13:39 03/06/2022

Thị trường trái phiếu bất động sản ra sao sau hàng loạt động thái "siết chặt"?

Quý 1/2022, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong quý 1, trước khi Thông tư 16/2021 có hiệu lực. Tuy nhiên sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, các doanh nghiệp phát hành cũng như nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về nợ vay trái phiếu doanh nghiệp

Trong báo cáo gửi tới Chính phủ mới đây, Bộ Tài chính cho biết 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nhiều nhất trong năm 2021. Cụ thể, những doanh nghiệp này đã vay tổng số nợ lên tới hơn 100.000 tỷ đồng, lãi vay TPDN của các doanh nghiệp này từ 8%/năm đến 12,9%/năm.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về nợ vay TPDN trong năm vừa qua có: Công ty CP đầu tư và xây dựng Vạn Trường Phát, Công ty CP Osaka Garden, Công ty TNHH kinh doanh bất động sản Mediterranena Revival Villas,... Nhóm 5 doanh nghiệp này trong năm 2021 đã huy động trên 6.900 tỷ đồng nợ vay TPDN để làm dự án bất động sản.

Nhiều "ông lớn" trong ngành bất động sản phát hành trái phiếu lớn khác như: Công ty CP đầu tư Golden Hill (gần 5.800 tỷ đồng), Công ty CP đầu tư Tân Thành Long An (5.000 tỷ đồng); Công ty cổ phần Hoàng Phú Vương; Công ty TNHH đầu tư và phát triển Đô thị Minh Tân; Công ty TNHH đầu tư Big Gain; Tổng công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng; Công ty cổ phần Tập đoàn R&H; Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Residence...

Doanh nghiệp phát hành TPDN vay vốn ít nhất trong nhóm 20 doanh nghiệp là Công ty CP vui chơi giải trí tổng hợp Tam Giang cũng huy động khoảng 2.736 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm, trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ khoảng 639 tỷ đồng.

Đáng chú ý, có tới 11.8% khối lượng phát hành TPDN nhóm bất động sản và xây dựng không có tài sản đảm bảo, 88.2% phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán. Tuy nhiên, nhóm có tài sản đảm bảo thường là bất động sản hoặc dự án đang thực hiện dang dở hoặc cổ phiếu. Rủi ro trong trường hợp này là sẽ theo rủi ro của thị trường chung, trường hợp bất động sản gặp khó khăn, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Thị trường trái phiếu bất động sản ra sao sau động thái siết chặt
 Khối lượng phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng khối lượng phát hành toàn thị trường

Cũng theo Bộ Tài chính trong quý 1/2022, khối lượng phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 104.752 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Khối lượng này chủ yếu tập trung trong tháng 1/2022 trước thời điểm Thông tư 16/2021 có hiệu lực.

Trong báo cáo gửi Chính phủ nêu rõ, tổ chức tín dụng (TCTCD) phát hành lớn nhất, chiếm 36.18% tổng khối lượng phát hành. Doanh nghiệp bất động sản chiếm 33.16% khối lượng phát hành; các doanh nghiệp thương mại dịch vụ, sản xuất và xây dựng chiếm lần lượt 5.5%, 4.59%, 3.19% tổng khối lượng phát hành. Như vậy, nhóm doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 chỉ xếp sau nhóm TCTD.

Các doanh nghiệp BĐS nhanh chóng đẩy mạnh phát hành TPDN riêng lẻ trong Quý 1, trước khi Thông tư 16/2021 có hiệu lực vào 16/1/2022, siết chặt việc quản lý các ngân hàng mua TPDN có mục đích góp vốn. Cụ thể, có 31 doanh nghiệp BĐS phát hành tổng cộng 38,2 nghìn tỷ đồng trong Quý 1, chiếm 62% tổng lượng TPDN phát hành và tăng 31,6% so với cùng kỳ năm 2021.

Trên thực tế, nhiều công ty BĐS phát hành TPDN riêng lẻ là thành viên trong hệ sinh thái của tập đoàn bất động sản lớn và chưa niêm yết, nên ngay sau khi Thông tư 16/2021 được công bố (cuối tháng 11/2021), các doanh nghiệp này đã tích cực đẩy mạnh phát hành riêng lẻ trong tháng 12/2021 và tháng 1/2022.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm tỷ trọng lớn

Theo báo cáo thị trường trái phiếu mới công bố SSI Research, tỷ trọng khối lượng TPDN phát hành bởi doanh nghiệp niêm yết chỉ chiếm 36,6% trong tổng số khối lượng trái phiếu phát hành trong quý 1, giảm so với mức trung bình 45% trong năm 2021. Xu hướng được quan sát tương đối rõ nét trong giai đoạn phát triển mạnh của thị trường TPDN trong 3 năm trở lại đây là tỷ trọng các doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác.

Trong năm 2021, tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp BĐS niêm yết chỉ khoảng 94,6 nghìn tỷ đồng, tức chiếm khoảng 26,5% tổng TPDN BĐS phát hành. Trong số những doanh nghiệp không niêm yết, các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn khi tổng khối lượng phát hành lên tới 33,5 nghìn tỷ đồng, tương đương hơn 50% tổng khối lượng phát hành trong Quý 1.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
Tỷ trọng các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu tương đối cao so với các ngành khác.

Liên quan đến vấn đề này, trong một báo cáo gần đây của FiinRatings, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. 

Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn nữa, rủi ro hơn nữa.

Trong khi đó, trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này hầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán. Phần lớn lượng trái phiếu này đều có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Tuy nhiên, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ; trong khi giá trị thu hồi rất thấp, do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.  

Quy định pháp lý mới sẽ tác động mạnh đến thị trường

Nêu quan điểm về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại  Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khoá XV, Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Ninh Bình) ghi nhận, ngay khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp manh nha những rủi ro thì cơ quan quản lý nhà nước đã kịp thời phát đi những cảnh báo rủi ro. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có công điện để tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra, phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, qua những vụ việc như vụ Tân Hoàng Minh cho thấy, cơ chế chính sách của nhà nước đã bị lợi dụng, dẫn đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp bộc lộ những bất cập, hạn chế như điều kiện phát hành còn lỏng lẻo; tiêu chí đánh giá xếp hạng doanh nghiệp phát hành và sự kiểm tra, giám sát quản lý của cơ quan chủ quản và các cơ quan liên quan chưa quyết liệt. Nhiều cá nhân đầu tư chưa có được trang bị đầy đủ kiến thức về pháp luật và hiểu biết về thị trường.

Để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian tới được an toàn bền vững, đại biểu kiến nghị Chính phủ cần rà soát lại các cơ chế chính sách, tập trung sơ kết, tổng kết để sớm sửa đổi hoặc trình cấp có thẩm quyền sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trên thực tế, ngay từ nửa đầu tháng 4/2022, Thủ tướng Chính phủ ban hành thêm văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch. 

Bộ Tài Chính cũng đang lấy ý kiến từ các chuyên gia về dự thảo sửa đổi lần thứ 5, bổ sung Nghị định 153 và thu hút nhiều sự chú ý trên thị trường, với nhiều quy định chặt chẽ khiến doanh nghiệp khó tiếp cận hơn đến kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Cụ thể, ngoài việc quy định chi tiết hơn và chặt chẽ hơn về trách nhiệm công bố thông tin, hoạt động lưu ký tập trung, điều kiện đăng ký/ thay đổi/ hủy bỏ giao dịch trên Sở giao dịch chứng khoán để phát triển thị trường thứ cấp; dự thảo còn đưa ra một số điểm sửa đổi bổ sung quan trọng, có thể tác động mạnh đến thị trường TPDN. 

Một số yêu cầu được bổ sung đáng chú ý như doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu để góp vốn dưới mọi hình thức, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn. Doanh nghiệp phát hành phải mua lại trái phiếu trước hạn khi có yêu cầu, trong trường hợp vi phạm không thể khắc phục được.

Các điều kiện về tỷ lệ an toàn tài chính cũng được siết chặt như tổng dư nợ của tất cả các loại trái phiếu không được vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu (Nghị định 81/2020 quy định 5 lần và sau đó nghị đính 153/2020 đã bỏ); có kết quả kinh doanh của năm trước liền kề có lãi (khôi phục lại quy định từ Nghị định 90/2011/NĐ-CP) và không có lỗ lũy kế; có tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh thanh toán đối với phần dư nợ trái phiếu lớn hơn vốn chủ sở hữu.

Điều kiện về nhà đầu tư chuyên nghiệp chặt chẽ hơn, cùng yêu cầu chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành có tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh thanh toán, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Bản dự thảo sửa đổi số 5 đề cao tính minh bạch và chống lại các rủi ro gian lận trong quá trình phát hành trái phiếu; đồng thời khiến cho kênh huy động vốn bằng phát hành trái phiếu riêng lẻ khó khăn hơn trước.

Thị trường trái phiếu bất động sản ra sao sau động thái siết chặt
Siết dòng vốn trái phiếu, doanh nghiệp gặp khó

Làm gì để thị trường phát triển lành mạnh

Thực tế ghi nhận, sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, các doanh nghiệp phát hành cũng như nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với hình thức huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp BĐS trong tháng 4 chỉ phát hành 820 tỷ đồng, giảm mạnh so với các tháng trước đó.

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 4/2022, toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn ghi nhận 23 đợt phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp với giá trị 16.472 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong tháng này, thị trường đã không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành nào của nhóm doanh nghiệp bất động sản, điều chưa từng diễn ra trong 4 năm trở lại đây.

Trong vài năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tương đối nhiều trái phiếu để thực hiện, mở rộng các dự án. Tuy nhiên, thời gian ngắn gần đây, việc siết chặt quản lý đã khiến thị trường này bị chững lại, gần như không có dự án mới được triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, không thể chỉ vì một vài vụ việc vi phạm trên thị trường thời gian qua mà ra quy định siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang yêu cầu giảm tỷ lệ vốn tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp bị siết lại có thể gây hệ lụy xấu cho thị trường.

Ông dẫn ví dụ giai đoạn 2008-2011, khi chưa có trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng ngân hàng và khi dòng vốn này bị thắt chặt, thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái đóng băng. Thị trường này sau đó đã phải nhờ đến sự giải cứu của Nhà nước với gói cứu trợ hàng chục nghìn tỷ mới khôi phục trở lại.

“Việc chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết nhưng không nên thắt chặt như vừa qua”, ông Châu chia sẻ.

Theo TS Cấn Văn Lực, để không phải siết dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp, ảnh hưởng tới nhu cầu vốn chính đáng của các doanh nghiệp, nền kinh tế, các chính sách cần mang tính vừa phát triển thị trường, vừa kiểm soát rủi ro.

Trong đó, cơ quan quản lý cần giải quyết dứt điểm các vụ việc vi phạm vừa qua để củng cố niềm tin nhà đầu tư cũng như tránh tiền lệ xấu cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Lực cũng cho rằng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu phát hành riêng lẻ. Trong đó, tập trung vào việc nâng chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp; xem xét quy định về tài sản đảm bảo; bảo lãnh thanh toán; bảo lãnh phát hành, phân phối…

Đặc biệt, vị chuyên gia cho rằng cần có quy định về xếp hạng tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu để nhà đầu tư dễ dàng xác định chất lượng doanh nghiệp, mức độ rủi ro của trái phiếu trước khi ra quyết định đầu tư.

Trung Anh

Theo dõi Thương Trường trên