứ không thể kín mít như hiện nay”.

Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất: “Cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vào khoản 2 Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Xây dựng được cơ chế để thực hiện theo chu trình: Lựa chọn dự án tối ưu - Thu hồi đất - Đấu giá - Phân chia kết quả đấu giá giữa Nhà nước với người có đất - Giải phóng mặt bằng - Giao đất - Cưỡng chế giải phóng mặt bằng (nếu cần)”.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định. Bên cạnh đó, cần tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn. Những hộ gia đình mới tách ra chưa có nhà ở mới được mua một nền, ai bán rồi thì lần sau phải mua nhà trong dự án, phải xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định. Đây là động lực để khai phóng sức mạnh, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng.

Thứ nữa, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay không?

“Nên chăng, Nhà nước cần tập trung, lồng ghép các quy định pháp luật vào các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse, nhà phố thương mại... giúp cho cảnh quan, kiến trúc đô thị được đồng bộ, khang trang... Mục đích cuối cùng, muốn xây dựng thành phố thông minh, đô thị thông minh thì chúng ta cần ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản lý đất đai hướng tới phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững quy hoạch sử dụng đất Quốc gia”, bà Nhung kiến nghị.

Hải Đinh

Bình luận bài viết

Bình luận

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách điện tử: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455