Cẩn trọng với trái phiếu bất động sản chưa niêm yết

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam ngày càng lớn mạnh và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư (nhất là nhà đầu tư cá nhân), cần phải cẩn trọng và thông thái lựa chọn khi đầu tư vào TPDN, đặc biệt là trái phiếu bất động sản chưa niêm yết để tránh các rủi ro.

Thị trường lớn mạnh và kinh nghiệm từ Evergrande

Mới đây, tại Hội thảo “Trái phiếu doanh nghiệp: Cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro” do FiinRatings tổ chức, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc, FiinRatings & FiinGroup nhận định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ còn lớn mạnh hơn nữa trong thời gian tới. Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp được coi là "cứu cánh" trong bối cảnh đại dịch Covid hiện tại khiến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền.

Công bố tại hội thảo, báo cáo của FiinRatings cho biết, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP Việt Nam. Trong 9 tháng năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng tích cực, với tổng giá trị phát hành tăng 29% so với cùng kỳ năm trước và đạt 431 nghìn tỷ đồng.

Ông Thuân cho rằng, thị trường trái phiếu vừa dễ vừa khó với nhà đầu tư. Dễ là thu nhập cố định, nhưng khó là đảm bảo thu nhập đó ổn định lâu dài vì trái phiếu có kỳ hạn rất dài, từ 3-5 năm, thậm chí lên tới 20 năm với trái phiếu ngành năng lượng.

"Đã nói đến tín dụng thì sẽ có nợ xấu, nói đến đầu tư chứng khoán chắc chắn có rủi ro và đầu tư trái phiếu thì cũng có khả năng bị chậm thu lãi, gốc trong tương lai, hoặc vỡ nợ", Tổng Giám đốc, FiinRatings & FiinGroup cho biết.

Thị trường này phát triển nhanh thời gian qua và có dấu hiệu tăng "nóng" cũng đã khiến cơ quan quản lý đưa ra cảnh báo, đặc biệt với các nhà đầu tư cá nhân. Với lãi suất dao động từ 10-12%, cao gấp 2-3 lần lãi suất tiền gửi tiết kiệm, trái phiếu rất hấp dẫn nhà đầu tư và phát triển rất nhanh ở Việt Nam. Tuy nhiên, sức khỏe của các nhà phát hành có sự phân hóa rất lớn đã đặt ra câu hỏi về tính rủi ro của thị trường này.

Theo thống kê của FiinGroup, hiện bất động sản là ngành có tỷ trọng giá trị phát hành trái phiếu lớn nhất tại Việt Nam, chiếm tới 40% với giá trị huy động, đạt 172 nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, thị trường gần đây cũng đã rúng động từ Evergrande, “bom nợ” của nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, khi "ông lớn" địa ốc này liên tiếp gặp nhiều khó khăn trong thanh toán gốc, lãi đúng hạn, giá; trái phiếu Evergrande mất đến 80 - 85% giá trị, khiến nhà đầu tư không khỏi lo lắng.

Cẩn trọng với trái phiếu bất động sản chưa niêm yết
Rủi ro mất vốn của trái phiếu xếp hạng thấp như CCC trong 3-5 năm lên tới 90 - 95%.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng, Phó phòng Phân tích rủi ro tín dụng, FiinRatings cho biết, 4 năm gần nhất, tình hình hoạt động kinh doanh Evergrande yếu đi rõ rệt. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 36,1% xuống 24,2%. Số ngày tồn kho năm 2020 là 1.286 ngày, nghĩa là, nếu không tiếp tục phát triển dự án mới mà chỉ tập trung bán dự án cũ, Evergrande cũng mất gần 4 năm để bán hết số hàng tồn kho. Đây là con số rất báo động.

Bên cạnh đó, Evergrande chủ yếu sử dụng nợ vay để tích lũy quỹ đất. Nợ vay/EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) năm 2020 ở mức rất cao, lên đến 6,9 lần, với gánh nặng nợ quá lớn, nghĩa là nếu dùng dòng tiền hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp mất đến 7 năm mới trả được nợ.

Trong khi đó, kỳ hạn trái phiếu ngắn, chỉ vài năm. “Doanh nghiệp sử dụng tỷ lệ đòn bảy tài chính lớn trong khi tình hình kinh doanh có vấn đề, dẫn đến rủi ro thanh toán nghĩa vụ tài chính”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Thận trọng với trái phiếu bất động sản chưa niêm yết

Đánh giá về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, ông Hoàng khẳng định tốt hơn nhiều Evergrande. Cụ thể, số ngày tồn kho của chủ đầu tư bất động sản Việt Nam chỉ có 500 đến 700 ngày, chưa đến 2 năm, của Trung Quốc hơn 4 năm.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng chưa phát triển quá nóng như thị trường bất động sản Trung Quốc. Bên cạnh đó, năng lực trả nợ của chủ đầu tư Việt Nam tốt hơn nhiều so với Evergrande. Nợ vay ròng/EBITDA doanh nghiệp Việt khoảng 3-4 lần, tương ứng kỳ hạn trái phiếu đang phát hành, trong khi Evergrande khoảng 7 lần.

