Tin nóng:

TPHCM: Làm sao để kéo giảm giá nhà?

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), có nhiều nguyên nhân đẩy giá nhà tại TPHCM lên cao ngất ngưởng trong khi phần lớn người có nhu cầu mua nhà lại là người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là bài toán khó để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân tại TPHCM hiện nay.

TPHCM Làm sao để kéo giảm giá nhà
Giá nhà ở tại TPHCM đang quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người tiêu dùng. Ảnh C.A

Nhiều nguyên nhân “đội” giá nhà

Theo HoREA, hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM hai năm qua

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, có nhiều nguyên nhân đẩy giá nhà ở lên cao. Cụ thể, trong trong chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản chi phí mặt bằng không được khấu trừ nên phần chi phí này người mua nhà phải gánh chịu.

Bên cạnh đó, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” tại TPHCM, được tính bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất, cao nhất cả nước. cũng góp phần làm tăng giá nhà tại TPHCM. Trong chi phí xây dựng ngoài các chi phí về tài chính, quản lý, chủ đầu tư còn phải chịu khoản chi phí không tên. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ngoài các nguyên nhân nêu trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, còn có nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại như tiền sử dụng đất. Hiện nay tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại được thu theo theo phương thức trực thu, thu 1 lần làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính cũng là một rào cản lớn trong việc kéo giảm giá nhà ở tại TPHCM. Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng “đất công” thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án “không vướng” mà vẫn bị kéo dài thủ tục hành chính.

Để giải quyết được vấn đề này, ông Châu cho rằng phải nhà nước cần giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”. Việc giải quyết các điểm nghẽn này nhằm kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch từ đó giảm bớt Chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Đồng thời, để giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn này từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.

Đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông cấp độ 4 (công chức giải quyết hồ sơ yêu cầu và thủ tục hành chính, nhưng không tiếp xúc trực tiếp với người dân, doanh nghiệp) sẽ vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, vừa góp phần thiết thực kéo giảm giá nhà ở.

Ngoài các nguyên  nhân khách quan, dự án có thể bị kéo dài do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình

Giá nhà ở ngoài sự chịu sự chi phối của các quy luật khách quan của thị trường còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch. Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng “bong bóng”, hoặc đang bị tác động bởi các “chiêu thức” làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng “giá ảo” thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Đề xuất nhiều giải pháp

Từ các phân tích trên, để góp phần kéo giảm giá nhà, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Đề nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất, Đồng thời, đề nghị HĐND và UBND TPHCM xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa”. Đề nghị UBND thành phố ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính

HoREA đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Bên cạnh đó để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, trước hết, đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, Văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.

Hiệp hội cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật. Đồng thời, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.    

Châu Anh

Bình luận bài viết

Bình luận

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách điện tử: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: toasoanthuongtruong@gmail.com.

Liên hệ quảng cáo: 0888484455