UBND TP HCM vừa phê duyệt Đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP HCM”.
Theo UBND TP HCM, trong quản lý đất đai hiện nay, do chưa thực hiện đầy đủ về quy hoạch sử dụng đất đai, tài chính đất đai và hành chính đất đai đã dẫn đến Nhà nước và nhân dân không thể chủ động kiểm soát tình hình giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại. Đồng thời, không giải quyết tốt việc phân phối lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm.
Trong tài chính đất đai có: Giá đất và định giá đất; thuế và phí về đất đai; tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; cơ chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; điều phối giá trị đất đai tăng lên do kinh tế phát triển mang lại.
Giai đoạn 2016 – 2020, tổng thu ngân sách của TP HCM đạt 1.872.922 tỷ đồng. Trong đó, tổng thu từ đất chiếm từ 3% - 5% tổng thu ngân sách. Nguồn thu này vẫn còn quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất của Thành phố.
Bên cạnh đó, TP HCM không thể thay đổi hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai do quy định pháp luật hiện hành và một số cơ chế đặc thù Quốc hội đã thông qua.
Việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn tình trạng sốt đất là cần thiết. Tuy vậy, vấn đề này không thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.
TP HCM: Điều chỉnh cách định giá đất
Về giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định 2 loại giá đất, đó là: Giá đất tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh dùng để thu thuế, phí về đất đai và một số việc khác; và giá đất phải định giá cụ thể cho từng trường hợp để thu tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Theo UBND TP HCM, Thành phố không thể thay đổi tỷ suất thuế hay tăng bảng giá đất, điều có thể làm là tin học hoá cách tính giá đất theo bảng giá đất để đảm bảo khách quan, không để yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất.
Về định giá đất cho các trường hợp cụ thể, không thể thay đổi quy trình 3 bước nên chỉ có thể điều chỉnh quy định cụ thể trong các bước. Cụ thể:
Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất giá đất, Sở có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Nay có thể quy định khung là Sở TNMT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập đề xuất giá đất sao cho phù hợp thị trường.
Bước 2: Chủ tịch UBND TP thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và Hội đồng tiến hành thẩm định giá đất do Sở TNMT đề xuất. Nay có thể quy định cụ thể về thành phần Hội đồng theo tiêu chí số lượng thành viên chuyên gia định giá phải chiếm trên 50% tổng thành viên Hội đồng nhằm bảo đảm thẩm định khách quan và quy định cụ thể về nội dung, trình tự, thủ tục thẩm định giá của hội đồng.
Trong áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh do Chính phủ quy định dựa trên hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá đất. Phương pháp này chỉ sử dụng được bảng giá đất để tính mức độ chênh lệch giá đất giữa các thửa đất trong khu vực, còn hệ số vẫn phải được xác định dựa trên định giá đất cụ thể cho ít nhất 1 thửa đất. Điều hay làm sai trong áp dụng phương pháp định giá đất là UBND cấp tỉnh quyết định hệ số theo chủ quan mà không theo giá đất được xác định cụ thể cho một vài thửa đất. Do đó, cần quy định quy trình cụ thể về xác định hệ số dựa trên tỷ lệ giữa giá đất định cụ thể cho 1 hoặc 1 vài thửa đất trên giá đất tính theo bảng giá đất. Như vậy giá đất định mới phù hợp thị trường.
Việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá cụ thể 3 bước nói trên sẽ giải quyết được thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất. Nhưng phải tiến hành định giá đất cho từng trường hợp cụ thể sao cho phù hợp với thị trường.
Còn việc xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng, như phân tích ở trên, hiện nay không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng, mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại; quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất.
Ngoài ra, việc nhà nước thu hồi đất hiện nay để lại hậu quả là số lượng khiếu nại, khiếu kiện quá cao, gây mất ổn định xã hội. Nguyên nhân chủ yếu là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng tiền mà giá trị không tương xứng với giá trị thị trường.
Tâm An