Giải pháp nào tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ?

Chính sách cải tạo chung cư cũ nên được đổi mới để thoát khỏi sự “bất lực”, giúp cho những khó khăn, vướng mắc trong công tác này sớm được tháo gỡ. Cùng với đó, cũng cần sự đồng thuận 100% của người dân để công tác cải tạo được nhanh gọn.

Nguyên nhân do đâu?

Theo thống kê, trên địa bàn TP. Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960-1980. Đa số các chung cư này rất cũ, đã xuống cấp, xập xệ… đứng trước nguy cơ mất an toàn cao tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa... Đáng nói, trong bối cảnh đó các chính sách cải tạo chung cư cũ lâu nay gần như vẫn “dậm chân” tại chỗ.

Trong tổng số 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 được thống kê trên toàn quốc, hiện cơ quan chức năng đã rà soát, kiểm định 600 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D - chiếm khoảng 25%. Dẫn đầu danh sách chung cư cũ hư hỏng và nguy hiểm cấp C, D là Hà Nội với 179 nhà chung cư, Hải Phòng 178, Thành phố Hồ Chí Minh 130, Quảng Ninh 46, Nghệ An 22…

Theo Bộ Xây dựng, hiện số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn toàn quốc quá lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý. Điều này dẫn đến việc khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bài toán cải tạo chung cư luôn là bài toán nan giải. Một trong số đó chính là quy định không được tăng chiều cao dự án khiến cho các đơn vị tham gia cải tạo khó cân đối tài chính trong quá trình thực hiện.

Hơn nữa, đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số. trong khi đó, việc điều chỉnh quy hoạch lại thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Trên thực tế hiện nay, ngân sách của địa phương cũng còn hạn chế. Đồng thời, các địa phương cũng chưa chủ động, linh hoạt để bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Giải pháp nào tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ
Nhiều nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ diễn ra chậm chạp.

Cùng đó, một số quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo khó áp dụng để thực hiện trên thực tế như việc quy định phải có phương án bồi thường trước khi được lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, trên thực tế, phải được lựa chọn làm chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới lập quy hoạch 1/500 và căn cứ vào đó để xây dựng được phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Thêm một nguyên nhân quan trọng nữa là chưa có sự thống nhất đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân có nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại với doanh nghiệp tham gia cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Người dân thì đòi bồi thường cao, không chịu bàn giao mặt bằng, trong khi đó, chủ đầu tư thì lại muốn lợi nhuận cao chi phí bỏ ra thấp. Do vậy, cũng làm chậm quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư – Bộ Xây dựng phân tích.

Mặc dù còn nhiều “trở ngại” nhưng Bộ Xây dựng cũng dẫn chứng việc một số địa phương như Hải Phòng, Nghệ An đã có kết quả tốt trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, được người dân đồng tình ủng hộ.

Kinh nghiệm cho thấy, thành công tại những địa phương này là nhờ sự vào cuộc, đồng hành quyết liệt của cả hệ thống chính trị. Nhiều địa phương đã chủ động bố trí ngân sách, chủ động huy động các nguồn lực của xã hội và nhận được sự đồng hành, ủng hộ của người dân nơi có nhà chung cư.

Điển hình như Thành phố Hải Phòng đã chủ động điều chỉnh quy hoạch 1/2000 các quận có chung cư cũ và lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 các khu chung cư; phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trên địa bàn.

Hải Phòng đặt mục tiêu tiến hành phá dỡ 178 chung cư (7.034 hộ) và xây dựng mới 18 chung cư (7.109 hộ) để thay thế. Đến nay, Hải Phòng đã hoàn thành 3/18 chung cư (182 căn hộ); đang xây dựng 9 nhà chung cư dự kiến hoàn thành trong năm 2020 và đến năm 2022 sẽ hoàn thành 6 nhà chung cư còn lại, đạt 100% kế hoạch đề ra.

Thành phố Hồ Chí Minh đã ủy quyền, phân công UBND các quận lập kế hoạch và triển khai thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn. Theo đó, đến năm 2020, Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện cải tạo, xây dựng mới đối với 237 chung cư hư hỏng trên tổng số 474 chung cư được xây dựng trước 1975.

