16:18 17/06/2022

Nên “siết” tín dụng bất động sản ở phân khúc nào?

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản để phòng ngừa rủi ro là cần thiết, nhưng cần tùy thuộc vào từng phân khúc, từng thời điểm thị trường.

Kiểm soát dòng vốn là cần thiết

Thời gian qua, câu chuyện siết, quản tín dụng vào bất động sản nhận được sự quan tâm của dư luận. Tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV, chủ đề siết tín dụng bất động sản được không ít đại biểu đưa ra thảo luận, chất vấn. Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng khi siết chặt tín dụng đối với bất động sản có thể dẫn đến hệ lụy là thị trường sẽ đình trệ và người nghèo, nhất là người nghèo ở đô thị khó có thể mua được nhà giá rẻ hơn như mong muốn.

Trong khi đó, mục đích quản lý của Nhà nước là chống đầu cơ, chống bong bóng bất động sản và trên thực tế vẫn có nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn nghiêm túc, đúng pháp luật. Bởi vậy, các ý kiến đề nghị cần có giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trước Quốc hội, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái khẳng định, Chính phủ chỉ điều chỉnh chứ không phải siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Với những dự án hiệu quả thì vẫn cung cấp vốn.

Phía Ngân hàng Nhà nước khẳng định vẫn cho các dự án bất động sản hiệu quả vay. Như vậy, có thể thấy, về chủ trương chính sách, quan điểm của Chính phủ, các bộ ngành đều tạo điều kiện cho vay các dự án tốt, hiệu quả, đẩy mạnh nguồn cung đang hạn hẹp trên thị trường bất động sản.

Nên “siết” tín dụng bất động sản ở phân khúc
Ông Vương Duy Dũng, Trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản (Cục Quản lý nhà ở và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng).

Tại một diễn đàn về Quản tín dụng bất động sản diễn ra mới dây, ông Vương Duy Dũng, Trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Sở dĩ trên thị trường có thông tin việc siết tín dụng bất động sản là do nhiều chủ doanh nghiệp đi gặp gỡ, tiếp cận vốn nhưng không vay được. Tuy nhiên, khó khăn từ việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp là do nhiều lý do khác nhau. Có thể, các ngân hàng không còn hạn mức, cũng có thể do vấn đề năng lực, tín nhiệm, phương án vay trả nợ, pháp lý của chính doanh nghiệp, ngân hàng phải thẩm định trước khi cho vay.

Thực tế, một số ngân hàng hiện cũng đang trong tình trạng hết room tín dụng cho bất động sản. Trong khi đó, trả lời chất vấn trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho rằng, việc nới room tín dụng cần tính toán rất kỹ lưỡng.

Nguyên nhân là do hiện nay dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức 124%. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam đang là một trong những nước có tỷ lệ dư nợ cao nhất thế giới. Đáng chú ý, khi nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào tín dụng hệ thống ngân hàng, mỗi khi có các cú sốc như đại dịch, hay biến động của tình hình kinh tế thế giới khiến doanh nghiệp và người dân khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh thì sẽ lập tức sẽ ảnh hưởng luôn đến hệ thống ngân hàng. Trong trường hợp hệ thống ngân hàng mất khả năng chi trả, hệ lụy đến cả nền kinh tế sẽ là rất lớn.

Chính vì vậy, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng là một biện pháp rất hiệu quả trong tổ chức điều hành, đưa thị trường tiền tệ tín dụng ổn định trở lại. Hiện nay hệ thống ngân hàng vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu và dần tiến tới chuẩn mực quốc tế.

Từ góc độ của các tổ chức tín dụng khi thành lập thì tổ chức tín dụng nào cũng mong muốn tăng trưởng tín dụng nhiều, nhưng Ngân hàng Nhà nước phải đứng ở trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mô, nếu đáp ứng được yêu cầu của các tổ chức tín dụng thì chính sách tiền tệ sẽ không đạt được mục tiêu là kiểm soát lạm phát, bà Hồng nhấn mạnh.

