Hoàn thiện khung pháp lý đối với condotel để tránh rủi ro cho nhà đầu tư

Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được quan tâm mạnh trong những năm gần đây. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng những lỗ hổng pháp lý để thực hiện kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Loại hình mới bị “biến tướng”

Condotel hay còn được gọi là căn hộ khách sạn kết hợp hình thức vừa để ở vừa lưu trú du lịch. Nói một cách khác, Condotel là loại hình bất động sản kết hợp những giá trị tiện ích khép kín của một khách sạn với các đặc điểm của một căn hộ thông thường, nhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng và tăng giá bất động sản. Với sự mới lạ và việc mang lại nhiều giá trị kép, Condotel đang dần trở thành xu hướng đầu tư thông minh mới của ngành bất động sản. Ở Việt Nam, Condotel thường được xây dựng ở những các khu nghỉ dưỡng lớn, địa điểm du lịch chiến lược nhằm mang lại lợi nhuận cao và ổn định cho nhà đầu tư.

Về tình hình phát triển, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel ở nước ta đã lên đến 16.000 căn; trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2. Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. Tuy nhiên, trong bối cảnh của Covid 19, hoạt động du lịch bị hạn chế nên thị trường condotel rơi vào tình trạng trầm lắng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đưa ra nhận định: “Nhà chung cư hiện tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu cũng rất căng thẳng về bảo trì, sở hữu. Condotel cũng gần giống mô hình nhà chung cư, nhưng quản lý vận hành thì người chủ sở hữu lại ủy quyền cho nhà đầu tư vận hành.

Hoàn thiện khung pháp lý đối với condotel để tránh rủi ro cho nhà đầu tư
Nhiều hình thức kinh doanh condotel bị "biến tướng", cam kết lợi nhuận không tưởng tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư. Ảnh minh họa

Việc bảo trì các căn hộ condotel thế nào, quản lý ra sao, mô hình chia sẻ lợi nhuận… đều chưa có quy định của Nhà nước. Ông Hà đề nghị các cơ quan nhà nước, như Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch nên phối hợp để xây dựng và ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển du lịch bền vững”.

Thực tế, rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào condotel đó là khung pháp lý chưa rõ ràng. Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Theo nội dung này có thể thấy Chính phủ công nhận sự tồn tại và phát triển của loại hình căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam.

Do đó, có thể thấy việc đầu tư vào condotel hay các loại hình bất động sản khác trong khi chưa có quy định pháp luật điều chỉnh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là việc ký kết các hợp đồng, thỏa thuận bị vô hiệu do trái quy định của luật hoặc đối tượng hợp đồng, giao dịch không thực hiện được sẽ gây nhiều hậu quả, thậm chí là thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Thời điểm đó, các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra ý kiến: Condotel đang chiếm tới 81% tổng nguồn cung các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, số lượng condotel hiện ứ đọng cũng rất lớn, lên đến hàng chục nghìn căn. Thế nhưng, các công ty phát triển bất động sản khi rao bán luôn lấy mức cam kết lợi nhuận cao để câu khách.

Liên quan đến vấn đề này, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation còn cho rằng: “Những lời hứa hẹn lợi nhuận 8 - 12% là điều không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó”.

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý

Cuối năm 2020, trước tình trạng ở nhiều địa phương ồ ạt cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng loạt dự án, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tạm thời không cấp phép mới biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng. Theo Thanh tra Chính phủ, kiến nghị, trước mắt tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Gần đây nhất, tại Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được công bố mới đây, Bộ Xây dựng đã thừa nhận hàng loạt tồn tại về quy định kinh doanh bất động sản với loại hình condotel.

Theo Bộ Xây dựng, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng. Không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đơn cử như, tại Khoản 2 Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định việc trước khi bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải nhà ở như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng lưu trú (officetel)… thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro.

Hoàn thiện khung pháp lý đối với condotel để tránh rủi ro cho nhà đầu tư
Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý đối với condotel để tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, luật không quy định rõ trường hợp nào thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cả toàn bộ công trình hay được bán, cho thuê mua từng phần công trình như bán căn hộ condotel, officetel, một phần diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại trong tòa nhà dự án.

Cũng theo Bộ Xây dựng, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang đang có một số nội dung thiếu chi tiết. Các nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đơn cử, Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới chỉ quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai; trong khi xã hội có nhu cầu về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Đồng thời, chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

Hay, Luật hiện hành đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

UBND tỉnh Đồng Nai vừa ra thông báo kết luận của Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi tại buổi họp nghe báo cáo kết quả và xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

Dự án đường vành đai TP. Biên Hòa có chiều dài khoảng 6,4km, điểm đầu tuyến giao với hương lộ 7 và điểm cuối giao với đường tỉnh 768 (huyện Vĩnh Cửu). Tổng mức vốn đầu tư của dự án này là 1.056 tỷ đồng.

UBND tỉnh Lai Châu đã công bố gần 120 dự án mời gọi đầu tư, trao 8 quyết định chủ trương đầu tư, với tổng vốn 1.220 tỷ đồng cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, UBND tỉnh Lai Châu, các hiệp hội, các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã ký 17 biên bản hợp tác, với mục tiêu đưa nông nghiệp trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương.

Bộ Giao thông vận tải là đầu mối tổ chức thực hiện đầu tư dự án đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021 - 2025, nhưng xem xét giao địa phương có đủ năng lực thực hiện dự án thành phần.

Đến năm 2025, TP. Hà Nội phấn đấu có thêm 2.000 sản phẩm OCOP được chứng nhận đạt từ 3 sao trở lên, trong đó phấn đấu 3% sản phẩm tiềm năng 5 sao tham gia đánh giá, phân hạng OCOP cấp Quốc gia.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Chung nhan Tin Nhiem Mang

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455