17:15 24/06/2022

Giải pháp nào để luật hóa quy định “chung cư hết hạn sau 50-70 năm”?

Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất quy định sổ hồng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Các chuyên gia cho rằng, áp dụng quy định này là xu hướng tất yếu nhưng cần có lộ trình cụ thể và phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng. Nếu áp dụng ngay sẽ không hiệu quả trong việc kéo giảm giá chung cư, thậm chí gây ra một số hệ quả, phản ứng trái chiều, có thể làm cho sức cầu của thị trường giảm.

Không hiệu quả trong việc kéo giảm giá của chung cư?

Mới đây, lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đưa ra quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình (phương án 1), hoặc thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của Luật Đất Đai 2013 (phương án 2).

Mặc dù đây mới chỉ là một đề xuất của Bộ xây dựng nhưng ngay lập tức đã dẫn đến rất nhiều luồng tranh luận xoay quanh vấn đề này. Theo đó, chia sẻ tại một diễn đàn diễn ra mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA cho rằng, việc áp dụng có thời hạn đối với loại hình chung cư là một diễn biến tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nếu áp dụng hình thức này ngay lập tức sẽ có những hệ lụy nhất định, chưa phù hợp với giai đoạn này.

Giải pháp nào để luật hóa quy định “chung cư hết hạn sau 5070 năm”
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA.

Theo ông Thắng, từ góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, nếu áp dụng hình thức thời hạn sở hữu chung cư ngay lập tức sẽ gây ra một số vấn đề. Trước hết, đó là sự phản ứng của thị trường về loại hình căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn. Tâm lý của người dân từ trước tới nay khi mua bất động sản, nhà chung cư thường chọn sở hữu ổn định lâu dài. Do đó, nếu quy định này được ban hành ngay lập tức sẽ gây ra phản ứng trái chiều.

Theo ông Thắng, điều này có thể làm cho sức cầu của thị trường suy giảm, làm cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận khách hàng.

Bên cạnh đó là giải quyết vấn đề định giá tiền sử dụng đất giữa hình thức sở hữu lâu dài với dự án sử dụng có thời hạn khi được bán ra thị trường sẽ khác nhau.

Ngoài ra, là niên hạn sử dụng của chung cư. Ví dụ, quy định chung cư bậc 1 có thời hạn sử dụng trên 100 năm, bậc 2 là từ 50 đến dưới 100 năm chỉ mang tính chung chung. Điều này còn liên quan đến nhiều yếu tố trong quá trình sử dụng như: công tác bảo trì, bảo dưỡng, chất lượng xây dựng… sẽ ảnh hưởng và quyết định tới tuổi thọ của chung cư. Vấn đề đặt ra, quy định thời hạn sử dụng của chung cư sẽ theo niên hạn hay theo chất lượng xây dựng; đồng thời khi kiểm định lại công trình có đủ chất lượng hay không sẽ dựa trên cơ sở nào?

Đại diện DKRA cũng khẳng định, thời hạn sử dụng chung cư phải căn cứ cụ thể trên tình trạng thực tế của công trình và cần có cơ quan độc lập của nhà nước kiểm tra giám sát định kỳ. Ví dụ nếu quy định thời hạn là 50 năm nhưng quy định khoảng 5 năm kiểm định 1 lần để đánh giá lại toàn bộ chung cư có đảm bảo an toàn không. Nếu 50 năm sau, kiểm định vẫn an toàn thì có thể tiếp tục gia hạn sử dụng.

Số liệu thống kê của DKRA thời gian qua cho thấy, các loại hình như Officetel mặc dù có thời hạn và chưa có hành lang pháp lý cụ thể nhưng lại được bán khá tốt khi phát triển ở những khu đô thị lớn như trung tâm Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh…

Chia sẻ về việc nếu quy định này được ban hành và áp dụng, sẽ tác động như thế nào đến thị trường? Liệu phân khúc căn hộ chung cư có thời hạn khi được xây dựng rộng rãi sẽ phân chia thị trường như thế nào và đặc biệt, giá chung cư có giảm? Đại diện DKRA khẳng định, nếu áp dụng ngay lập tức quy định này sẽ không có tác động nhiều đến việc giám giá của thị trường.

Giải pháp nào để luật hóa quy định “chung cư hết hạn sau 5070 năm”
Nếu áp dụng ngay lập tức quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ không có tác động nhiều đến việc giám giá của thị trường. (Ảnh minh họa)

Từ kinh nghiệm phát triển dự án, Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA phân tích, cơ cấu chi phí đất trong chi phí phát triển chiếm khoảng 30% trở lên. Trong cơ cấu chi phí đất có chi phí tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian qua, ngoài chi phí về đất, có một số chi phí khác như nguyên vật liệu tăng rất mạnh. Theo các số liệu thống kê gần đây, giá chi phí đầu vào nguyên vật liệu như sắt, thép… đang tăng trung bình  10-20% so với giai đoạn cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, thời gian qua, do siết chặt tín dụng bất động sản, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Yếu tố thứ 3 tác động đến giá đó là những vướng mắc về giải quyết pháp lý dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn làm cho vòng đời của dự án tăng lên, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng.

