Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2026 khi nhu cầu thuê cải thiện ở cả hai miền, dòng vốn FDI công nghệ cao gia tăng và giá thuê nhiều phân khúc tiếp tục xu hướng đi lên.
Giá thuê và nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục cải thiện
Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê phục hồi và giá thuê tiếp tục tăng.
Ở phân khúc kho và xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm đạt khoảng 430.000 m², tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên, trong đó hơn 75% là nhà xưởng xây sẵn.
Việc nguồn cung mới liên tục được bổ sung khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình của các dự án nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 miền Bắc trong quý II đạt 82,7%, giảm 3,6 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 4,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng so với cùng kỳ. (Ảnh minh hoạ)
Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận diễn biến khả quan hơn nhờ nhu cầu thuê tăng từ các doanh nghiệp logistics và sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85,3%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng, với giá thuê nhà kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 5,4% so với cùng kỳ năm trước; còn giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,1 USD/m²/tháng, tăng 3%.
Đối với đất công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 miền Bắc đạt hơn 217 ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng đầu tư của các tập đoàn lớn như Samsung, LG và Foxconn, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử và công nghệ cao khi làn sóng phát triển trí tuệ nhân tạo (AI) trên toàn cầu thúc đẩy nhu cầu mở rộng sản xuất.
Tại khu vực này, giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt khoảng 143 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại, tăng 2,9% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%, tăng 1,8 điểm phần trăm so với quý trước.
Ở khu vực phía Nam (gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu), nhu cầu thuê đất công nghiệp cũng phục hồi mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, tổng diện tích hấp thụ đạt 124 ha, tăng tới 125% so với cùng kỳ năm trước, trong đó Bình Dương và Đồng Nai chiếm khoảng 83% tổng diện tích hấp thụ. Khách thuê chủ yếu thuộc các ngành điện - điện tử và logistics.
Đối với phân khúc kho và nhà xưởng xây sẵn, thị trường phía Nam ghi nhận khoảng 470.000 m² nguồn cung mới, trong khi diện tích hấp thụ đạt hơn 370.000 m². Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 91% đối với nhà xưởng và 80% đối với nhà kho.
Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng, các chủ đầu tư chủ yếu giữ ổn định mặt bằng giá để nâng cao sức cạnh tranh. Giá thuê trung bình duy trì ở mức khoảng 5,2 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 5 USD/m²/tháng đối với nhà kho, gần như không thay đổi so với quý trước.
Dòng vốn FDI công nghệ cao tạo động lực mới cho thị trường
Theo CBRE, bên cạnh nhu cầu thuê phục hồi, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang có sự chuyển dịch rõ nét sang các ngành công nghệ cao, tạo động lực mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại khu vực phía Nam.
Tại TP. Hồ Chí Minh, dòng vốn đầu tư đang dần chuyển từ các ngành gia công truyền thống sang trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và hạ tầng kỹ thuật số.
Xu hướng này được thể hiện qua dự án Trung tâm dữ liệu (Data Center) của nhà đầu tư Singapore với tổng vốn 508 triệu USD và dự án Starmason trị giá 480 triệu USD tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh (SHTP). Các dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao.
Một điểm nhấn khác của thị trường trong quý II/2026 là giao dịch phát triển trung tâm phân loại tự động có diện tích hơn 60.000 m² tại Khu công nghiệp Nam Thuận của một doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử quốc tế. Dự án cho thấy mô hình xây dựng theo yêu cầu (Built-to-Suit - BTS) đang trở thành xu hướng đối với các trung tâm logistics quy mô lớn nhờ đáp ứng tốt các yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội.
Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội - cho biết bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, chính sách thu hút đầu tư ngày càng hoàn thiện và sự phát triển của các khu thương mại tự do (FTZ), qua đó duy trì sức hấp dẫn đối với dòng vốn FDI.
Trong khi đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP. Hồ Chí Minh - nhận định nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2026, đặc biệt ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn nhờ khả năng đáp ứng linh hoạt về diện tích, thời hạn thuê và giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí đầu tư. Theo bà Thanh, trước áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, giá thuê kho và nhà xưởng xây sẵn nhiều khả năng chỉ tăng khoảng 2-3% trong năm.
Về dài hạn, CBRE cho rằng tiến độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cùng định hướng phát triển các khu thương mại tự do sẽ tạo động lực hình thành những cực tăng trưởng công nghiệp mới, đặc biệt tại khu vực quanh Sân bay Quốc tế Long Thành và các hành lang kinh tế dọc tuyến Vành đai 3, Vành đai 4.
Đinh Toàn (t/h)