Sự phát triển đồng loạt của các tuyến metro, đường Vành đai 3, Vành đai 4 cùng Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang tạo ra bước ngoặt đối với thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Theo các chuyên gia, hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn làm thay đổi dòng vốn đầu tư, xu hướng lựa chọn nơi ở và hình thành những cực tăng trưởng mới trong giai đoạn tới.
Hạ tầng trở thành động lực tái cấu trúc thị trường
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét khi các dự án hạ tầng quy mô lớn từng bước được triển khai và đưa vào khai thác.
Theo phân tích của các chuyên gia tại sự kiện công bố toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức, hạ tầng giao thông đang đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian phát triển, đồng thời làm thay đổi cả nguồn cung lẫn lực cầu trên thị trường.
Nếu trước đây các dự án bất động sản chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm, thì hiện nay quỹ đất phát triển đang mở rộng mạnh về các đô thị vệ tinh và những khu vực kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông liên vùng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét khi các dự án hạ tầng quy mô lớn từng bước được triển khai và đưa vào khai thác. Ảnh: PT
Đặc biệt tại TP.HCM, việc đồng thời triển khai các tuyến metro, đường Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc kết nối Đông Nam Bộ cùng Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang tạo ra mạng lưới giao thông liên hoàn, mở rộng bán kính phát triển đô thị.
Theo các chuyên gia, đây là nền tảng quan trọng giúp hình thành những trung tâm phát triển mới thay vì tiếp tục dồn áp lực vào khu vực nội đô.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung đã diễn ra liên tục trong nhiều năm qua.
Tại TP.HCM, tỷ trọng nguồn cung mới ở khu Đông tăng từ khoảng 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026.
Trong khi đó, các khu vực phát triển dọc các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc ghi nhận mức tăng mạnh nhất khi tỷ trọng nguồn cung tăng từ khoảng 5% lên 15%.
Ngược lại, khu vực trung tâm truyền thống ngày càng khan hiếm quỹ đất phát triển, khiến tỷ trọng nguồn cung mới giảm từ khoảng 21% xuống còn 13%.
Không chỉ nguồn cung, nhu cầu của người mua cũng bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, người mua hiện không còn đặt yếu tố khoảng cách địa lý lên hàng đầu mà quan tâm nhiều hơn đến thời gian di chuyển, khả năng kết nối và chất lượng môi trường sống.
Điều này giúp nhiều khu vực từng được xem là vùng ven trở thành lựa chọn của người mua nhà khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
Giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi khả năng kết nối
Với sự phát triển của hạ tầng không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản nằm gần công trình giao thông đều tăng giá như nhau.
Giá trị của dự án phụ thuộc vào mức độ hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống kết nối, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, quy hoạch đồng bộ và hệ thống tiện ích đi kèm.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên các dự án nằm gần metro, đường vành đai, cầu hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm.
Trong đó, 91% môi giới nhận định người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chênh lệch phổ biến dao động từ 5-10%.
Với sự phát triển của hạ tầng không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản nằm gần công trình giao thông đều tăng giá như nhau.
Theo các chuyên gia, điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy lựa chọn bất động sản khi người mua ngày càng coi trọng khả năng sử dụng thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Cùng với quá trình hoàn thiện hạ tầng, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng phát triển thay vì dựa trên yếu tố vị trí đơn thuần.
Các dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và cộng đồng cư dân hiện hữu sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút người mua cũng như dòng vốn đầu tư.
Ngược lại, những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch nhưng thiếu khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn 2026-2030, khi hàng loạt công trình giao thông chiến lược của khu vực phía Nam lần lượt hoàn thành, bản đồ phát triển bất động sản sẽ tiếp tục được định hình lại. Những cực tăng trưởng mới sẽ hình thành dọc theo các hành lang hạ tầng, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại nguồn lực và tạo động lực cho chu kỳ phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Thiên An