Tin nóng:

HoREA đề xuất khởi động lại dự án BT

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản đề xuất một số cơ chế, chính sách để khởi động lại các dự án theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, vừa không làm thất thoát quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Theo đó, Hiệp hội tán thành quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 101 Luật Đầu tư 2020, quyết định dừng thực hiện dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, kể từ ngày 15/8/2020 và dừng triển khai dự án BT mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực (1/1/2021), là rất cần thiết. Tuy nhiên, chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020-2022 để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật.

Trước hết là cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (bao gồm cả Nghị định 63/2018/NĐ-CP và Nghị định 69/2019/NĐ-CP); Luật Đầu tư công; Luật Ngân sách nhà nước; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, nhằm bịt kín các lỗ hổng, để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT, với các nội dung chính như sau.

Ảnh minh họa

Thứ nhất, HoREA đề xuất bổ sung quy định sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT, là phương thức thanh toán chủ yếu. Hiệp hội nhận thấy, Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, quy định: “sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao”, mà “tài sản công” bao gồm “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, nhưng, các Khoản 1,2,3,4,5 của Điều 44 lại không quy định việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT.

Bên cạnh đó, Nghị định 63/2018/NĐ-CP chỉ quy định nhà đầu tư dự án BT “được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện Dự án khác”, cũng không quy định việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT.

Do vậy hiện không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán Hợp đồng BT, nên trên thực tế không thực hiện được phương thức thanh toán dự án BT bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”.

Theo HoREA, Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, đã quy định việc “Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng” và tại Khoản 3 Điều 1 Nghị định 69/2019/NĐ-CP, đã quy định: “Trường hợp bán đấu giá tài sản công để lấy nguồn thanh toán cho Hợp đồng BT thì việc sử dụng số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công, Luật ngân sách nhà nước và các văn bản hướng dẫn có liên quan”, nhưng Luật đầu tư công, Luật ngân sách nhà nước, lại không quy định về mua sắm công đối với “hàng hóa” là “công trình BT” và được thanh toán bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”.

Hiệp hội nhận thấy, “công trình BT” thực chất cũng là một loại “hàng hóa, sản phẩm dịch vụ công ích” có giá trị lớn (Công trình BT có thể có giá lên đến hàng ngàn tỷ đồng), hoàn toàn có thể được “Nhà nước đặt hàng” và thanh toán bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, theo phương thức mua sắm tài sản công.

Cũng theo HoREA, việc thực hiện phương thức thanh toán dự án BT bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, có thể vận dụng theo quy định tại Khoản (2.đ) Điều 12 Luật Ngân sách nhà nước, quy định: “Đối với những khoản chi cho công việc thực hiện theo phương thức Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch phải theo quy định về giá hoặc phí và lệ phí do cơ quan có thẩm quyền ban hành”, và Khoản (1.c) Điều 19 Luật Giá 2014, quy định Nhà nước định giá đối với: “Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước”.

Thứ hai, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật đầu tư công; Luật ngân sách nhà nước; Luật Giá, quy định sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT, là phương thức thanh toán chủ yếu. Cụ thể như: Đề xuất thực hiện phương thức “Nhà nước đặt hàng” công trình BT thuộc dự án BT (Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT thực hiện theo pháp luật về đấu thầu); Đề xuất, “Nhà nước đặt hàng” (mua) công trình BT theo phương thức sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán Hợp đồng BT cho nhà đầu tư dự án BT.

Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể đảm bảo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”. (ảnh minh họa)

Thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, bên cạnh phương thức chủ yếu là sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, thì còn có thể thanh toán bằng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng”. Hiệp hội đề xuất không sử dụng “quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc” để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vì tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát NSNN, do khó đảm bảo “nguyên tắc ngang giá”, khi xác định giá trị “quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc” theo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại Điều 112 Luật Đất đai).

Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể đảm bảo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”.

Trong trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, thì chỉ nên sử dụng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” để thanh toán dự án BT, với điều kiện “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của Hợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào Dự án BT đối với khoản kinh phí này”, theo quy định tại Khoản (1.b) Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

Theo HoREA, GPMB là công tác khó khăn, mất nhiều thời gian nhất và dễ dẫn đến khiếu kiện đông người, nên tất cả các nhà đầu tư dự án BT đều rất ủng hộ và sẵn sàng ứng trước kinh phí để Nhà nước thực hiện GPMB (Thực chất là Nhà nước làm thay công tác GPMB cho NĐT).

Nhưng, điều này không thay đổi bản chất của “dự án khác” thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT là “dự án có sử dụng đất”. Mà đã là “dự án có sử dụng đất”, thì phải thực hiện phương thức “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu.

Từ đây, Hiệp hội đề xuất, chỉ sử dụng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT với điều kiện NĐT thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB theo Phương án bồi thường, GPMB được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định tại Khoản (1.b) Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

HoREA đề xuất, trong gói thầu lựa chọn NĐT dự án BT, thanh toán bằng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng”, và NĐT dự án BT cũng là nhà đầu tư “dự án khác”, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu “dự án khác” trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện NĐT thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng. Hiệp hội nhận thấy, “đất đai” là nguồn tài nguyên và cũng là tài sản công lớn nhất, cần đảm bảo “nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả” (quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai). Nếu thực hiện phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, thì sẽ tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước cực kỳ to lớn, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Theo HoREA, Khoản (1.b) Điều 119 Luật Đất đai, quy định “Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất”, là “Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”. Quy định này hoàn toàn phù hợp để thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, cũng đã quy định về “Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng”.

Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, thì mới đảm bảo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, vừa tạo được nguồn thu tối đa cho NSNN, vừa ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản công là quỹ đất, trụ sở làm việc (Với điều kiện phải đảm bảo đấu giá công khai, trung thực và loại trừ được tình trạng “đấu giá cuội, có quân xanh quân đỏ”)…

BT

Bình luận bài viết

Bình luận

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách điện tử: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: [email protected]

Liên hệ quảng cáo: 0888484455