Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào nửa cuối năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ nhiều dự án đồng loạt triển khai, song dòng tiền vẫn sẽ chọn lọc mạnh.
Theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), những sản phẩm có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và gắn với hạ tầng phát triển sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi bất động sản mang tính đầu cơ sẽ đối mặt nhiều áp lực.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn
Đánh giá diễn biến sáu tháng đầu năm 2026, các chuyên gia DXS-FERI cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục quá trình tái cơ cấu với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và nhóm chủ đầu tư.
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, áp lực từ lãi suất, địa chính trị và dòng vốn vẫn hiện hữu, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng linh hoạt hơn. Nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, mở rộng quỹ hàng và liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm kích cầu, gia tăng thanh khoản.
Trong khi đó, người mua nhà vẫn giữ tâm lý thận trọng. Không còn chạy theo những cơn sốt giá hay kỳ vọng tăng trưởng ngắn hạn, khách hàng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng dự án, pháp lý, vị trí, khả năng kết nối hạ tầng cũng như uy tín của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định.
Theo DXS-FERI, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng bền vững hơn, khi giá trị thực của sản phẩm trở thành yếu tố quyết định thay vì tâm lý đầu cơ.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn.
Thống kê của DXS-FERI cho thấy, hoạt động chuẩn bị nguồn hàng diễn ra khá sôi động trong sáu tháng đầu năm.
Trên phạm vi cả nước có 31 dự án được khởi công xây dựng, 73 dự án tổ chức kick-off và 42 sự kiện mở bán chính thức, chưa kể hơn 300 sự kiện tư vấn và giới thiệu sản phẩm quy mô nhỏ.
Dù số lượng đợt mở bán giảm so với nửa cuối năm 2025, lượng dự án tổ chức kick-off lại tăng mạnh. Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu cho thấy nhiều dự án đang hoàn tất công tác chuẩn bị để đưa sản phẩm ra thị trường trong những tháng cuối năm.
Tuy nhiên, việc nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ cải thiện ngay lập tức.
DXS-FERI nhận định sức mua vẫn sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất và niềm tin của nhà đầu tư. Dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác sử dụng hoặc tạo dòng tiền ngay sau khi bàn giao.
Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch về pháp lý, xa trung tâm hoặc chưa có động lực phát triển rõ ràng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng.
Theo DXS-FERI, nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung, dài hạn. Tuy nhiên, quyết định xuống tiền sẽ được cân nhắc kỹ hơn dựa trên nhiều tiêu chí như pháp lý, chất lượng sản phẩm, chính sách thanh toán, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác tài sản.
Xu hướng này sẽ khiến thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư dài hạn sẽ giữ được sức hút, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó tìm kiếm thanh khoản.
Các chuyên gia cho rằng, đây cũng là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
Ba kịch bản cho thị trường cuối năm
Trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, mặt bằng lãi suất và diễn biến của thị trường nhà ở, DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho nửa cuối năm 2026.
Ở kịch bản thách thức, nếu kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn, lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, nguồn cung có thể tăng khoảng 15-20%, nhưng giá bán sẽ giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp khi dòng tiền chưa sẵn sàng quay trở lại thị trường.
Trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, mặt bằng lãi suất và diễn biến của thị trường nhà ở, DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho nửa cuối năm 2026.
Đối với kịch bản kỳ vọng, DXS-FERI đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất - nền kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và chính sách tiền tệ giữ trạng thái thận trọng. Khi đó, nguồn cung có thể tăng từ 20-30%, lãi suất dao động 11-13%, giá bán nhìn chung ổn định hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%. Đây được xem là kịch bản phản ánh đúng xu hướng thị trường sẽ phục hồi từng bước nhưng vẫn diễn ra có chọn lọc.
Trong kịch bản lý tưởng, khi kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn, lãi suất giảm còn khoảng 9-11% và niềm tin thị trường phục hồi mạnh, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Tuy nhiên, theo DXS-FERI, khả năng xảy ra kịch bản này chưa cao trong bối cảnh hiện nay.
Theo các chuyên gia DXS-FERI, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm nhiều khả năng sẽ không xuất hiện các đợt tăng trưởng nóng như giai đoạn trước mà tiếp tục vận động theo hướng ổn định, phân hóa và chọn lọc.
Đây sẽ là giai đoạn mà năng lực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm và giá trị khai thác thực tế trở thành yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh. Đồng thời, dòng tiền cũng sẽ ưu tiên những dự án minh bạch về pháp lý, có vị trí tốt, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh đó, thị trường được kỳ vọng sẽ từng bước thiết lập mặt bằng phát triển bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng giá ngắn hạn như trước đây.
Thiên An