CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương, chủ đầu tư Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng tại Hải Phòng, vừa nâng sàn lãi suất nhiều lô trái phiếu lên 13,6%/năm. Động thái này diễn ra khi doanh nghiệp đang có hơn 11.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu, trong khi ABBank xuất hiện trong nhiều quan hệ tín dụng và tài sản bảo đảm tại dự án.
Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương đang chịu thêm áp lực chi phí vốn sau loạt điều chỉnh lãi suất trái phiếu vào cuối tháng 6 và đầu tháng 7/2026.
Đây là doanh nghiệp đứng sau Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng tại Đồ Sơn, Hải Phòng với quy mô 480 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 25.000 tỷ đồng. Vạn Hương cũng là đơn vị có sợi dây liên hệ với hệ sinh thái Geleximco cùng ngân hàng ABBank.
Lãi trái phiếu tăng lên 13,6%, áp lực chi phí vốn gia tăng
Ngày 1/7/2026, Vạn Hương công bố điều chỉnh lãi suất đối với hai mã trái phiếu DRT12403 và DRT12502. Trước đó, lãi suất các kỳ tiếp theo được tính bằng trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng tại Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank, cộng biên độ 4%/năm.
Vạn Hương - Chủ đầu tư của dự án Đồi Rồng nổi tiếng tại Hải Phòng.
Với DRT12403, mức sàn cũ là 10,5%/năm. Với DRT12502, mức sàn cũ là 11%/năm. Từ ngày 30/6/2026, cả hai lô trái phiếu này được nâng sàn lãi suất lên tối thiểu 13,6%/năm.
Tính theo tỷ lệ, lãi suất tối thiểu của DRT12403 tăng 3,1 điểm %, tương đương khoảng 29,5%. Với DRT12502, mức tăng là 2,6 điểm %, tương đương khoảng 23,6%.
DRT12403 có giá trị đăng ký 1.998 tỷ đồng, phát hành ngày 21/10/2024, kỳ hạn 36 tháng và đáo hạn ngày 21/10/2027. DRT12502 có giá trị phát hành 1.800 tỷ đồng, phát hành ngày 24/6/2025, kỳ hạn 36 tháng và dự kiến đáo hạn ngày 24/6/2028.
Trước đó, Vạn Hương cũng điều chỉnh lãi suất đối với ba mã DRT12401, DRT12404 và DRT12501. DRT12401 có giá trị 1.396,2 tỷ đồng, phát hành ngày 16/7/2024. DRT12404 có giá trị 725,7 tỷ đồng, phát hành ngày 27/11/2024. DRT12501 có giá trị 1.914,1 tỷ đồng, phát hành ngày 18/4/2025.
Như vậy, ít nhất 5 lô trái phiếu với tổng giá trị khoảng 7.834 tỷ đồng đã được đưa lên mức sàn lãi suất 13,6%/năm. Chi phí lãi gia tăng sẽ ảnh hường trực tiếp tới kết quả kinh doanh của công ty.
Trong năm 2025, Vạn Hương ghi nhận lãi sau thuế 321,7 tỷ đồng trong khi năm trước vẫn đang lỗ 155,3 tỷ đồng. Nhờ khoản lãi này, từ lỗ lũy kế 249 tỷ đồng tại cuối năm 2024, Vạn Hương đã chuyển sang lãi lũy kế 72,7 tỷ đồng tại cuối năm 2025.
11.000 tỷ nợ trái phiếu của Vạn Hương và mắt xích tín dụng với ABBank
Vạn Hương được thành lập năm 2010. Cuối năm 2016, vốn điều lệ của doanh nghiệp ở mức 120 tỷ đồng. Đến tháng 11/2020, vốn điều lệ tăng lên 2.682 tỷ đồng, trước khi tiếp tục tăng lên 3.000 tỷ đồng vào tháng 6/2021.
Vốn chủ của công ty tại cuối năm 2025 là 3.122,7 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả lên tới 26.203,6 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 8,36 lần. Trong đó, cơ cấu nợ trái phiếu chiếm tới 11.095,7 tỷ đồng.
ABBank với nhiều mắt xích tín dụng liên quan tới Vạn Hương.
Câu chuyện về Vạn Hương thu hút sự chú ý không chỉ ở cơ cấu vốn với phần nợ chiếm áp đảo mà còn bởi mắt xích liên hệ với hệ sinh thái Geleximco và ngân hàng ABBank.
Thực tế, Vạn Hương là doanh nghiệp gắn với Geleximco. Cập nhật tại cuối năm 2024, cơ cấu góp vốn của công ty gồm ông Trần Nam Trung nắm 65%, Công ty CP Geleximco Nha Trang nắm 28%, Công ty CP TMĐT Xây dựng Bình Minh nắm 4,7%, ông Phạm Văn Hùng nắm 2% và ông Bùi Văn Khả nắm 0,3%. Trong đó, Geleximco Nha Trang là doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Geleximco.
Trước đó, vào năm 2019, Geleximco, từng ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Vạn Hương tại đảo Balboa thuộc dự án Đồi Rồng vào tháng 9/2019. Đến tháng 11/2019, HTL Việt Nam dùng quyền phát sinh từ hợp đồng này để bảo đảm tại ABBank.
Đến giai đoạn 2020-2022, kênh trái phiếu trở thành nguồn vốn quan trọng hơn. Trong khoảng tháng 4/2020 đến tháng 4/2022, Vạn Hương huy động tổng cộng 5.770 tỷ đồng trái phiếu. Trong đó, hai lô DRGCH2124003 và DRGCH2126001 có tổng giá trị 1.400 tỷ đồng được thu xếp bởi Chứng khoán An Bình và ABBank.
Một thương vụ khác trong năm 2021 cũng cho thấy vai trò của tài sản bảo đảm gắn với Đồi Rồng. Từ cuối tháng 8 đến tháng 11/2021, Vạn Hương phát hành lô trái phiếu DRGCH2126002 trị giá 500 tỷ đồng, được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản hình thành và sẽ hình thành tại dự án, cùng 25 triệu cổ phiếu ABB thuộc sở hữu của các bên bảo đảm khác. CTCP Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội, pháp nhân gắn với Geleximco, là bên bảo lãnh không hủy ngang, vô điều kiện đối với lô trái phiếu này.
Dòng chảy vốn với Geleximco
Đối với Geleximco, dòng chảy vốn của Vạn Hương qua hệ sinh thái cũng là chi tiết đáng chú ý. Glexhomes không phải cái tên xa lạ trong nhóm này. Tiền thân của Glexhomes là CTCP Ngôi sao An Bình, thành lập năm 2009 bởi Tập đoàn Geleximco của ông Vũ Văn Tiền, Tập đoàn Bảo Việt và Tổng công ty Xây dựng Hà Nội. Vốn điều lệ ban đầu của công ty chỉ 100 tỷ đồng, cái tên Glexhomes được sử dụng từ năm 2020.
Mối liên hệ này còn thể hiện qua nhân sự và hoạt động kinh doanh. Ông Ngô Anh Trí, Chủ tịch HĐQT Glexhomes, từng được ghi nhận là Trưởng ban phát triển dự án của Geleximco. Trong khi đó, Glexhomes cũng được nhắc đến như một doanh nghiệp thành viên, pháp nhân quan trọng trong hệ sinh thái Geleximco khi tham gia các giao dịch với Vạn Hương, chủ dự án Đồi Rồng.
Tháng 6/2022, Glexhomes ghi nhận khoản cho Vạn Hương vay 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất không quá 8%/năm và không có tài sản bảo đảm. Đến cuối năm 2022, Glexhomes tiếp tục đề cập kế hoạch đầu tư tài chính 5.000 tỷ đồng vào Vạn Hương trong kỳ hạn 12 tháng.
Quy mô quan hệ này tăng mạnh trong năm 2023. Tại cuối năm 2023, Glexhomes ghi nhận cho Vạn Hương vay ngắn hạn gần 7.898 tỷ đồng và cho vay dài hạn hơn 5.833 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 441 tỷ đồng lãi phải thu từ Vạn Hương.
Tổng số tiền Vạn Hương nợ Glexhomes lên tới hơn 14.172 tỷ đồng, tương đương khoảng 56% tổng tài sản của Glexhomes. Riêng năm 2023, Glexhomes ghi nhận gần 778 tỷ đồng doanh thu lãi từ Vạn Hương, chiếm 88% doanh thu hoạt động tài chính của công ty này.
Không chỉ cho vay, Glexhomes còn tham gia vào đầu ra của dự án. Doanh nghiệp này được Vạn Hương lựa chọn làm đơn vị tư vấn, môi giới, khảo sát nhu cầu khách hàng và tổ chức bán bất động sản thuộc Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng khi dự án đủ điều kiện. Đến cuối năm 2023, Glexhomes ghi nhận hơn 17.520 tỷ đồng tiền đặt cọc theo các thỏa thuận cung cấp dịch vụ tìm kiếm, giới thiệu và tư vấn khách hàng cho dự án.
Đường Lâm