Thị trường bất động sản: Đô thị vệ tinh thành tâm điểm trong bối cảnh đại dịch?

Đại dịch COVID-19 khiến thị trường bất động sản trong nước ảnh hưởng rõ rệt. Tuy nhiên, nó vô tình cũng tạo nên nàn sóng mới khi các chủ đầu tư lớn tập trung xây dựng những dự án khu đô thị, thậm chí là đại đô thị ở các tỉnh thành vệ tinh, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư.

Trước những tác động của đại dịch Covid-19 đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, Chính phủ đã đưa ra những giải pháp phù hợp để hỗ trợ thị trường bất động sản nhanh chóng phục hồi. Nhờ đó, lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cả nước nói chung vẫn chuyển biến tích cực, tạo động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản thời gian tới.

Thị trường bất động sản Đô thị vệ tinh thành tâm điểm trong bối cảnh đại dịch
Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19 trong những năm qua.

Đại dịch Covid-19 – “cú đấm mạnh” vào thị trường bất động sản

Trong những năm qua, ngành bất động sản đã có những đóng góp không nhỏ cho nền kinh tế. Tuy nhiên, từ năm 2020, trước những thách thức đặt ra bởi đại dịch Covid-19 cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại đã gây ra những tác động đến tình hình thị trường chung tạo ra những điểm nghẽn trên thị trường bất động sản. Những tác động đến từ nhiều nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng lớn.

Dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước chưa sôi động, khiến thị trường bất động sản kém sôi động hơn so với những năm trước. Kể từ khi dịch bệnh Covid-19 khởi phát từ đầu năm, các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong và ngoài nước bị ảnh hưởng, đình đốn. Tình trạng này vẫn tiếp diễn tại một số địa phương trong những tháng đầu năm 2021 do dịch bệnh lây lan trong cộng đồng dẫn đến phải thực hiện cách ly cả khu công nghiệp. Nói chung, tình trạng dịch bệnh Covid-19 bùng phát ở nhiều quốc gia và tại Việt Nam cũng làm ảnh hưởng tới việc đi lại cũng như các quyết định đầu tư mới và mở rộng dự án của các nhà đầu tư. Do vậy, việc giải quyết điểm nghẽn này trong thời gian tới phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến của dịch bệnh và các biện pháp kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ.

Cùng với đó, sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó; điều này được đặc biệt chú ý trong năm 2020 khi mà dịch bệnh Covid-19 tiếp tục có những diễn biến phức tạp. Theo báo cáo thị trường năm 2020 của Bộ Xây dựng, mặc dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản ở một số phân khúc không giảm, vẫn ở mức cao so với mức thu nhập của đại đa số người dân. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền năm 2020 vẫn có xu hướng tăng so với các năm trước. Biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương. Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản diễn biến khá đặc biệt khi có sự “lệch pha” giữa thanh khoản và giá cả.

Ngoài ra, sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là rất lớn nhưng chưa được đáp ứng. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Trong năm 2020, công suất thuê phòng khách sạn chỉ đạt khoảng 30-40%, giá cho thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng giảm nhiều chỉ đạt khoảng 40% so với năm 2019 và theo tổng hợp số liệu của các địa phương có báo cáo cho thấy, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý IV/2020 giảm, tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán chỉ bằng khoảng 76% so với quý trước, nguồn cung nhà ở có xu hướng giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Những điểm nghẽn, nút thắt dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn các đợt sốt giá đất tại các địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn: Trong những năm qua, thị trường bất động sản vẫn chứng kiến những cơn tăng nóng và gây ra nhiều hệ lụy đối với nợ xấu ngân hàng. Trong năm 2021, dù diễn biến của đại dịch vẫn khó lường, song các nguy cơ dẫn đến cơn sốt về giá đất vẫn hiện hữu. Trong quý I/2021, dù tác động của dịch bệnh vẫn chưa thuyên giảm, tại một số địa phương vẫn bị thực hiện lệnh giãn cách và phong tỏa, song thị trường bất động sản vẫn chứng kiến sự tăng trưởng nóng của phân khúc đất nền tại hầu hết các địa phương. Thống kê sơ bộ cho thấy, trong quý I/2021, giá đất tại các địa phương có cơ sở hạ tầng tốt đã tăng từ 15-20%.

Bên cạnh các điểm nghẽn trên do tác động từ đại dịch Covid-19, theo nhận định của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản còn gặp khó khăn do tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây; Yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án… Sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án cũng là những nguyên nhân tác động khiến doanh nghiệp kinh doanh sa sút. Thống kê cho thấy, năm 2020, cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành công và số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch trong năm 2020 ước tính vào khoảng gần 9.000 căn. Trong đó, các khu vực có số lượng bất động sản đưa ra thị trường chưa được hấp thụ nhiều chủ yếu là các địa phương chịu nhiều tác động ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 như tỉnh Khánh Hòa, tỉnh Kiên Giang, tỉnh Bình Dương…

Cơ hội cho bất động sản vệ tinh

Theo bản quy hoạch vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050, tổng diện tích toàn vùng sẽ mở rộng đến 30.404km2, dân số năm 2030 ước tính khoảng 25 triệu người và tỷ lệ đô thị hóa đạt 70-75%.

