12:02 13/05/2022

Bài 2-Tòa nhà HTX Thành Công chuyển nhượng trái phép: Luật sư cảnh báo gì đến khách hàng?

Dự án Tòa nhà HTX Thành Công dù được cấp phép không phù hợp với Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch nhưng đang dần được hoàn thiện và rao bán rầm rộ trong một thời gian dài. Đặc biệt, dự án đang chào bán sản phẩm căn hộ văn phòng có lưu trú (officetel). Để giúp khách hàng hiểu rõ tính pháp lý của loại hình bất động sản này, Thương Trường đã có trao đổi với Luật sư về vấn đề liên quan.

Căn hộ văn phòng không đủ điều kiện chuyển nhượng?

Như Thương Trường đã thông tin trong bài viết “Bài 1-Tòa nhà HTX Thành Công: Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch?” về những nội dung thay đổi mục tiêu dự án, việc cấp chấp thuận chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch đã được điều chỉnh. Tuy vậy, đến nay, tòa nhà hỗn hợp do Hợp tác xã (HTX) Thành Công làm chủ đầu tư đã được xây dựng, cất nóc, dần hoàn thiện và đã được rao bán rầm rộ từ rất lâu.

Bài 2Tòa nhà HTX Thành Công Officetel chuyển nhượng trái phép luật sư cảnh báo khách hàng
Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công vi phạm quy hoạch.

Theo đó, trong vai khách hàng tìm mua sản phẩm của dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (Trinity Tower), PV Thương Trường được nhân viên tư vấn bán hàng tại dự án cho biết, căn hộ thương mại đã được chủ đầu tư bán hết từ lâu, mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2. Cùng với đó, PV bất ngờ được nhân viên tư vấn giới thiệu, mời mua sản phẩm căn hộ văn phòng có lưu trú (officetel).

Theo giới thiệu, căn hộ văn phòng có lưu trú của dự án chủ đầu tư chào bán được thiết kế xây dựng từ tầng 5 đến tầng 12. Nhân viên tư vấn cho biết dù là officetel nhưng khi nhận chuyển nhượng các căn này, khách hàng vẫn sẽ được ở và sinh hoạt bình thường như những căn hộ nhà ở từ tầng 13 đến 25. Cùng với đó, nhân viên tư vấn cũng cho biết, Chủ đầu tư sẽ cam kết làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng khi đóng đủ tiền theo tiến độ và sau khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ văn phòng.

Về hợp đồng ký kết, khách hàng sẽ ký kết trực tiếp với chủ đầu tư HTX Thành Công. Hợp đồng được chủ đầu tư dùng để giao kết với khách hàng có tên “Hợp đồng mua bán căn hộ văn phòng officetel”. Mức giá trung bình vào khoảng 37,2 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá từ 1,2 tỷ đồng đến 2,7 tỷ đồng tùy căn. Sau khi ký kết Hợp đồng, khách hàng sẽ thực hiện thanh toán 7 đợt căn cứ theo tiến độ.

Bài 2Tòa nhà HTX Thành Công chuyển nhượng trái phép Luật sư cảnh báo gì đến khách hàng
Căn hộ văn phòng có lưu trú (officetel) tại dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (Trinity Tower) đang được rao bán rầm rộ.

Cùng với đó, để thu hút khách hàng quan tâm, mua căn hộ văn phòng (officetel), nhân viên tư vấn cho biết, Chủ đầu tư đưa ra chương trình quà tặng từ 50 đến 70 triệu đồng, nếu thanh toán sớm 95%, chiết khấu 7,7% tổng giá trị căn hộ.

Khi PV hỏi về việc officetel đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng hay chưa? Nhân viên tư vấn khẳng định, dự án đến nay đã cất nóc và có văn bản đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh của Sở Xây dựng Hà Nội!

Tuy nhiên, theo văn bản mà nhân viên tư vấn cung cấp, Sở Xây dựng Hà Nội không nhắc đến việc các căn hộ văn phòng có lưu trú được đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng. Cụ thể, ngày 13/10/2020, Sở Xây dựng Hà Nội có văn bản số 9483/SXD-QLN về việc nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công nêu rõ: Nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án này, 117 căn hộ (từ tầng 13 đến 25) theo Quyết định số 5295/QĐ-UBND về điều chỉnh chủ trương đầu tư phù hợp với quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Như vậy, chiếu theo văn bản số 9483/SXD-QLN của Sở Xây dựng Hà Nội thì diện tích officetel không phải là diện tích nhà ở đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Bài 2Tòa nhà HTX Thành Công chuyển nhượng trái phép Luật sư cảnh báo gì đến khách hàng
Văn bản số 9483/SXD-QLN về việc nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công của Sở Xây dựng Hà Nội.