Tuy nhiên, Phó phòng Phân tích rủi ro tín dụng, FiinRatings cũng lưu ý: "Dù sức khoẻ tài chính chưa đáng quan ngại, nhưng nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam phân hoá cực kỳ lớn, đặc biệt là doanh nghiệp chưa niêm yết".

Cẩn trọng với trái phiếu bất động sản chưa niêm yết
Nhà đầu tư thận trọng với trái phiếu bất động sản chưa niêm yết.

Trong 9 tháng năm 2021, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết lên đến 100.000 tỷ đồng, gấp 5 lần doanh nghiệp niêm yết. Đáng lưu ý, hệ số nợ vay ròng/EBITDA của nhóm nhà phát hành này lên đến 8 lần. So sánh con số 7 lần của Evergrande trước khi gặp khó khăn, thì rủi ro từ nhóm nhà phát hành này rất đáng báo động.

Trong khi đó, nhìn từ phía cầu, nhu cầu đầu tư trái phiếu doanh nghiệp từ các nhà đầu tư cá nhân vẫn duy trì tích cực khi chênh lệch giữa lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tiền gửi giữ ở mức cao. Chênh lệch giữa lãi suất trái phiếu doanh nghiệp (loại trừ ngân hàng) với lãi suất tiền gửi bình quân lên tới 4%/năm, cho thấy dư địa dòng tiền cá nhân tìm đến những tài sản đầu tư tài chính như trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất lớn.

Song, điều đang lưu ý là bên cạnh trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo, hoặc tài sản đảm bảo bằng chính trái phiếu doanh nghiệp, thì ngay cả với những trái phiếu doanh nghiệp có tải sản đảm bảo cũng cho thấy chất lượng tài còn nhiều hạn chế. Câu chuyện về “bom nợ Evergrande” đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp. Loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác khi hầu hết phát hành đều không có tài sản đảm bảo, các trái phiếu doanh nghiệp còn lại được phát hành trong 9 tháng đầu năm 2021 có 36,2% được đảm bảo bằng một phần tài sản/ bất động sản và một phần là cổ phiếu/cổ phần, 20,4% được bảo đảm bằng bất động sản; 9,5% được đảm bảo bằng tài sản; 6,7% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 17,1% là không có tài sản đảm bảo.

Riêng nhóm trái phiếu bất động sản, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. Cụ thể, nếu tính các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng – chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng năm 2021. Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành, trong đó có một số lớn doanh nghiệp không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính của các doanh nghiệp này bị hạn chế. Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Hồng Quang

Bình luận bài viết

Sau khi lỗ hợp nhất hơn 8.622 tỷ đồng, riêng công ty mẹ lỗ hơn 7.655 tỷ đồng, trong 6 tháng đầu năm, Tổng Công ty Hàng không Việt Nam (Vietnam Airlines) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III với doanh thu giảm 38% so với cùng kỳ, tiếp tục ghi nhận lỗ sau thuế 3.531 tỷ đồng.

Sau hai tháng sụt giảm liên tục do giãn cách xã hội để phòng chống dịch Covid-19, xuất khẩu cá ngừ của Việt Nam đã tăng trở lại trong tháng 10 sau khi các địa phương nới lỏng và mở cửa trở lại để phục hồi sản xuất.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 quy định việc bố trí quỹ đất đáp ứng yêu cầu phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, bảo đảm kết nối không gian phát triển liên ngành, liên vùng, các hành lang kinh tế và các vùng động lực phát triển của quốc gia; giữ ổn định 3,5 triệu ha đất trồng lúa; bảo đảm tỷ lệ che phủ rừng ổn định ở mức 42-43%.

Mới đây, Cảng vụ Hàng không miền Bắc, đã thông tin về việc xảy ra vụ va chạm giữa hai tàu bay tại sân bay quốc tế Nội Bài.

Ngày 20/12 là ngày đăng ký cuối cùng Cao su Đồng Phú HoSE DPR chốt danh sách cổ đông tạm ứng cổ tức bằng tiền mặt 2021 tỷ lệ 15, 1 cổ phiếu được nhận 1.500 đồng.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455