Chủ tịch Quốc hội: Cần làm rõ vì sao cứ 10 năm bất động sản lại rơi vào suy thoái

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, đoàn giám sát nên nghiên cứu kỹ các báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các báo cáo thẩm tra để thấy rõ vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản. Đoàn giám sát cần làm rõ vì sao cuộc suy thoái bất động sản lại gần như có tính chất chu kỳ, cứ 10 năm một lần.

Giám sát trực tiếp việc quản lý bất động sản tại 12 tỉnh, thành

Tại phiên họp thứ 25 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự thảo Kế hoạch giám sát và đề cương báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh - Phó trưởng Đoàn thường trực Đoàn giám sát của Quốc hội đã trình bày về Kế hoạch chi tiết và các Đề cương báo cáo giám sát.

Theo đó, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn Thường trực Đoàn giám sát cho biết, mục đích của việc giám sát nhằm đánh giá một cách toàn diện, khách quan việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, từ đó, xác định nguyên nhân, chỉ rõ trách nhiệm, đề xuất các kiến nghị, giải pháp. Trong đó có việc ban hành, tổ chức thực hiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6.

Đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản, Đoàn giám sát tập trung các nội dung: Công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành, tổ chức triển khai quản lý thị trường bất động sản; công tác quy hoạch, tình hình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản; việc triển khai các dự án bất động sản, việc sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản; công tác thu hồi, đền bù, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với dự án bất động sản;

Chuyển nhượng dự án bất động sản; tín dụng của thị trường bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; công khai, minh bạch thông tin về thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản; thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; công tác tiếp nhận, thụ lý, điều tra, khởi tố, xét xử, thi hành án đối với các vụ án liên quan đến kinh doanh bất động sản...

Đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội, Đoàn giám sát sẽ giám sát các nội dung: Chương trình, kế hoạch, các hình thức phát triển nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội; quỹ đất, nguồn vốn để xây dựng nhà ở xã hội; việc thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội; việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; về quản lý, vận hành nhà ở xã hội; công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, kiểm toán, xử lý vi phạm...

Thời gian giám sát từ ngày 1/7/2015 đến hết ngày 31/12/2023. Đoàn giám sát dự kiến tổ chức giám sát trực tiếp tại 8 bộ, ngành, cơ quan: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước và 12 địa phương: TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng, TP Hải Phòng, TP Cần Thơ và các tỉnh: Bình Dương, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên.

Làm rõ vì sao cứ 10 năm bất động sản lại rơi vào suy thoái

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Đoàn giám sát nghiên cứu kỹ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, bởi đây là tư liệu quý về thực tiễn triển khai pháp luật trọng phạm vi cả nước; cùng với đó là chú trọng báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp về hai dự án luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi); xem xét những nội dung đang tập trung để sửa đổi, bổ sung hai dự án luật này, những vấn đề cần phải trả lời liên quan đến thị trường bất động sản và nhà ở xã hội.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh thời gian có hạn, lực lượng hạn chế nên cần nghiên cứu cách làm như trên để xác định trong đề cương và trong triển khai thực hiện có tập trung.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ gợi ý, khi muốn xác định rủi ro trong ban hành và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản thì có thể đối chiếu với các điều cấm của luật là rõ để từ đó có được nội dung cần tập trung. Luật hiện hành quy định 8 hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ: Một là kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật. Với quy định này thì giám sát phải làm cho rõ điều kiện của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là gì và trong thực tiễn thực hiện ra sao, có sai phạm nào trong việc đưa những dự án, những doanh nghiệp tham gia kinh doanh bất động sản mà không đủ điều kiện không.

Hai là quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, giám sát cần có thêm phân tích vì sao cuộc suy thoái bất động sản lại gần như có tính chất chu kỳ, cứ 10 năm một lần. Cuộc suy thoái bất động sản trước đây là rơi vào năm 2011, 2012, 2013 thì nay những năm 2022, 2023 lại xảy ra. 

Một trong những nguyên nhân được đưa ra là do không quan tâm đến trục thời gian của công tác quy hoạch, mà chỉ xác định tổng số dự án bất động sản. Trong một thời kỳ đưa ra quá nhiều dự án thì sẽ ảnh hưởng đến cung - cầu, không tuân theo nguyên tắc đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa. Nếu đô thị hóa “chạy” nhanh quá thì sẽ có những dãy nhà không ai ở, có những khu phố “ma”, thị trấn “ma” là những thành phố không có người ở. Ngược lại, nếu đô thị hóa chậm hơn so với công nghiệp hóa thì những thiết chế về nhà ở cùng những thiết chế về xã hội sẽ bất cập, dẫn đến vấn đề bất ổn về xã hội.

Do đó, việc cấp phép những dự án này đòi hỏi phải có vai trò điều phối của Nhà nước nói chung, xác định vai trò của Chính phủ, của Bộ Xây dựng và các địa phương.

Mặt khác, không chỉ mất cân đối cung - cầu mà mất cân đối về từng cơ cấu. Cơ cấu nhà ở cao cấp, biệt thự thì nhiều nhưng lại thiếu nhà giá bình dân hơn hoặc nhà có thu nhập thấp, thiếu nhà ở xã hội. Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây trong nội dung giám sát cần tập trung để giải quyết được yêu cầu đặt ra, cũng như có được kiến nghị đầy đủ, rõ ràng.

Ba là, không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay các dự án bất động sản có tình trạng lách “luật”. Luật  quy định phải có đủ hết các điều kiện mới được mở bán, nhưng khi thực hiện lại “lách” thành hợp đồng góp vốn, thỏa thuận.

Nếu theo nguyên tắc của luật thì đây là những hợp đồng vô hiệu ngay từ khi ký. Nhiều dự án chưa đủ điều kiện để bán, tiền sử dụng đất chưa nộp nhưng đã rao bán nhà, nên tiền thu được bị ngân hàng phong tỏa. Do đó vấn đề phải công khai, minh bạch cũng là một trọng tậm giám sát, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Bốn là, gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

Năm là, huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân, tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua hình thành trong tương lai không đúng theo theo cam kết. Chủ tịch Quốc hội cho biết quy định này liên quan đến thị trường vốn, thị trường trái phiếu.

Đoàn giám sát cần quan tâm đến việc triển khai thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở trước đây, vấn đề tín dụng bất động sản, cơ cấu tín dụng bất động sản, đối tượng vay. Đến nay có gói 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội cần đánh giá đã giải ngân được bao nhiêu,… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải gắn vào thực trạng của thị trường trong giai đoạn hiện nay để tháo gỡ nhưng bất cập, khó khăn.

Sáu là, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Bảy là, cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật này. 

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, giám sát có nội dung trọng tâm liên quan đến vấn đề môi giới bất động sản thì sau này mới có thể trả lời đươc câu hỏi “Cò” thế nào? Có sàn giao dịch không? Giao dịch tương lai thì có bắt buộc qua sàn kinh doanh bất động sản không? Điều kiện của sàn như thế nào? Sàn của công ty hay sàn của những tổ chức độc lập?... Đây cũng chính là những vấn đề đang được đặt ra trong quá trình sửa luật, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Tám là thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Chỉ rõ 8 điều cấm trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây cũng chính là những nội dung mà giám sát cần chú trọng, giám sát phải đi vào những rủi ro có thể xảy ra để phải có quy định cấm trong luật. Ngoài ra còn có những vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản liên quan đến tính chất pháp lý, liên quan đến quy hoạch, kế hoạch, vốn, thị trường, vấn đề cung - cầu,… 

Hồng Quang