Xây dựng đường Vành đai 4: Cẩn trọng nguy cơ “cơn sốt” đất mới?

Những năm gần đầy, nhiều “cơn sốt” bất động sản đã xuất hiện tại các tỉnh thành trên cả nước. Nhiều cơn sốt đất bắt nguồn từ nguyên nhân quy hoạch đất mới ở các địa phương. Quy hoạch triển khai xây dựng tuyến đường Vành đai 4 mới được thỏa thuận giữa Bộ Giao thông Vận tải với TP. Hà Nội và các tỉnh, thành phố cũng tiềm ẩn nguy cơ tạo nên một cơn "sốt" đất mới tại Thủ đô và các tỉnh lân cận.

Bài học đúc rút từ những cơn sốt ảo…

Trong những tháng gần đây, tình hình thị trường bất động sản đã có nhiều biến động, mặc dù lượng giao dịch bất động sản qua theo dõi của Bộ Xây dựng, chỉ bằng khoảng 70% các giao dịch ở quý IV/2020.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Trong bối cảnh ấy, tưởng chừng thị trường bất động sản sẽ suy thoái và đóng băng theo. Tuy nhiên, trong năm 2020 và đầu năm 2021, giá bất động sản lại đảo chiều, tăng trên diện rộng. Giá bất động sản tăng lên, nhất là các chung cư cũng tăng từ 5% đến 10%. Đặc biệt, giá đất nền có hiện tượng tăng nóng, cục bộ ở một số địa phương trên cả nước như vùng ven Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Phú Thọ, TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bình Thuận…  

Nguy hiểm hơn, nhiều người dân bỏ cả công việc, sản xuất để kinh doanh đất, tạo nên hiện tượng sốt đất cục bộ và những rủi ro, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn. Đáng lo ngại là nhiều giao dịch bất động sản đã nổi lên những vấn đề ảnh hưởng đến lợi ích của người dân, nhất là các giao dịch bất động sản không đủ điều kiện pháp lý.

“Tình trạng nhiều dự án chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật đã giao dịch bất động sản; nhiều giao dịch diễn ra với đất rừng, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng để đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Có thể nói đây là các giao dịch không đảm bảo yêu cầu pháp lý, tiềm ẩn các rủi ro cho người dân khi đầu tư vào bất động sản trong thời gian vừa qua”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã từng cảnh báo đến người dân khi những cơn sốt đất lên cao.

Nguyên nhân của những cơn “sốt” đất trong những năm qua, một phần hầu hết các địa phương rất tích cực triển khai lập quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch 2017. Đồng thời, các địa phương cũng quan tâm đến việc quy hoạch đầu tư, phát triển các dự án đô thị, dự án nhà ở, các dự án hạ tầng kỹ thuật có quy mô lớn. Việc nâng cấp đô thị cũng diễn ra một cách đồng bộ. Tuy nhiên, một phần tác động cũng do việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp nên dẫn đến các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản đã lợi dụng việc không minh bạch này để đẩy giá đất lên cao như trong thời gian vừa qua.

Xây dựng đường Vành đai 4 Cẩn trọng nguy cơ “cơn sốt” đất mới
Mỗi khi đất lên cơn sốt luôn có một lực lượng "cò đất" chuẩn bị sẵn kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai.

Phải nói rằng trong hầu hết các vụ việc "sốt" đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "động viên" mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường. Mặt khác, giới "cò đất" lại chuẩn bị sẵn kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai bằng cách trả giá cao hơn".

Giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", cứ thế nhảy lên, có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ. Việc tạo "sốt ảo" về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm "cò mồi", còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như trước, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao, đồng thời gây tổn hại cho nền kinh tế".

Cẩn trọng trước nguy cơ cơn “sốt” đất Vành đai 4

Là tuyến đường có quy mô và vốn đầu tư thuộc loại “khủng” nhất Thủ đô hiện nay, sau gần 10 năm được phê duyệt tại Quyết định 1287, đường Vành đai 4 bắt đầu có tín hiệu triển khai, hứa hẹn là động lực phát triển kinh tế-xã hội của Hà Nội và các tỉnh lân cận. Nhiều nhà đầu tư hy vọng các dự án bất động sản sẽ khởi sắc hơn, hình thành nhiều khu công nghiệp, đô thị hiện đại.

