13:46 02/03/2022

Bất chấp cảnh báo rủi ro, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc vào cuộc đua phát hành trái phiếu nghìn tỷ

Trong bối cảnh các quy định siết chặt việc giao dịch trái phiếu, khối doanh nghiệp bất động sản vẫn đang liên tiếp huy động vốn qua kênh này. Ngay những tháng đầu năm 2022, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã công bố phát hành các lô trái phiếu nghìn tỷ.

Ồ ạt phát hành trái phiếu

Dù đã có những quy định siết chặt hơn nhưng trong 2 tháng đầu năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn khá sôi động với hàng loạt các đợt huy động vốn từ các doanh nghiệp bất động sản…

Mới nhất, Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đã thông qua nghị quyết phát hành tối đa 20 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tương đương số tiền huy động tối đa 2.000 tỷ đồng. 

Trái phiếu phát hành là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Lãi suất trái phiếu dao động từ 9% đến tối đa 10%/năm, thanh toán định kỳ 6 tháng 1 lần và có kỳ hạn 3 năm.

Doanh nghiệp cho biết toàn bộ số tiền dự kiến huy động dùng để bổ sung vốn hoạt động cho 2 công ty con dưới hình thức cho vay.

Tương tự, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư I.P.A (HNX: IPA) dự kiến phát hành 10 triệu trái phiếu riêng lẻ mệnh giá 100.000 đồng, huy động tối đa 1.000 tỷ đồng. Trái phiếu phát hành là loại trái phiếu không chuyển đổi, không đảm bảo bằng tài sản và không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp. Lô trái phiếu này có lãi suất cố định 9,5%/năm, kỳ hạn 3 năm kể từ ngày phát hành. Thời gian triển khai dự kiến trong tháng 2/2022.

Công ty cho biết, toàn bộ số tiền thu được sẽ được sử dụng để bổ sung nguồn vốn nhằm thực hiện các dự án đầu tư và các hoạt động khác của doanh nghiệp. Trong đó, 220 tỷ đồng sẽ được dùng để mua thêm 22 triệu cổ phiếu CRE của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) trong đợt phát hành ra công chúng của doanh nghiệp này. 

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt huy động vốn bằng trái phiếu ngay từ đầu năm

CTCP Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình (Mã: HBC) dự kiến phát hành đợt trái phiếu riêng lẻ tiếp theo với giá trị tối đa 500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm. Theo đó, trái phiếu là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có bảo lãnh thanh toán từ Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (Maritime Bank). Lãi suất dự kiến theo cố định hoặc thả nổi nhưng được doanh nghiệp công bố chi tiết.

Toàn bộ số tiền 500 tỷ đồng thu được nếu thành công sẽ dùng để tăng quy mô vốn các hoạt động kinh doanh gồm xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, sửa chữa, lắp đặt máy móc thiết bị, kinh doanh bất động sản.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) cũng phê duyệt phương án phát hành trái phiếu ra công chúng có tổng mệnh giá tối đa là 4.000 tỷ đồng. Đây là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo là cổ phiếu DXS của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HoSE: DXS).

Trước đó, Công ty cổ phần Licogi 13 (HOSE: LIG) đã thông qua kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ trong năm 2021 và năm 2022 với tổng mệnh giá tối đa là 75 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền huy động dự kiến sử dụng vào mục đích để thực hiện góp vốn vào dự án Khu đô thị Thương mại Bắc Kênh Đào, tại Khóm Mỹ Chánh, phường Vĩnh Mỹ, TP. Châu Đốc, tỉnh An Giang.

Trái phiếu phát hành có kỳ hạn 24 tháng, dự kiến phát hành trong tháng 12/2021 và tháng 1/2022. Tài sản đảm bảo là hơn 8 triệu cổ phần của Licogi 13 đang được lưu ký tại VSD và toàn bộ phần vốn góp của công ty tại dự án Khu đô thị Thương mại Bắc Kênh Đào.

Nghi ngại về chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp

Theo báo cáo của SSI Research, lãi suất bình quân trái phiếu bất động sản là 10,36%/năm, thấp hơn 30bps so với bình quân năm 2020 và kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm. Với kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong hai năm gần đây khoảng 3,5 - 4 năm, nhóm nghiên cứu của SSI Research cho rằng, áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.

"Các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần".

Điểm đáng chú ý, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Do vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt huy động vốn bằng trái phiếu ngay từ đầu năm
Các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng báo động, nhưng ồ ạt phát hành trái phiếu huy động vốn.

Đặc biệt, câu chuyện về “bom nợ” Evergrande khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp.

Tài sản đảm bảo của nhóm trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.

Tuy nhiên, nhóm nghiên cứu SSI Research lưu ý: “Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”.

Ông Nguyễn Quang Thuân Tổng Giám đốc, FiinRatings & FiinGroup chia sẻ: "Tại Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới bùng nổ 3-4 năm trở lại. Nhà đầu tư tổ chức có khả năng phân tích, đánh giá kỹ, có lập dự phòng khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, kể cả khi bị trả lãi chậm.

Nhưng với nhà đầu tư cá nhân, để đầu tư trái phiếu, việc đánh giá chất lượng nhà phát hành sẽ vô cùng thách thức. Rủi ro vỡ nợ chắc chắn là có, nhà đầu tư cần chuẩn bị tình huống, lựa chọn kênh đầu tư, gửi gắm nhà phát hành phù hợp. Trái phiếu phát hành cho một dự án cụ thể, nhà đầu tư có thể phải “lội ruộng”, đặc biệt với những nhà đầu tư lớn bởi nếu dựa trên công bố thông tin đại chúng, ai cũng biết thì cơ hội thấp, rủi ro nhiều”.

Giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư

Trước nhiều nghi ngại về chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản Việt, các chuyên gia FiinRatings, cho rằng cần tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Hồi đầu tháng 12/2021, Thủ tướng yêu cầu khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm…

Sau đó, Ngân hàng Nhà Nước cũng đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định về hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng thương mại và sẽ có hiệu lực vào ngày 15/1/2022. Trong đó, các ngân hàng không được bán và mua lại trái phiếu của doanh nghiệp chưa niêm yết trong vòng 12 tháng. Ngoài ra, Thông tư quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp, các ngân hàng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi nợ xấu dưới 3%.

Ông Trần Văn Dũng – Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cho biết trong năm 2022, UBCKNN sẽ triển khai các giải pháp nhằm ổn định hoạt động của Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam và bắt đầu tiến trình cơ cấu lại các thị trường cổ phiếu, trái phiếu và phái sinh theo hướng chuyên nghiệp hóa, theo lộ trình được Chính phủ phê duyệt.

Bộ Tài chính và UBCKNN cũng quyết tâm xây dựng và khai trương thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với mục tiêu phát triển đồng bộ các thị trường tài chính ở Việt Nam. Đây là thị trường rất tiềm năng, nhưng có nhiều vấn đề cần giải quyết để giảm thiểu các rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Công tác thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm trên thị trường sẽ được đẩy mạnh hơn nữa. Đây là yếu tố rất là quan trọng để bảo đảm thị trường hoạt động công khai, minh bạch, công bằng, có kỷ cương, kỷ luật, qua đó giữ và củng cố lòng tin của nhà đầu tư với thị trường.

Trung Anh (t/h)

Theo dõi Thương Trường trên