Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển với những tiêu chí hoàn toàn khác. Nguồn cung và giao dịch tiếp tục cải thiện, song dòng tiền không còn chảy theo tâm lý đầu cơ mà hướng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác giá trị dài hạn.
Dòng tiền dịch chuyển theo chất lượng dự án
Bức tranh thị trường nhà ở TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 cho thấy đà phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng diễn ra có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.
Theo dữ liệu mới công bố của JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục là đầu tàu của thị trường khi chiếm tới khoảng 70% lượng nguồn cung mới, trong đó phân khúc cao cấp chiếm hơn 43%.
Thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực với khoảng 3.600 căn hộ được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế vượt 99,3% phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu, dù môi trường lãi suất tăng khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Bức tranh thị trường nhà ở TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 cho thấy đà phục hồi tiếp tục được duy trì.
Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, thay vì sự tăng giá đồng loạt trên toàn thị trường.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung tiếp tục cải thiện nhờ sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn tại khu Đông và khu Bắc TP.HCM. Trong nửa đầu năm, khoảng 4.100 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, trong khi lượng giao dịch thành công đạt khoảng 4.250 căn.
Phần lớn giao dịch tập trung tại các đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và hạ tầng kết nối thuận lợi. Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi lựa chọn của người mua khi yếu tố chất lượng dự án ngày càng được đặt lên hàng đầu.
Trong khi đó, giá sơ cấp nhà liền thổ bình quân đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Tuy nhiên, do xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn nằm ngoài khu vực trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn nên mặt bằng giá trung bình toàn thị trường giảm hơn 56% so với cùng kỳ năm trước.
Người mua ưu tiên giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá
Những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là tâm lý khách hàng đã khác đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
Nếu trước kia quyết định mua thường được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn thì hiện nay, người mua quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư cũng như khả năng kết nối hạ tầng của dự án.
Trong bối cảnh chi phí vốn có xu hướng gia tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt, kéo giãn tiến độ hoặc hỗ trợ lãi suất từ phía chủ đầu tư tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu.
Theo đánh giá của JLL Việt Nam, sự thay đổi này góp phần giúp thị trường vận động theo hướng lành mạnh hơn, khi dòng tiền tập trung vào những dự án có giá trị sử dụng và giá trị đầu tư bền vững thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.
Không chỉ các yếu tố cung - cầu, thị trường bất động sản TP.HCM còn đang được hỗ trợ bởi hàng loạt động lực mang tính dài hạn.
Những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là tâm lý khách hàng đã khác đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau khi hình thành các khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.
Trong thời gian qua, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được thúc đẩy triển khai, tạo điều kiện mở rộng không gian phát triển đô thị theo nhiều hướng.
Trong đó, thành phố đang đẩy mạnh mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), trong đó quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển các trung tâm đô thị mới.
Bên cạnh đó, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm cùng hàng loạt công trình kết nối vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến kết nối Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc Hồ Tràm - sân bay Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành và các cây cầu kết nối TP.HCM với Đồng Nai đang từng bước hình thành mạng lưới hạ tầng liên vùng quy mô lớn.
Theo JLL, sự phát triển đồng bộ của hệ thống hạ tầng đang thúc đẩy dòng vốn đầu tư dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm truyền thống sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, qua đó hình thành mô hình phát triển đô thị đa cực của vùng TP.HCM.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, năm 2026 cũng đánh dấu giai đoạn đầu thị trường vận hành đồng bộ theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc hoàn thiện các nghị định hướng dẫn cùng bảng giá đất mới của TP.HCM được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Theo JLL Việt Nam, sự hội tụ của ba yếu tố gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn đang tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, động lực phát triển sẽ không còn tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm mà lan tỏa sang các cực tăng trưởng mới, nơi hạ tầng giao thông, logistics và quy hoạch đô thị đang được đầu tư mạnh mẽ.
Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tái định hình thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm tới, đồng thời mở ra cơ hội cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua có tầm nhìn đầu tư dài hạn.
Thiên An