Hiện Thành phố Hồ Chí Minh có 15 chung cư gồm 7 chung cư hư hỏng nặng, 8 chung cư nguy hiểm. Đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh đã chọn được 10 chủ đầu tư, đang làm thủ tục công nhận 1 chủ đầu tư và 4 chung cư đang kêu gọi đầu tư.

Tại Hà Nội cũng đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại và đưa vào sử dụng 16 chung cư; hiện đang tiếp tục triển khai thi công 7 dự án. Thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP, hiện thành phố Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn phố.

Theo đó, thành phố cũng đã giao Sở Xây dựng Hà Nội lập Đề án tổng thể về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn và đang hoàn thiện để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, thực hiện.

Cần sự đồng thuận của người dân

Ngoài vấn đề về việc nâng tầng, nâng thêm chiều cao, còn có những vướng mắc khác cũng cần phải tháo gỡ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu (GP Invest) cho biết, vấn đề hệ số đền bù và quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân cũng là vấn đề rất khó khăn.

Theo quy định cũ là thoả thuận được tất cả với người dân, trong khi 1 khu có 200 căn hộ làm sao họ có thể đồng ý hết với một tỷ lệ đền bù nhất định và các phương án tái định cư.

Bên cạnh đó, việc đền bù Nhà nước giao cho nhà đầu tư thoả thuận với người dân  nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Hay như khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) được xây dựng từ những năm 1960, khu nhà ở này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào.Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.  

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho hay, phương án cải tạo khu tập thể cũ phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, mà điều này được cho là rất khó, thậm chí bất khả thi. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao, nhà đầu tư không thể chấp nhận.

Ngoài ra, đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.

Vì vậy, yêu cầu tái định cư tại chỗ của người dân khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí "đầu hàng" ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án.

Giải pháp nào tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ
Muốn tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ cần thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp.

Gỡ khó ngay từ chính sách

Mới đây, UBND TP. Hà Nội có văn bản số 3302/QĐ-UBND giải thể Ban Chỉ đạo về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội nhằm kiện toàn, sắp xếp lại, nâng cao hiệu quả hoạt động. Công tác liên quan sẽ do Tổ chuyên gia hoàn thiện Đề án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, thực hiện theo Quyết định số 7020/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Các chuyên gia cho rằng, để đề án nhanh chóng triển khai vào thực tế cần phải áp dụng những cơ chế đặc thù cho Thủ đô, trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên.

Đối với việc nâng tầng, tăng thêm chiều cao trong cải tạo chung cư cũ, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, cải tạo, xây dựng phải tính toán như thế nào để cho nó hợp lý kết nối giao thông công cộng phát triển không gian cây xanh sao cho phù hợp. Vừa tạo lợi ích cho doanh nghiệp nhưng cũng phải phù hợp với quy hoạch. Nhà nước phải vào cuộc thì mới làm được…

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hầu hết các khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay đều nằm ở vị trí đắc địa. Vì thế, không phải chỗ nào cũng có thể nâng tầng, tăng chiều cao được. Tuy nhiên, có nhiều vị trí, nhiều khu chung cư vẫn có thể nâng tầng, điều chỉnh tăng chiều cao được. Điều quan trọng là làm sao xây dựng được cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo. Doanh nghiệp có lời, có lợi họ mới làm. Do đó, Thành phố Hà Nội và các địa phương phải cân đối cái lợi ích nhà đầu tư thì mới tháo gỡ được khó khăn, mới cải tạo được chung cư cũ.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi mới thoát khỏi sự bất lực, ngăn chặn được những đòi hỏi vô lý của bộ phận thiểu số, giúp số đông cư dân không bị vạ lây.

Kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới cho thấy, đất xây chung cư luôn được quy định là có thời hạn, từ đó việc xây dựng lại khi cũ nát rất dễ dàng. Tuy nhiên tại Việt Nam, chính sách đất đai từ năm 1998 đã cho đất ở được sử dụng vô thời hạn, bao gồm cả đất để phát triển chung cư.  

Để đạt được thỏa thuận với người dân, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân nữa.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định, đây sẽ là cơ hội tốt để giảm giá nhà chung cư, giúp cho khả năng tiếp cận nhà chung cư của người dân được tốt hơn do chi phí về đất đai rất rẻ. Trong khi đó, khi dự án đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.

Hồng Quang (T/H)

Bình luận bài viết

Bình luận

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách điện tử: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: [email protected]

Liên hệ quảng cáo: 0888484455