Đất đấu giá sau thời "gây bão": Cơn sốt đã thực sự hạ nhiệt?

Chỉ sau hơn một năm kể từ những phiên đấu giá gây "sốt" với mức giá trúng liên tục lập đỉnh, thị trường đất đấu giá đã đổi chiều. Hoạt động đầu cơ hạ nhiệt, thanh khoản giảm, nhưng tại nhiều khu vực, mặt bằng giá vẫn neo cao, tạo nên những nghịch lý mới.

Giới đầu tư chuyển sang thế “giữ tiền”

Khác với giai đoạn thị trường sôi động trước đây, anh Trần Đức Nam (41 tuổi, Hà Nội) cho biết hiện không còn xuất hiện tại hầu hết các phiên đấu giá đất như trước. Từng xem đất đấu giá là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận nhanh, anh nay chủ động thu hẹp danh mục và chỉ giữ lại những lô có khả năng khai thác hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực.

"Từ năm 2023 đến giữa năm 2025, gần như địa phương nào quanh Hà Nội tổ chức đấu giá đất là tôi đều đi xem. Có lúc tôi nắm giữ gần chục lô đất ở các khu vực như Hưng Yên, Bắc Ninh, Phú Thọ. Khi đó, chỉ cần trúng đấu giá rồi giữ vài tháng là đã có người trả chênh vài trăm triệu đồng", anh Nam chia sẻ.

Theo nhà đầu tư này, giai đoạn thị trường tăng nóng từng mang lại mức sinh lời rất hấp dẫn. Anh dẫn chứng một lô đất tại khu vực phía Đông Hà Nội được mua với giá khoảng 2,3 tỷ đồng và chuyển nhượng chỉ sau hơn một tháng, thu lãi gần nửa tỷ đồng. Những thương vụ liên tiếp thành công khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng đất đấu giá gần như là "kênh đầu tư an toàn".

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến nay, bối cảnh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Thanh khoản giảm, lượng nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thu hẹp, trong khi người mua ở thực trở nên thận trọng hơn khiến việc sang nhượng không còn dễ dàng.

"Hiện tôi vẫn còn vài lô đất mua từ cuối năm ngoái nhưng gần như không có khách hỏi, dù mức chào bán chỉ cao hơn giá vốn không nhiều. Vì vậy, tôi quyết định tạm dừng săn đất đấu giá theo phong trào, chỉ cân nhắc những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư đông và khả năng khai thác thực tế", anh Nam nói.

Không chỉ riêng anh Nam, nhiều nhà đầu tư lâu năm cũng đang chuyển sang trạng thái "phòng thủ", ưu tiên giữ dòng tiền thay vì tiếp tục tham gia các phiên đấu giá với kỳ vọng lướt sóng như trước.

Diễn biến thực tế trên thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Nhiều phiên đấu giá đất thời gian gần đây không còn cảnh hàng nghìn người chen chân nộp hồ sơ hay những cuộc trả giá quyết liệt kéo dài nhiều giờ. Giá trúng có xu hướng hạ nhiệt, số lượng người tham gia giảm đáng kể và tâm lý xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Đơn cử, đầu tháng 7 vừa qua, phiên đấu giá 167 lô đất tại xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình) ghi nhận lượng người tham gia giảm mạnh. Nếu phiên đấu giá cuối năm 2025 thu hút gần 1.000 khách hàng với hơn 3.800 bộ hồ sơ thì lần này chỉ còn 274 người tham gia cùng gần 2.100 bộ hồ sơ. Bình quân mỗi lô chỉ có khoảng 12,5 hồ sơ đăng ký, giảm gần một nửa so với trước.

Mặt bằng giá trúng cũng hạ nhiệt đáng kể. Nhiều lô đất có vị trí đẹp chỉ đạt khoảng 15-17 triệu đồng/m², trong khi các lô mặt trong dao động 8,5-9,5 triệu đồng/m². So với đợt đấu giá cuối năm ngoái, giá trúng của nhiều lô đã giảm từ 500-600 triệu đồng, thậm chí có trường hợp giảm gần 900 triệu đồng, cho thấy kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn trên thị trường đất đấu giá đang dần thu hẹp.

Nghịch lý giá cao, đất vẫn bỏ hoang

Theo ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khu vực Ninh Bình, diễn biến tại nhiều phiên đấu giá từ đầu năm 2026 cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét. Sự hạ nhiệt không chỉ thể hiện ở lượng hồ sơ đăng ký hay mức giá trúng, mà còn phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của giới đầu tư.

Đơn cử, tại một số khu đấu giá ở xã Gia Trấn, giá trúng đã giảm khoảng 30% so với các phiên diễn ra vào giai đoạn cao điểm cuối năm 2025. Sau khi kết thúc đấu giá, thị trường thứ cấp cũng khá trầm lắng, số lượng giao dịch sang tay không còn nhiều như trước.

Trong khi đó, tại phường Hoa Lư, nhiều lô đất chỉ trúng ở mức sát giá khởi điểm, thậm chí xuất hiện tình trạng nhiều khách hàng cùng trả đúng mức giá sàn. Theo ông Dũng, điều này cho thấy phần lớn nhà đầu tư hiện không còn sẵn sàng trả giá bằng mọi giá chỉ để sở hữu đất như giai đoạn thị trường tăng nóng.

Một điểm đáng chú ý khác là khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đang dần thu hẹp. Nếu trước đây, không ít lô đất vừa đấu giá thành công đã ngay lập tức được rao bán với mức chênh vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng, thì hiện nay mức chênh không còn quá lớn, nhiều trường hợp gần như tương đương giá trúng.

Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu cho thấy yếu tố đầu cơ đang giảm dần. Khi kỳ vọng lướt sóng không còn dễ dàng, giá đất bắt đầu phản ánh sát hơn những giá trị cốt lõi như vị trí, kết nối hạ tầng, tốc độ phát triển dân cư, khả năng khai thác kinh doanh và nhu cầu sử dụng thực tế. Nói cách khác, đất đấu giá đang dần quay trở lại đúng vai trò là nguồn cung đất ở thay vì trở thành "thước đo" để đẩy mặt bằng giá của cả khu vực lên cao.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường vẫn tồn tại một nghịch lý đáng chú ý. Tại nhiều khu đấu giá ở vùng ven Hà Nội như Vân Hòa, Phú Lương hay một số khu vực từng tạo "cơn sốt" trong giai đoạn 2024-2025, không khó để bắt gặp hình ảnh hàng trăm lô đất đã hoàn thiện hạ tầng nhưng vẫn nằm im nhiều năm sau khi đấu giá thành công.

Những tuyến đường nội khu được trải nhựa, hệ thống điện, nước đã hoàn thiện nhưng hai bên đường chủ yếu là các ô đất quây tôn, cỏ mọc um tùm hoặc trở thành nơi tập kết vật liệu xây dựng. Cả khu đô thị rộng hàng chục héc-ta chỉ lác đác vài căn nhà được xây dựng và có người sinh sống.

Điều đáng nói là thực trạng bỏ hoang kéo dài lại không kéo theo sự điều chỉnh tương ứng của mặt bằng giá.

Khảo sát thị trường cho thấy, tại Vân Hòa, nhiều lô đất từng có giá khởi điểm khoảng 17-22 triệu đồng/m² hiện vẫn được rao bán phổ biến ở mức 70-80 triệu đồng/m². Tại Phú Lương, không ít lô từng trúng đấu giá trong khoảng 20-40 triệu đồng/m² nay được chào bán quanh ngưỡng 180-200 triệu đồng/m², dù thanh khoản thực tế khá hạn chế.

Theo giới phân tích, điều này phản ánh một thực tế rằng giá đất hiện nay không hoàn toàn được quyết định bởi mức độ khai thác hay nhu cầu sử dụng. Nguồn cung chuyển nhượng không nhiều, tâm lý nắm giữ tài sản dài hạn của các nhà đầu tư cùng kỳ vọng vào việc mở rộng hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch hoặc sự phát triển của khu vực trong tương lai vẫn là những yếu tố giúp mặt bằng giá neo ở mức cao.

Nói cách khác, dù nhiều khu đất chưa hình thành cộng đồng dân cư, chưa tạo ra giá trị sử dụng thực tế nhưng giá bán vẫn được duy trì chủ yếu nhờ kỳ vọng hơn là giá trị khai thác hiện hữu.

Theo các chuyên gia, đây cũng là điểm cần được nhìn nhận trong quá trình hoàn thiện chính sách đấu giá đất.

Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng nhằm phân bổ nguồn lực đất đai theo cơ chế thị trường, đồng thời tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, nếu sau khi trúng đấu giá, đất tiếp tục bị "găm giữ" nhiều năm mà không được đưa vào sử dụng thì mục tiêu phát triển đô thị, hình thành khu dân cư và khai thác hiệu quả quỹ đất công sẽ khó đạt được.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần nghiên cứu các quy định buộc người trúng đấu giá phải triển khai xây dựng trong một thời hạn hợp lý, đặc biệt đối với các khu đất được quy hoạch để phát triển đô thị. Đồng thời, cần có chế tài đủ mạnh đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng hoặc cố tình giữ đất trong thời gian dài nhằm chờ tăng giá.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng kiến nghị tiếp tục siết chặt điều kiện tham gia đấu giá thông qua việc nâng mức tiền đặt trước, kiểm soát năng lực tài chính của người tham gia, xử lý nghiêm tình trạng bỏ cọc, đồng thời công khai đầy đủ thông tin về quy hoạch, tiến độ đầu tư hạ tầng và kế hoạch sử dụng đất. Đây được xem là những giải pháp cần thiết để hạn chế các đợt sốt giá mang tính đầu cơ, đồng thời nâng cao chất lượng của các phiên đấu giá.

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường đất đấu giá đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Cơ hội kiếm lợi nhuận nhanh từ việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn ngày càng thu hẹp, thay vào đó thị trường ưu tiên những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, tầm nhìn dài hạn và khả năng đánh giá đúng giá trị thực của từng khu đất.

Ở góc độ tích cực, việc giá trúng đấu giá giảm tại nhiều địa phương không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang từng bước rời xa những cơn sốt được tạo bởi tâm lý đám đông để vận động theo các yếu tố nền tảng, qua đó hướng tới một mặt bằng giá minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

Thanh Cao