08:10 26/03/2022

Thuế chuyển nhượng bất động sản: Vá khoảng trống pháp lý để tránh “lách thuế”

Kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế là câu chuyện diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong một thời gian dài khiến ngân sách nhà nước thất thu, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Thỏa thuận ngầm, “chế” 2 hợp đồng song song

Theo bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp (DN) nhỏ và vừa (Tổng cục Thuế), hộ kinh doanh, cá nhân, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng: Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án.

Cùng với đó, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế (NNT) sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thuế chuyển nhượng bất động sản Vá khoảng trống pháp lý để tránh “lách thuế”
Kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế hiện diễn ra khá phổ biến (Ảnh minh họa: KT)

Một số trường hợp hai bên mua và bán BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó, người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS.

“Công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao. Về phía cơ quan quản lý thuế cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn”, bà Lý Thị Hoài Hương nêu thực tế; đồng thời cho biết, Tổng cục Thuế cũng nhận được báo cáo của một số địa phương về việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan Thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Thêm vào đó, quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

“Các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế”, đại diện Tổng cục Thuế cho biết thêm.

Xử lý nghiêm hành vi vi phạm 

Để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS, Tổng cục Thuế đang tích cực nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp. Bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Điều 16 Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 đồng thời bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.

“Cơ quan thuế sẽ xây dựng chuyên đề thanh tra - kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại các cơ quan thuế. Đồng thời, xây dựng kế hoạch tổ chức thanh tra, kiểm tra phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật”, đại diện Tổng cục Thuế thông tin.

Bên cạnh đó, cơ quan Thuế sẽ tăng cường phối hợp với các cơ quan liên quan trong công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đề xuất UBND tỉnh, thành phố xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS và chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo UBND tỉnh, thành phố xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường.

Diệp Diệp