Chính vì vậy, theo Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA, nếu áp dụng ngay thời hạn sở hữu chung cư trong giai đoạn này, kể cả khi giảm chi phí tiền sử dụng đất thì cũng không làm cho giá nhà chung cư giảm mà còn tác động tiêu cực đến thị trường. Do đó, cần phải nghiên cứu cẩn thận, cân nhắc kỹ lưỡng việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư.

Cần cân nhắc lộ trình hợp lý

Trong khi đó, với 2 phương án mà Bộ Xây dựng đưa ra, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Collieirs Việt Nam (tập đoàn chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản và quản lý đầu tư tại Việt Nam) nhận định, với phương án nào đi chăng nữa thì trên bình diện chung, Chính phủ đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng ổn định cho thị trường bất động sản và một phần của định hướng này là xác định rõ các vấn đề về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu. Vậy nên, bất cứ sự sửa đổi, bổ sung hay điều chỉnh nào giúp mọi người hiểu rõ họ đang đầu tư vào đâu, tương ứng như thế nào với khả năng của họ, thời hạn bao lâu… đều đáng hoan nghênh.

Giải pháp nào để luật hóa quy định “chung cư hết hạn sau 5070 năm”
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Collieirs Việt Nam.

Phân tích cụ thể, ông David Jackson cho biết, với phương án 2 – áp dụng niên hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư dựa trên Luật Đất Đai 2013, thì luật này còn đang trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung. Còn với phương án 1, đó là có cơ sở, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lâu dài, nhưng rất cần một cách tiếp cận thấu đáo, có lộ trình cụ thể, đầy đủ phương án cho chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng, các luật và quy định rõ ràng, đảm bảo thông tin và diễn giải đúng đắn. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ đa dạng hơn, mở ra nhiều cơ hội hơn cho chủ sở hữu, nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản.

Về giá thị trường của căn hộ sở hữu có thời hạn nhìn chung thấp hơn giá của căn hộ sở hữu lâu dài trong cùng khu vực, mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng. Với những người muốn mua nhà sở hữu lâu dài và về sau truyền lại cho con cái, họ có thể chấp nhận mức giá cao hơn. Còn với người trẻ, các gia đình có khả năng tài chính vừa phải, hoặc nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê, họ có thể chọn những căn hộ sở hữu có thời hạn với mức giá phải chăng hơn và sau này có thể chuyển chỗ ở nếu thay đổi nhu cầu.

Ở góc độ văn hóa truyền thống, nhiều người quan niệm nhà vừa là nơi an cư, vừa có thể truyền lại cho đời sau và vì vậy muốn có quyền sở hữu lâu dài. Nhưng có một thực tế là nhận thức thay đổi theo thời gian và cấu trúc gia đình ở Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị cũng dần khác đi. Cùng với đó, hiện ngày càng có nhiều người sống ở đô thị và lựa chọn chung cư. Vậy nên, đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của các nhóm dân cư, với nhiều loại hình nhà ở có thời hạn sở hữu đa dạng là cần thiết.

Chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh: "Áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư còn giúp giải quyết các khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Cũng như các loại hình nhà ở khác, chất lượng công trình nhà chung cư giảm dần khi càng gần cuối thời hạn sử dụng (được xác định theo tuổi thọ thiết kế và tuổi thực tế), ảnh hưởng đến an toàn tính mạng và tài sản của cư dân. Áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đồng nghĩa sẽ có nhiều cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi thời hạn kết thúc, từ đó phục vụ tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai. Điều này còn giúp tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho các thế hệ tiếp theo, vì đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và việc sử dụng đất không chỉ nhằm phát triển kinh tế mà còn cải thiện an sinh của con người".

Ông Jackson cho rằng, luật và chính sách mới, nói chung, có thể được diễn giải theo nhiều cách khác nhau và vì thế có thể khiến nhiều người thấy bối rối, bất an. Điều này khá phổ biến ở nhiều nơi chứ không chỉ riêng Việt Nam. Sự quan tâm của công chúng và cộng đồng doanh nghiệp trong thời gian qua thực chất là cơ hội để các cơ quan có thẩm quyền diễn giải rõ ràng hơn nữa về vấn đề này và xây dựng lộ trình triển khai hợp lý.

Đồng thời, cần bàn tính các phương án để chủ căn hộ chung cư chọn lựa khi gần hết thời hạn sở hữu. Ví dụ: họ có thể thanh toán một mức phí bổ sung để gia hạn thời hạn sở hữu, hoặc tham gia bán tập thể cho một bên thứ ba theo mức đền bù thỏa đáng. Có thể nói, quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn là điều không mới ở các nước trên thế giới. Nhưng vì đây là một đề xuất mới với nhiều người ở Việt Nam, rất cần xem xét và bàn thảo thận trọng, cân nhắc lộ trình hợp lý, đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích để có thể đạt được mục tiêu dài hạn.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên