17:36 05/05/2022

Giá nhà liền thổ tăng chóng mặt, chuyên gia chỉ rõ những bất ổn của thị trường

Trong bối cảnh lạm phát gia tăng cũng như thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, nhu cầu mua nhà liền thổ như một kênh đầu tư dài hạn với dòng vốn nhàn rỗi được ghi nhận tăng cao.

Giá bất động sản tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của JLL, tại TP. HCM phân khúc nhà liền thổ nguồn cung mới ghi nhận trong quý I/2022 đạt 2.775 căn, trong đó lượng cung mới ở TP. HCM tăng mạnh, đạt 992 căn chủ yếu đến từ các dự án vừa được gỡ rối pháp lý và chính thức ký Hợp đồng mua bán trong quý này. Trong khi đó, các dự án tiến hành tiền mở bán trong quý I/2022 ở TP. HCM vẫn còn rất hạn chế. Việc sụt giảm nguồn cung do khan hiếm quỹ đất ở TP. HCM cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị sẽ giúp thị trường nhà liền thổ tiếp tục mở rộng đến các tỉnh lân cận.

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP. HCM và các tỉnh lân cận ổn định theo quý nhưng vẫn giữ đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý và 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2 đất, do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu được duy trì, thậm chí đẩy mạnh sau đại dịch. Tại TP. HCM, giá bán sơ cấp tăng 2,2% theo quý và tăng mạnh 20,6% theo năm do khan hiếm nguồn cung mới và dòng tiền tiếp tục đổ vào loại hình này tại thành phố.

Giá đất nền tăng cao bong bóng bất động sản khi nào sẽ vỡ
Liên hoàn “sốt đất”, giá bất động sản nhiều nơi đã vượt 100 triệu đồng/m2

Trong khi đó, theo đơn vị này, trong quý I/2022, lượng mở bán nhà liền thổ mới tại miền Bắc khởi sắc với gần 1.400 căn, gấp hai lần so với quý IV/2021. Trong đó, TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường khi chiếm đến 54% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ những giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn ở phía Tây thành phố: như Hinode Royal Park (Hoài Đức), An Vượng Villas (Hà Đông), và sự gia nhập của một dự án mới tên Eurowindow Twin Park (Gia Lâm) ở khu vực phía Đông.

Nhu cầu mua nhà liền thổ miền Bắc vẫn duy trì sức nóng với khoảng 1.461 căn được bán. Ở Hà Nội, các huyện trong bán kính 10-15 km từ Trung tâm như Hoài Đức và Gia Lâm tiếp tục cho thấy sức hút rõ rệt khi quỹ căn tại các dự án lớn như Hinode Royal Park, Eurowindow Twin Park nhanh chóng cháy hàng trong giai đoạn tiền mở bán và mở bán chính thức. Tại các tỉnh vùng ven, nguồn cung khan hiếm tại các vị trí đẹp và mức giá rẻ hơn (dao động từ 1.800 USD –3.400 USD/m2 đất) khiến các dự án mới mở thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư và nhanh chóng được bán hết. Tổng số căn được bán ra tại bốn tỉnh lân cận đạt 603 căn, trong đó, 50% số căn đến từ các dự án mới mở bán trong quý I/2022.

Giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.799 USD/m2 đất, tăng 2,7% theo quý và 12,2% theo năm. Giá bán sơ cấp của đa số các dự án đang xây dựng ở Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, ở mức 7,1% theo quý do cung ít - cầu cao, chi phí nguyên vật liệu đắt đỏ và nhu cầu đầu tư cao vào các dự án có quy hoạch bài bản, vị trí đắc địa để khai thác tiềm năng kinh doanh trong tương lai. Ở bốn tỉnh lân cận, trong khi giá bán sơ cấp tại Bắc Ninh tăng mạnh 10% theo quý do sự gia nhập của dự án có giá trên 5.000 USD/m2 đất, Hải Phòng ghi nhận giá giảm 9,6% theo quý do xuất hiện dự án mới có giá bán thấp hơn mức trung bình thị trường. Giá bán sơ cấp trung bình ở Hưng Yên và Vĩnh Phúc ổn định theo quý trên các dự án hiện hữu trong khi thị trường không có nguồn cung mới.

Trong khi đó, theo Savills Việt Nam, cả quý I/2022, phân khúc căn hộ thị trường Hà Nội không có dự án nào “ra hàng”, phân khúc biệt thự, liền kề chỉ có 2 dự án mới bán hàng với hơn 1.500 căn hộ được bán ra. Đói nguồn cung khiến giá bán phân khúc liền kề, biệt thự, shophouse ghi nhận mức cao kỷ lục: 569 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, trong 3 tháng qua, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất 1 dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm, tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013.

Giá đất nền tăng cao bong bóng bất động sản khi nào sẽ vỡ
Trên thị trường cả nước, giá nhà biệt thự đã tăng tới 82% theo năm, đất nền nhiều nơi đã tăng tới 40-50%.

Theo báo cáo của Savills, nhìn chung cả nước, giá nhà biệt thự đã tăng tới 82% theo năm, đất nền nhiều nơi đã tăng tới 40-50%. Đặc biệt, trong 2 năm qua gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới, dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu rất lớn.

Xuất hiện tình trạng "đói cung" trầm trọng

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao, trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn”.

Lần đầu tiên sau nhiều năm, ở những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM cùng lúc xuất hiện tình trạng “đói cung” trầm trọng, giá tăng cao. Đó là chỉ dấu cho thấy sự bất ổn của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, tín dụng vào bất động sản đang bị siết lại trước tình trạng dòng vốn cho thị trường này có dấu hiệu tăng nóng. Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Nhiều ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực này. Đồng thời, từ cuối tháng 3/2022, có 10 ngân hàng đã tăng lãi suất tiết kiệm, cao nhất tới 0,6%/năm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay.

Giá đất nền tăng cao bong bóng bất động sản khi nào sẽ vỡ
Khi giá tăng bất động sản tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh và giá bắt đầu lao dốc không phanh.

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực do sự kỳ vọng quá lớn của bên cung. Đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh và giá bắt đầu lao dốc không phanh. Trong thời điểm hiện tại, khi nguồn cung co hẹp, giá tăng cao, tín dụng siết lại, liệu có phải bong bóng bất động sản đang căng dần lên?

“Bóng ma” bong bóng bất động sản năm 2008, một nỗi ám ảnh của thị trường đang lởn vởn khi những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương đang diễn ra, nhưng ít giao dịch. GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng đã đành, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá.

Ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị, cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên