Trong bối cảnh Việt Nam định hướng thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao và môi trường đầu tư ngày càng đề cao hiệu quả dài hạn, tiêu chí đánh giá cơ hội đầu tư cũng đang thay đổi. Trên thị trường bất động sản, trọng tâm không còn nằm ở việc sở hữu tài sản mới hay cũ mà là khả năng duy trì giá trị, tạo dòng tiền và thích ứng với nhu cầu thị trường trong suốt vòng đời khai thác.
Chất lượng tài sản được đánh giá qua khả năng tạo giá trị dài hạn
Năm 2026 đánh dấu giai đoạn môi trường đầu tư Việt Nam bước sang một trọng tâm mới. Bên cạnh đà tăng trưởng kinh tế tích cực, định hướng phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang ưu tiên thu hút các dòng vốn chất lượng cao, hướng tới công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng và hiệu quả bền vững.
Sự chuyển dịch này không chỉ thể hiện cách Việt Nam lựa chọn dòng vốn mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy của chính các nhà đầu tư. Trong lĩnh vực bất động sản, khi chi phí vốn vẫn ở mức cao hơn giai đoạn trước và các quyết định đầu tư đòi hỏi sự thận trọng hơn, thị trường đang dần chuyển từ tư duy “mua mới” sang “mua đúng”.
Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, tại nhiều thị trường phát triển, các chủ sở hữu ngày càng ưu tiên nâng cấp hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển dự án mới. Xu hướng này xuất phát từ chi phí xây dựng gia tăng, yêu cầu ESG ngày càng khắt khe và kỳ vọng cao hơn từ khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.
Savills cho rằng việc lựa chọn giữa cải tạo (retrofit) hay tái phát triển (redevelopment) không có một công thức chung. Mỗi tài sản cần được đánh giá dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cách nhìn nhận bất động sản, khi giá trị của tài sản không còn được đánh giá đơn thuần tại thời điểm hoàn thành mà gắn với khả năng tạo ra giá trị trong tương lai.
Dòng vốn đầu tư đang "cân nhắc" về khả năng sinh lời dài hạn của tài sản trong dài hạn
Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) ước tính khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hiện nay. Điều đó cho thấy phần lớn giá trị của thị trường trong tương lai sẽ phụ thuộc vào khả năng nâng cấp và tái định vị các tài sản hiện hữu, thay vì chỉ đến từ nguồn cung mới. Ngược lại, ngay cả những dự án mới hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng được các tiêu chuẩn và yêu cầu mới của thị trường.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi mà các nhà đầu tư quan tâm không còn là xây mới bao nhiêu mà là làm thế nào để các tài sản hiện hữu tiếp tục tạo ra giá trị trong 20-30 năm tới. Giá trị gia tăng có thể đến từ việc cải thiện chất lượng không gian, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, tối ưu hiệu quả vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn bền vững và nhu cầu mới của khách thuê.
Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới đối với tài sản thương mại
Sự thay đổi trong tư duy đầu tư diễn ra song song với xu hướng chọn lọc ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản toàn cầu. Khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước đây, mỗi quyết định đầu tư đều yêu cầu mức độ chắc chắn cao hơn về khả năng tạo lợi nhuận dài hạn. Thay vì tập trung vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư đang ưu tiên các tài sản có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và còn dư địa tiếp tục nâng cao giá trị.
Theo các nghiên cứu của Savills tại London, Tokyo, Madrid và Singapore, hoạt động đầu tư đang phục hồi theo hướng chọn lọc hơn. Dòng vốn tập trung vào các tài sản sở hữu nền tảng khai thác tốt và khả năng cạnh tranh bền vững, trong khi khoảng cách giữa nhóm tài sản dẫn đầu với phần còn lại của thị trường ngày càng rõ nét. Điểm đáng chú ý là lợi thế này không được quyết định bởi thời điểm hoàn thành công trình mà phụ thuộc vào khả năng đáp ứng các yêu cầu mới của thị trường trong từng giai đoạn phát triển.
Tại Việt Nam, chủ đề này ngày càng trở nên đáng chú ý khi nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đang bước vào một chu kỳ vận hành mới. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và kỳ vọng ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang dần thay đổi.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ tư duy đánh giá tài sản dựa trên tuổi đời công trình sang cách tiếp cận dựa trên vòng đời giá trị. Một tài sản chỉ thực sự được xem là tài sản dẫn đầu thị trường khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với các yêu cầu mới của thị trường.
Trong bối cảnh đó, mỗi chu kỳ phát triển sẽ hình thành những tiêu chuẩn mới về chất lượng tài sản. Các tiêu chuẩn này không được quyết định bởi năm hoàn thành công trình mà bởi khả năng thích ứng với hành vi khách thuê, yêu cầu của doanh nghiệp và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư.
An Vũ