Thị trường bất động sản thiếu nhà vừa túi tiền, vì sao nguồn cung vẫn lệch pha?

Nguồn cung bất động sản đang phục hồi nhưng vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở phù hợp với thu nhập của số đông tiếp tục khan hiếm.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tín dụng dần ổn định và nguồn cung bắt đầu quay trở lại. Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực vẫn là nghịch lý kéo dài nhiều năm: sản phẩm có giá cao tiếp tục xuất hiện, còn những căn nhà phù hợp với khả năng chi trả của người lao động vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu.

Nguồn cung trở lại nhưng nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm

Vấn đề lệch pha cung - cầu tiếp tục được nhắc đến tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7 tại Hà Nội. Sự kiện có sự tham dự của đại diện Thanh tra Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và chuyên gia kinh tế.

Trong tham luận về phát triển nguồn cung nhà ở, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường vẫn đang đối mặt với tình trạng dư nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà ở có giá phù hợp. Cơ cấu sản phẩm cũng thiên về nhà để bán, trong khi nhà cho thuê dài hạn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thực.

Theo ông Hưng, giá nhà hiện “gấp nhiều lần so với mức thu nhập trung bình”, khiến người lao động tại các đô thị lớn ngày càng khó tiếp cận. Đây không chỉ là câu chuyện về giá bán, mà còn cho thấy nguồn lực của thị trường chưa được phân bổ đúng vào những phân khúc có nhu cầu lớn nhất.

Thực tế này khiến sự phục hồi của bất động sản chưa hoàn toàn đồng đều. Nhiều dự án có pháp lý tốt, nằm tại các khu vực trung tâm hoặc đô thị lớn vẫn có khả năng hấp thụ, nhưng phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực lại tiếp tục thiếu sản phẩm phù hợp.

Gần 772.000 căn nhà ở xã hội đang được triển khai

Một trong những điểm sáng của thị trường là tiến độ phát triển nhà ở xã hội đã cải thiện rõ rệt. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn, đạt 103% kế hoạch đề ra.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, có 96 dự án với 27.676 căn được hoàn thành. Cùng thời gian này, 62 dự án nhà ở xã hội và nhà cho thuê mới được khởi công với quy mô hơn 65.000 căn.

Lũy kế đến nay, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với tổng quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành, 270 dự án đang xây dựng và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương 77% mục tiêu của Đề án một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Dù vậy, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng số lượng dự án tăng lên chưa đồng nghĩa bài toán nhà ở đã được giải quyết. “Cơ chế ưu đãi chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư tham gia đầu tư nhà ở cho thuê”, tham luận nêu rõ.

Vì vậy, định hướng trong giai đoạn tới là chuyển từ mô hình chủ yếu phát triển nhà thương mại sang đồng thời phát triển nhà thương mại, nhà ở xã hội, nhà công vụ và nhà cho thuê. Trong đó, nhà cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và khu kinh tế.

Dòng vốn cần chảy vào nơi tạo ra giá trị thực

Bên cạnh nguồn cung, khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một điểm nghẽn lớn của thị trường. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, bài toán hiện nay không chỉ là bơm thêm vốn cho bất động sản, mà quan trọng hơn là vốn phải được phân bổ đúng đối tượng và đúng nhu cầu.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho rằng bất động sản là lĩnh vực sử dụng vốn trung và dài hạn, trong khi thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Sự phụ thuộc này có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực”, ông Hà nhấn mạnh trong tham luận.

Theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng cần ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu chính đáng và các dự án có đầy đủ pháp lý. Với những dự án thương mại thông thường, các tổ chức tín dụng vẫn phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng để hạn chế rủi ro tập trung vốn.

Song song với tín dụng ngân hàng, thị trường cần phát triển thêm những nguồn vốn dài hạn từ trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản và hoạt động M&A. Đây được xem là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn và có nguồn lực ổn định hơn cho các dự án kéo dài nhiều năm.

Nhìn chung, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó bền vững nếu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp và dòng vốn vẫn tập trung vào những dự án ít phục vụ nhu cầu ở thực. Khi nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê được ưu tiên đúng mức, quá trình phục hồi mới có thể lan rộng từ doanh nghiệp sang người mua nhà và toàn bộ nền kinh tế.

Thế Anh