Một điểm đáng lưu ý khác, tại Quyết định số 5295/QĐ-UBND về điều chỉnh chủ trương đầu tư của dự án này lại không nhắc đến việc lưu trú dành cho cán bộ nhân viên của HTX Thành Công. Tuy nhiên, tại khoản 1 điều 3 Quyết định này, UBND TP Hà Nội đã nêu rõ trách nhiệm của HTX Thành Công: Việc thiết kế, xây dựng, quản lý, vận hành văn phòng lưu trú sau này phải đảm bảo theo nội dung chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về đề xuất của Bộ Xây dựng tại văn bản số 3781/BXD-QLN ngày 28/02/2017 và các quy định hướng dẫn của cấp có thẩm quyền.

Đặc biệt, Quyết định số 5295/QĐ-UBND cũng nêu: “Diện tích văn phòng lưu trú không hình thành đơn vị ở, khách lưu trú không được sử dụng các cơ sở hạ tầng xã hội của dự án và của khu vực, công tác quản lý lưu trú phải thực hiện đúng theo quy định của Luật cư trú”. Cùng với đó, điều 2 của Quyết định này nêu rõ, các nội dung khác về chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo nội dung của Quyết định số 1219/QĐ-UBND ngày 14/3/2016, về chủ trương đầu tư dự án là “Xây dựng Công trình dịch vụ thương mại, kết hợp văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch với HTX Thành Công (chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ)”. 

Với nội dung này, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư dự án, PV Thương Trường đã liên hệ với chủ đầu tư, Sở Xây dựng Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng các bên liên quan để giải đáp những thắc mắc nhưng vẫn chưa nhận được câu trả lời từ các cơ quan này. Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin ngay khi nhận được phản hồi của các ngành chức năng.

Vậy, Officetel của dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (Trinity Tower) có  được phép chuyển nhượng hay chỉ phục vụ làm văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch theo chủ trương đầu tư?Việc hàng loạt những thông tin rầm rộ rao bán căn hộ văn phòng có lưu trú này có đúng quy định? Và “Hợp đồng mua bán căn hộ văn phòng officetel” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hay chưa?

Khách hàng cẩn trọng khi mua Officetel

Nhằm có những thông tin kịp thời đến bạn đọc, bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh những tranh chấp không đáng có diễn ra sau này, PV Thương Trường đã có thông tin trao đổi, phỏng vấn Luật sư.

Theo đó, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư Hà Nội) chia sẻ với báo chí: Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định về nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Bài 2Tòa nhà HTX Thành Công Officetel chuyển nhượng trái phép luật sư cảnh báo khách hàng
Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư Hà Nội).

Như vậy, officetel không phải là nhà ở, không phải là căn hộ chung cư nhưng có thể thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Hiện nay, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án bất động sản về officetel và dự án bất động sản có officetel” - Luật sư Hoàng Tùng nhận định.

Luật sư cho biết thêm, trường hợp officetel nằm trong các dự án xây dựng nhà chung cư thì có thể áp dụng các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà chung cư theo quy định của Luật Đất đai; quy định cụ thể tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Như vậy, đối với dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có officetel thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với (toàn bộ) nhà chung cư.

Luật sư Hoàng Tùng cũng cảnh báo: “Đối với nhà đầu tư, người mua, nhận chuyển nhượng officetel, hiện nay vẫn còn thiếu những quy định cụ thể để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Họ có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hay không vẫn chưa được quy định rõ.

Mặc dù chưa được quy định rõ ràng nhưng có thể hiểu rằng người mua, nhận chuyển nhượng officetel vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy vậy, việc cấp các loại Giấy chứng nhận này cho officetel là điều không hề dễ dàng vì khung pháp lý vẫn chưa thật sự hoàn thiện, dẫn đến cách hiểu và thực hiện của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền không được nhất quán”.

Những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công, việc lựa chọn chủ đầu tư để phát triển dự án nhà ở,... Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin trong các bài viết tiếp theo./.

Ngày 03/9/2020, Bộ Xây dựng đã có công văn 4308/BXD-HĐXD gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các các công trình có loại hình bất động sản căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, vẫn còn một số vấn đề tồn tại như: tại một số đồ án quy hoạch xây dựng tuy đã xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này; xuất hiện một số vướng mắc, bất cập trong vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác; thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp; các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy tờ sở hữu cho các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng,… Ngoài ra, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi loại hình căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Do đó, Bộ Xây dựng đã có chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lý đầu tư xây dựng, các cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi thủ tục hành chính các dự án đầu tư xây dựng có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế cần xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng cần đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, phải làm rõ về quy mô để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thực hiện công tác thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu cần kiểm tra, rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, chủ trương đầu tư, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế mới được ban hành; trường hợp còn thông tin chưa rõ liên quan đến dân số của chức năng lưu trú, khả năng đáp ứng hạ tầng khu vực thì cần có văn bản gửi cơ quan quản lý quy hoạch của địa phương để được làm rõ. Thông báo kết quả thẩm định, kiểm tra công tác nghiệm thu cần gửi đồng thời đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý trong quá trình dự án được triển khai xây dựng và khai thác sử dụng.

Đinh Hiệu

Theo dõi Thương Trường trên