Sửa đổi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để tránh doanh nghiệp “tay không bắt dự án”

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính của các chủ đầu tư phải để thực hiện dự án. Tránh tình trạng chủ đầu tư bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được nhà nước chấp thuận do chủ đầu tư không có năng lực.

Nhiều “chồng chéo”...

Liên quan đến việc xây dựng dự thảo, Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều vướng mắc, bất cập về trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung và bao quát về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, không phân biệt trường hợp dự án bất động sản được thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý phát triển đô thị hoặc các quy định pháp luật khác.

Quá trình áp dụng quy định cũng cho thấy có một số bất cập do có sự chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Thay đổi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để tránh doanh nghiệp “tay không bắt dự án”
Những chồng chéo trong chuyển nhượng dự án có thể dẫn đến phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện. Tuy nhiên, lại chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều này đã dẫn đến thực tế, dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

Cùng với đó, sau khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, hiện nay chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định trong hai luật là Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật, cần phải được sửa đổi, thay thế cho phù hợp. Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn.

Loại bỏ doanh nghiệp tay không “bắt dự án”

Liên quan đến dự thảo điều chỉnh lần này, Bộ Xây dựng cũng cho rằng sự yếu kém về vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư là một trong các nguyên do cơ bản dẫn đến dự án bị đình trệ khi chính sách tín dụng có biến động, thị trường có biến động dẫn đến chủ đầu tư thiếu vốn thực hiện dự án do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay tín dụng, vốn huy động.

Hơn nữa, vốn chủ sở hữu yếu, lệ thuộc vào vốn vay tính dụng, huy động cũng là một căn nguyên dẫn đến giá bất động sản bị đội lên cao do chi phí vốn đầu tư dự án cao. Điều này không những gây bất lợi cho người mua do phải mua bất động sản vượt xa giá trị thực khi phải gánh chịu các chi phí bất hợp lý phân bổ vào giá mà còn gây rủi ro tiềm ẩn đối với các tổ chức tín dụng.

Thay đổi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để tránh doanh nghiệp “tay không bắt dự án”
Sửa đổi quy định của Luật Kinh doanh bất động sản để tránh doanh nghiệp “tay không bắt dự án”, dẫn đến việc không thể triển khai sau khi dự án được thông qua.

Ngoài ra, pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định áp dụng mức vốn chủ sở hữu nêu trên đối với trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, còn các trường hợp khác được chấp thuận (chỉ định) chủ đầu tư như có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án… thì không bắt buộc áp dụng.

Cùng với đó, cũng không nêu rõ mức vốn này được áp dụng cho mỗi dự án hay tất cả các dự án mà chủ đầu tư đăng ký thực hiện trong cùng thời điểm. Từ đó dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định điều kiện đầu tư, nhiều nhà đầu tư không có khả năng tài chính vẫn được chấp thuận đầu tư nhiều dự án cùng một thời điểm, trong khi pháp luật đầu tư hiện hành đã yêu cầu tất cả các nhà đầu tư phải có chứng minh năng lực tài chính cũng như đã mở rộng diện được chấp thuận nhà đầu tư.

Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung thêm quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên khi thực hiện từng dự án.

Quy định này cũng nhằm thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) và pháp luật về đầu tư (tại điểm c Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020), yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai.

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

Sở Xây dựng TP.HCM ban hành văn bản số 9406/KL-SXD-TT ngày 11/10/2021 kết luận thanh tra về công tác cấp Giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng trên địa bàn quận Gò Vấp.

Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) gồm 8 chương, 156 điều, quy định về hoạt động kinh doanh bảo hiểm; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia bảo hiểm; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bảo hiểm.

Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đề xuất định hướng, lộ trình mở lại hoạt động du lịch quốc tế gồm 3 giai đoạn. Đầu tiên, trong tháng 11/2021, dự kiến thí điểm đón khách quốc tế theo các chương trình du lịch trọn gói, thông qua các thuê bao chuyến và chuyến bay thương mại tại thành phố Phú Quốc, Khánh Hòa, Quảng Nam, Đà Nẵng.

Cục Hàng không VN vừa lên kế hoạch mở lại đường bay quốc tế với 4 giai đoạn. Nếu được phê duyệt, kế hoạch sẽ triển khai ngay trong quý IV/2021.

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp số 03, được thực hiện tại xã Hồng Tiến, huyện Khoái Châu; xã Lý Thường Kiệt, huyện Yên Mỹ và xã Xuân Trúc, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên. Quy mô dự án 159,71 ha với tổng vốn đầu tư là 2.309.986.000.000 đồng (tương đương 99.333.000 USD).

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455