08:01 20/05/2022

Bài 3-Hé lộ thêm nhiều sai phạm tại Dự án Tòa nhà HTX Thành Công

Dự án Tòa nhà HTX Thành Công là tòa nhà hỗn hợp văn phòng, nhà ở và căn hộ thương mại. Tuy nhiên, khi chuyển từ dự án trụ sở văn phòng của hợp tác xã sang dự án phát triển nhà ở, HTX Thành Công được chỉ định là chủ đầu tư. Theo Luật sư, việc chỉ định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở này là vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2014.

Chỉ định HTX Thành Công là chủ đầu tư dự án chưa đúng quy định

Như Thương Trường đã thông tin trong các bài viết “Bài 1-Tòa nhà HTX Thành Công: Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch?” và “Bài 2-Tòa nhà HTX Thành Công chuyển nhượng trái phép: Luật sư cảnh báo gì đến khách hàng?” về nhiều dấu hiệu sai phạm trong việc cấp phép, phát triển và hoạt động bán hàng tại dự án Tòa nhà HTX Thành Công (tên thương mại là Trinity Tower). Tuy nhiên, theo hồ sơ mà Thương Trường có được, Luật sư đã chỉ ra nhiều sai phạm trong việc hình thành và phát triển dự án này.

Như đã thông tin trong 2 bài viết trước đó, dự án Tòa nhà HTX Thành Công ban đầu được hình thành từ nhu cầu thuê đất để xây dựng văn phòng, trụ sở và địa điểm giao dịch của HTX Thành Công. Nhưng sau nhiều lần điều chỉnh chủ trương đầu tư, dự án đã được thay đổi thành xây dựng công trình hỗn hợp, dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở. Cùng với việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, cấp phép vi phạm quy hoạch chi tiết, việc chỉ định HTX Thành Công là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở này, theo Luật sư là vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2014.

Bài 3Tòa nhà HTX Thành Công Phát sinh thêm nhiều sai phạm
Việc chỉ định HTX Thành Công là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở Trinity Tower là vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2014.

Chia sẻ với Thương Trường về góc độ pháp lý, Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, theo quy định của Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Cùng với đó, theo khoản 2 Điều 22 này thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: (1) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu và (3) chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 thì chỉ được chỉ định nhà đầu tư khi diện tích đất phát triển dự án là diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

Ở dự án này, việc xác định HTX Thành Công là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở căn cứ theo Quyết định số 5295/QĐ-UBND ngày 04/10/2018 của UBND TP Hà Nội về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Tòa nhà HTX Thành Công. Thời điểm này, quỹ đất phát triển dự án vẫn đang được UBND TP Hà Nội cho HTX Thành Công thuê đất thu tiền hằng năm. Phải đến ngày 31/3/2020, khi ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã ký ban hành Quyết định số 1315/QĐ-UBND về việc cho phép HTX Thành Công chuyển mục đích sử dụng 2.758m2 đất tại ô đất này, giao đất cho chủ đầu tư thì mục đích sử dụng đất lúc này mới là đất ở.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị, dự án khu dân cư dưới hình thức chia lô, bán nền (gọi chung là dự án có sử dụng đất) để xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Vì thế, UBND TP Hà Nội chỉ định HTX Thành Công là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở là chưa đúng quy định” - Luật sư Hoàng Tùng khẳng định.

Điều chỉnh quy hoạch vô căn cứ?

Về nội dung điều chỉnh quy hoạch Thương Trường đã thông tin ở bài “Bài 1-Tòa nhà HTX Thành Công: Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án vi phạm quy hoạch?”, Luật sư Hoàng Tùng khẳng định: Tại Quyết định chủ trương đầu tư số 1219/QĐ-UBND ngày 14/3/2016 của UBND TP có nội dung thực hiện chức năng văn phòng, dịch vụ thương mại, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ và khách giao dịch với Hợp tác xã (chỉ ở tạm trú, không làm nhà ở cố định và căn hộ) dựa trên Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/7/2014 của UBND TP về điều chỉnh quy hoạch cục bộ khu vực. Tuy nhiên, Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 5295/QĐ-UBND ngày 04/10/2018 của UBND TP Hà Nội chuyển mục tiêu dự án, chuyển mục đích sang đất ở là không đúng với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Mặt khác, Quyết định này căn cứ vào văn bản số 2702/QHKT-TMB-PAKT (KHTH) ngày 14/05/2018 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP Hà Nội chấp thuận điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc dự án là lấy công văn của sở có hiệu lực cao hơn cả quyết định về phê duyệt quy hoạch của UBND TP. Vì vậy việc điều chỉnh tăng từ quy mô 14 tầng lên 25 tầng và 03 tầng hầm là không đúng với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Bài 3Tòa nhà HTX Thành Công Phát sinh thêm nhiều sai phạm
Việc điều chỉnh tăng từ quy mô 14 tầng lên 25 tầng và 03 tầng hầm là không đúng với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Luật sư Hoàng Tùng chỉ rõ: “Về trách nhiệm, bao gồm các cơ quan như Sở Xây Dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP, HĐND TP Hà Nội".

Phân tích sâu hơn việc điều chỉnh quy hoạch của UBND TP Hà Nội, Luật sư Hoàng Tùng  cho biết, việc điều chỉnh quy phải dựa trên xem xét các tiêu chí phù hợp với quy định tại Điều 46 của Luật đất đai 2013 sau đây:

Điều 46. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;

b) Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;

c) Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất;

d) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.

3. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.

Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các điều 42, 43, 44 và 48 của Luật đất đai.

Do đó, muốn điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của lô đất xây dựng dự án Tòa nhà HTX Thành Công, UBND TP Hà Nội chỉ được thực hiện khi xảy ra 1 trong 4 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật đất đai 2013. Được biết, tại thời điểm ngay trước khi Quyết định số 4021/QĐ-UBND ngày 28/7/2014 của UBND TP Hà Nội về điều chỉnh quy hoạch được ban hành, khu vực không có điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương, không có thiên tai, chiến tranh hay thay đổi quy hoạch của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất,… Vậy, không biết UBND TP Hà Nội căn cứ vào đâu để điều chỉnh quy hoạch khu vực này?

Luật sư Hoàng Tùng cũng cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch cần phải được xem xét kỹ lưỡng và phải phân tích, lấy ý kiến trên thực tế, đảm bảo được phát triển đúng hướng, vì nếu như cơ quan nhà nước ban hành ra các văn bản phê quyệt điều chỉnh quy hoạch đô thị không chính xác có thể dẫn đến nhiều hệ lụy trên thực tế khi nhiều khu vực xây dựng quy hoạch không đúng mục đích sử dụng, dẫn đến sai phạm, chồng chéo trong các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, ngoài ra còn khiến cho các vấn đề về quản lý quy hoạch phức tạp hơn trong tương lai. Đối với người dân, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống khi những khu vực đất được quy hoạch không đúng tiến trình, hay vướng phải những tranh chấp về pháp lý,….

Những sai phạm tại dự án và Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land Group) có liên quan gì tại dự án này? Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin./.

Đinh Hiệu

Theo dõi Thương Trường trên