Thị trường bất động sản Đô thị vệ tinh thành tâm điểm trong bối cảnh đại dịch
Qũy đất tại các trung thâm thành phố lớn ngày càng khan hiếm.

Quy hoạch đặt mục tiêu phát triển vùng TP.HCM trở thành một đô thị phát triển năng động, bền vững. Trong đó, việc mở rộng phạm vi TP.HCM ra các vệ tinh lân cận như: Long An, Đồng Nai, Tây Ninh,… sẽ góp phần làm giảm tải áp lực dân số và bài toán hạ tầng đè nén nội đô hàng chục năm qua.

Đánh giá về bản quy hoạch, PGS.TS. Nguyễn Văn Hiệp - nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, đây sẽ là một lợi thế cho các tỉnh, thành phố lân cận TP.HCM đón sóng đầu tư trong và ngoài nước với các dự án bất động sản lớn, quy mô đại đô thị. Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình, áp lực quỹ đất và xu hướng di dân về ven đô chính là cơ hội phát triển của các vùng vệ tinh.

Thực tế cho thấy, việc gia tăng hình thành các đô thị vệ tinh cũng đang là xu hướng phát triển tất yếu, nhất là trong bối cảnh các khu đô thị vệ tinh đang được hưởng lợi từ chính sách và nguồn đầu tư lớn của Chính phủ. 

Thị trường bất động sản Đô thị vệ tinh thành tâm điểm trong bối cảnh đại dịch
Hình thành các đô thị vệ tinh là xu hướng phát triển tối ưu và tất yếu.

Những năm trước đây, trong bối cảnh quỹ đất nội thành tại thủ đô Hà Nội ngày càng hạn hẹp, thị trường bất động sản  trong nước chứng kiến làn sóng chuyển dịch đầu tư ra khỏi trung tâm thành phố Hà Nội về các quận, huyện ngoại thành, vùng ngoại ô. Ở thời điểm hiện tại, xu hướng này không những chưa có dấu hiệu hạ nhiệt mà ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn, nở rộ và lan rộng đến các đô thị vệ tinh Hà Nội.

Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư đã không còn e ngại với bất động sản tại các tỉnh lân cận Hà Nội. Bởi rõ ràng, so với việc mua một căn hộ trong nội hay ngoại thành có mức giá cao, không đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, thì cũng với cùng số tiền đầu tư đó, họ có rất nhiều lựa chọn về loại hình bất động sản như: Shophouse, nhà liền kề hay đất nền, biệt thự. Ngoài các yếu tố trên, xu hướng Second Home (ngôi nhà thứ hai) cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu nắm giữ và đầu tư vào bất động sản vùng ven nhiều hơn.

Bên cạnh đó, tại các thành phố lớn, xu hướng "bỏ phố về quê" đã không còn chỉ tập trung ở tầng lớp trung niên mà lan rộng sang những người trẻ thành đạt, có địa vị trong xã hội. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, xu hướng "bỏ phố về quê" của người trẻ đang là cơ hội rất lớn cho các đô thị vùng ven thu hút nguồn lực lao động để thúc đẩy kinh tế phát triển. Nhiều người trẻ sau một thời gian "lăn lộn" với nhịp sống sôi động, áp lực cao sẽ chọn "lui về" vùng ven đô có nhịp sống phù hợp với bản thân hơn. Đồng thời, nhờ sự phát triển về kinh tế, hạ tầng giao thông và quá trình hiện đại hóa đô thị nên việc đi lại, kết nối với vùng trung tâm ở các đô thị vùng ven hiện nay đã tốt hơn trước rất nhiều. Nhiều những yếu tố cộng hưởng, có thể thấy, thị trường bất động sản vùng ven đang có cơ hội lớn để phát triển mạnh, thoát khỏi những khó khăn do đại dịch Covid-19 mang lại, vươn mình thành tâm điểm thị trường trong thời gian tới.

Đinh Hiệu

Bình luận bài viết

Trong thời gian tới, tình hình dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp, Thủ tướng yêu cầu phải linh hoạt, thích ứng an toàn với đại dịch để phục hồi phát triển kinh tế, ổn định lại sản xuất kinh doanh trong bối cảnh mới.

Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho rằng đợt bùng dịch thứ 4 tại Việt Nam diễn biến phức tạp, hiện đã ngấm sâu, lan rộng và không thể trở về trạng thái “Zero Covid”, do đó nếu giãn cách xã hội mãi thì các doanh nghiệp sẽ sụp đổ.

Thành phố Hồ Chí Minh vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét một số quy định riêng dựa trên yếu tố đặc thù của địa bàn trong điều kiện có dịch để khôi phục kinh tế.

Trên tinh thần “càng khó khăn, càng phức tạp, càng nhạy cảm thì càng phải đoàn kết, càng dân chủ, lắng nghe ý kiến của nhau để vượt qua khó khăn, thách thức," Thủ tướng Chính phủ tổ chức Hội nghị này nhằm tiếp tục lắng nghe những kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp, tìm kiếm giải pháp thúc đẩy sản xuất kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp.

Từ nay đến năm 2025, Sở Giao thông Vận tải xây dựng danh mục và đề xuất kêu gọi đầu tư cho 9 nhóm dự án phát triển giao thông TP HCM với tổng nhu cầu vốn 675.000 tỷ đồng.

ThuongTruong

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng Biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách nội dung: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455