13:52 03/03/2022

Chuyên gia nói gì về đề xuất buộc phải giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng?

Tổng cục Thuế kiến nghị yêu cầu giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng. Nhiều chuyên gia bày tỏ quan điểm ủng hộ nhưng sẽ rất khó nếu chỉ triển khai theo kiểu "chắp vá".

Cụ thể, tại văn bản tham mưu Bộ Tài chính về xây dựng chính sách thuế, liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp, Tổng Cục Thuế cho rằng, với chiêu trò kê khai giá trên hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế, các đối tượng thường thực hiện song song 2 hợp đồng, gồm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng theo quy định với giá nhà đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng khó nếu triển khai bằng vài biện pháp chắp vá
Tổng cục Thuế kiến nghị yêu cầu giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng

Không những vậy, nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất, sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại với giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố ban hành. Theo cơ quan thuế, các hành vi trốn thuế cũng xuất hiện trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tổng cục Thuế còn xác định một số trường hợp các bên giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhưng không ký kết hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng ủy quyền, trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản. Để quản lý một cách có hiệu quả đối với hoạt động mua bán nhà đất, ngoài quy định về quản lý thuế cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan.

Đơn vị này phân tích, hiện có nhiều bộ, ngành cũng quản lý hoạt động liên quan đất đai song văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành này lại chưa đồng bộ, hệ thống dữ liệu đất đai chưa được xây dựng đồng bộ. Điều này dẫn đến cơ quan thuế gặp khó khăn trong quản lý thuế với các giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, dù cơ quan thuế có quyền ấn định thuế với các trường hợp kê khai không đúng thực tế, song, đơn vị này lại không có chức năng điều tra để thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế. Nhiều trường hợp chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng bị chuyển trả lại vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Để hạn chế tình trạng trên, Tổng cục Thuế đề xuất Bộ Tài chính bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời, bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.

Giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng khó nếu triển khai bằng vài biện pháp chắp vá
Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển

Xoay quanh những vấn đề liên quan đến việc giao dịch nhà đất và bất động sản qua ngân hàng, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển phân tích, Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch.

Song song đó, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế. Vì vậy, quy định giao dịch bất động sản  phải thông qua Ngân hàng không có gì mới hay đột ngột. Bất động sản vừa là hàng hóa vừa là tài sản lớn càng cần được kiểm soát để minh bạch. Đối với người mua hay bán bất động sản, việc thanh toán qua ngân hàng chỉ có lợi, an toàn cho cả đôi bên. Đó là hạn chế rủi ro cho cả người mua lẫn người bán, nâng tầm thị trường bất động sản và giúp cơ quan quản lý nhà nước có nhiều số liệu nghiên cứu mang tầm vĩ mô về giá cả, xu hướng, vốn hóa của thị trường. Việc giao dịch một loại hàng hóa vài trăm triệu đồng đến vài chục tỉ đồng nếu nói sợ tốn phí chuyển khoản thì nghe chưa hợp lý. Nhưng để khuyến khích người dân thì Ngân hàng Nhà nước có thể đưa ra mức trần phí giao dịch chuyển khoản cho các hoạt động này.

Còn theo quan điểm của TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, thông tin nếu nói dùng biện pháp này để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế. Việc chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản, nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được vấn đề này. Việc thất thu ngân sách lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường. Điển hình là vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) vừa qua với mức giá đấu lên gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng khó nếu triển khai bằng vài biện pháp chắp vá
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam

Bàn luận thêm về những nội dung này ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng cho rằng rất cần quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với các giao dịch nhà đất. Việc này sẽ giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường Bất động sản như thời gian qua. Song song phải tuyên truyền cho người dân về các lợi ích khi thực hiện giải pháp này, đồng thời phải áp dụng đồng bộ với các quy định liên quan.

Theo đó, nhiều chuyên gia đề xuất cần kiên quyết bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng để tránh thất thoát thuế. Để áp dụng được thì phải bổ sung theo các qui định liên quan như khi nộp hồ sơ nhà đất để thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu thì người nộp phải xuất trình chứng từ giao dịch qua ngân hàng kèm theo các giấy tờ khác.

Trường hợp không có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng thì không cho đăng ký thay đổi. Đồng thời có thể xem xét chỉnh sửa để bảng giá đất của nhà nước phải áp sát với mức bằng 90 - 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng khoảng 30 - 40% giá thị trường như hiện nay. Các điều kiện trên sẽ đảm bảo giao dịch, chuyển nhượng bất động sản được kê khai đúng giá trị thật, và có căn cứ để lập bảng giá đất sát thực tế./.

Hải Bình

Theo dõi Thương Trường trên