Nên “siết” tín dụng bất động sản ở phân khúc
Các ngân hàng cần điều chỉnh dòng vốn vào thị trường bất động sản đúng và trúng.

Trước câu hỏi về việc thị trường bất động sản đã nóng đến mức phải kiểm soát tín dụng hay chưa, ông Dũng cho rằng, trong thời gian vừa qua, giá bất động sản có xu hướng biến động rất mạnh. Tuy nhiên, đó không phải là tất cả, bất động sản có nhiều phân khúc, loại hình khác nhau, có phân khúc cao cấp, dành cho nhà đầu cơ, có phân khúc phục vụ chủ yếu để tiêu dùng.

Phân khúc dành cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là những bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng… Việc đầu tư cho các loại hình này tương đối an toàn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội. Do đó, cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển các loại hình này.

Còn những phân khúc có tính đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp, giá rất cao, cần có sự kiểm soát, xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng, ngay cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư, kinh doanh những loại hình đó cũng cần được quan tâm, chặt chẽ. Việc kiểm soát vốn tín dụng cần tùy theo các phân khúc, tùy dự án, chứ không áp chung với mọi dự án.

Nên siết tín dụng phân khúc nào?

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng tất cả mục tiêu nằm trong khuôn khổ như Ngân hàng Nhà nước quy định. Nếu là NHTM thì không được cho vay vào lĩnh vực bất động sản vượt quá 8% tổng số vốn vay.

Ông Thịnh cho rằng, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn, để từ đó kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay cho ngân hàng mới được thực hiện tốt nhất.

Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để họ có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30-50% lượng tiền doanh nghiệp xin vay.

Nên “siết” tín dụng bất động sản ở phân khúc
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (bên trái) cho rằng, chúng ta cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng.

“Cái quan trọng nhất là làm sao thanh lọc được thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Chuyên gia này cho biết thêm, Bộ Xây dựng khi đưa ra kế hoạch cũng mong muốn có phân khúc phát triển đồng bộ, thỏa mãn yêu cầu phát triển thị trường, đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội của người dân.

Ví dụ như một mảnh đất đó, nếu đầu tư nhà cao cấp khi bán sẽ được nhiều tiền hơn so với phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở trung cấp nên họ chỉ thích đầu tư phân khúc cao cấp. Còn ngân hàng thấy đầu tư cao cấp ì ạch mãi, không khả năng trả nợ vay thì ngân hàng không giải ngân. Do đó, chúng ta phải làm sao để các doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải có năng lực thực thi hoạt động thì ngân hàng sẵn sàng cung cấp vốn.

“Rõ ràng trong thời gian vừa qua, chúng ta chứng kiến doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu thì làm sao họ có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Còn hỏi cho vay, chẳng có ngân hàng nào dám cho vay”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, thứ nhất, chúng ta cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Thứ hai, doanh nghiệp đang có dự án rồi, chuẩn bị đưa ra thị trường cần lượng vốn nữa để hoàn thành dự án, đưa ra bán thì ngân hàng nên cho vay. Từ đó làm cho dự án hoàn thiện, hoàn thiện các thủ tục để họ bán ra thị trường và thu hồi vốn.

Thứ ba, việc người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro thì NHTM sẵn sàng cho vay như dưới mức 1,5 tỉ đồng.

Đối với việc xem xét phân khúc nào, chủ thể nào cho vay, ông Thịnh cho rằng việc này cũng quan trọng cho từng địa bàn, từng thời điểm.

Thực ra, các NHTM chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn ngân hàng. Do đó, họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. NHNN đưa ra khuôn khổ để ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát.

Các doanh nghiệp và người dân hiểu được, từ đó có việc đi vay cho phù hợp. Lúc đó nguồn vốn vay nói riêng, việc huy động các nguồn vốn khác mới dễ dàng và hiệu quả cao”, ông Thịnh cho hay.

Hồng Quang

Theo dõi Thương Trường trên