Xây dựng đường Vành đai 4 Cẩn trọng nguy cơ “cơn sốt” đất mới
Quy hoạch các tuyến đường Vành đai của thủ đô

Các nhà đầu tư hy vọng bởi lẽ, đường vành đai 4 Hà Nội được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến 98km, khoảng 1.230ha đất đi qua Hưng Yên, Bắc Ninh và Hà Nội. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, thành phố Bắc Kinh, tỉnh Bắc Ninh. Đoạn qua Hà Nội dài 56 km; đoạn qua Hưng Yên trên 20 km và đoạn qua Bắc Ninh hơn 21 km. Quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị. Mặt đường rộng từ 90 m đến 135 m.

Tại khu vực Hà Nội, Vành đai 4 chiếm khoảng 65% chiều dài. Do đó, việc xây dựng tuyến đường được coi là một trong những động lực cho sự phát triển kinh tế của Hà Nội trong 5 năm tới. Lãnh đạo thành phố nhấn mạnh đầu tư làm đường vành đai 4 sẽ đạt hiệu quả về kinh tế - xã hội hơn là việc đầu tư các tuyến đường trong nội thành, rất tốn kém trong công tác giải phóng mặt bằng.

Từ những con số biết nói về quy hoạch, vị trí và chiều dài tuyến đường đi qua, chắc chắn nhà đầu tư bất động sản nào cũng nhận thấy tiềm nâng phát triển từ dự án xây dựng tuyến đường Vành đai 4. Tuy nhiên, cần phải nhắc lại, tại hội nghị lấy ý kiến góp ý Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2021 - 2025) của TP. Hà Nội, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn yêu cầu rà soát nội dung phát triển Vành đai 4 liên vùng Thủ đô, đi qua Hà Nội - Hưng Yên - Bắc Ninh. Cũng tại hội nghị, Hà Nội đề nghị Bộ Giao thông Vận tải tổ chức nghiên cứu cập nhật, bổ sung phương án thành phần đường cao tốc trên cao thay cho việc đi bằng như quy hoạch hiện nay để lựa chọn phương án tối ưu và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, Bộ trưởng Nguyễn Văn Thể nêu phương án lựa chọn tối ưu sẽ do dự án đề xuất. Nói như vậy để thấy, tất cả phương án đưa ra vẫn chưa chắc chắn là phương án cuối cùng được lựa chọn, sẽ có những thay đổi, bổ sung vì vậy nhà đầu tư cần cẩn trọng trước khi xuống tiền đầu tư bất cứ  vị trí nào liên quan đến dự án này.

Xây dựng đường Vành đai 4 Cẩn trọng nguy cơ “cơn sốt” đất mới
Nhà đầu tư nên cẩn trọng trước nguy cơ cơn “sốt” đất mang tên - Vành đai 4

Nói về vấn đề này, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội chia sẻ, một trong những yếu tố phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là hiệu ứng tăng giá sẽ xảy ra khi có những quy hoạch, những tuyến đường giao thông mới, với cơ sở hạ tầng đồng bộ, sẽ hâm nóng thị trường cục bộ tại những khu vực mà tuyến đường đi qua. Vành đai 4 có tổng chiều dài gần 100km, đi qua 3 tỉnh, trong đó, những đoạn đi qua địa bàn Hà Nội dài hơn 56km, bắt đầu từ Sóc Sơn, điểm đầu tại đường cao tốc Hà Nội-Lào Cai, qua cầu Hồng Hà, Hoài Đức, Hà Đông, Thường Tín, đến Văn Lâm, Hưng Yên đi sang địa giới hành chính Bắc Ninh… Tất cả những khu vực mà tuyến đường đi qua, sẽ đều hâm nóng thị trường bất động sản.

“Những nơi hiện nay là đất ruộng, làng xã nghèo, khi tuyến đường Vành đai 4 đi qua, phát triển đồng bộ về đường xá, ánh sáng, đèn cao áp, các đường gom. Xung quanh Hà Nội trở thành những khu vực thuận tiện, phát triển những khu đô thị vệ tinh sẽ làm thay đổi bộ mặt khu vực này, hứa hẹn nhiều tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản”, ông Cường chia sẻ.

Đất nền, đất xen kẹt, hiện chưa có giao dịch gì nhưng khi tuyến đường đi qua, quy hoạch mới sẽ làm thay đổi giá trị của mảnh đất đó, thay đổi mục đích sử dụng đất, hình thành những nhà xưởng, khu công nghiệp, logistics mới…

Tuy nhiên, trong cơ hội tiềm ẩn những rủi ro, các nhà đầu tư, khách hàng cần lưu ý. Vị chuyên gia này chỉ rõ “mốc lộ giới, các hành lang tuyến đường hai bên luôn là một ẩn số. Ranh giới của những mảnh đất giao thoa giữa trong quy hoạch và ngoài quy hoạch rất khó để định vị. Cùng trên mảnh đất đó, từ đâu đến đâu, địa chỉ nào, tọa độ nào, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch, được giao dịch và cấm giao dịch”.

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

Trong khoảng hai tuần trở lại đây, Trung Nam Đăk Lăk 1 đã huy động tổng cộng 2.460 tỷ đồng trái phiếu cho dự án Nhà máy Điện gió Ea Nam tại tỉnh Đắk Lắk.

Vì huy động nhân lực khó khăn và cạn nguồn vốn, Quảng Ngãi xem xét gia hạn tiến độ dự án đập dâng Trà Khúc 1.500 tỷ đồng. Dự kiến đến năm 2023, dự án mới có thể hoàn thành.

Sở Xây dựng Hà Nội đề nghị các công ty cấp nước sạch trên địa bàn thành phố Hà Nội rà soát, lắp đặt bổ sung các trụ cấp nước chữa cháy gắn với hệ thống cấp nước đang quản lý, ưu tiên tại các khu vực đông dân cư, nhiều cơ sở nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh...

Tập đoàn Nhà đất Hàn Quốc – Korea Land & Housing Corporation (LH) đề xuất nghiên cứu đầu tư ba dự án quy mô hơn 1.800 ha tại Khu kinh tế Chân Mây Lăng Cô (Thừa Thiên - Huế)

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký quyết định thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành tổ chức thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không Quảng Trị theo phương thức đối tác công tư (Dự án).

UBND huyện Tuy An vừa công bố Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu đô thị Nam thị trấn Chí Thanh tại khu phố Chí Đức, diện tích gần 15ha và quy mô dân số từ 1.500 – 2.500 người.

Ảnh hưởng của làn sóng Covid-19 thứ 4 khiến nền kinh tế toàn quốc nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào thế khó. Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, đợt bùng phát dịch bệnh lần này dù mang lại nhiều thách thức nhưng cũng đem đến cơ hội chứng minh giá trị, và thực lực của những sản phẩm bất động sản chất lượng từ các nhà phát triển uy tín, có tiềm lực tài chính vững chắc.

Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh vừa công bố danh sách 103 doanh nghiệp (DN) nợ thuế kỳ 2/2021 trên địa bàn Thành phố với tổng tiền nợ hơn 3,7 nghìn tỷ đồng. Nhiều công ty bất động sản nợ từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ đồng như: Công ty CP Đầu tư Phát triển Sài Gòn; Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Star Beach, Công ty Bất động sản Đông Dương; Công ty Địa ốc Sài Gòn Gia Định...

Do tác động của dịch bệnh, doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh... thời điểm 31/5/2021, tổng tiền thuế nợ trên địa bàn TP Hà Nội là 14.890 tỷ đồng, tăng 1.940 tỷ đồng (15%) so với thời điểm 31/12/2020.

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455