Dự án “khủng” được quảng bá rầm rộ… khi chưa định hướng rõ thị trường, Đất Xanh Group đang muốn gì?

Theo thông tin trên mạng, chiều ngày 23/8/2019, UBND tỉnh Đồng Nai đã tổ chức thành công phiên đấu giá khu đất "vàng" (xã Long Đức, huyện long Thành) gần khu vực Dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành, thu về hơn 3.060 tỷ đồng.

khu đất công có diện tích hơn 92 ha mà Tập đoàn Đất Xanh trúng đấu giá.

Đây là khu đất công có diện tích hơn 92 ha do Công ty TNHH MTV Tổng công ty cao su Đồng Nai sử dụng được UBND tỉnh thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai quản lý. Mục đích sử dụng đất là đất ở dự án, đất công trình giáo dục, đất công trình dịch vụ đô thị.

Tham dự cuộc đấu giá khu đất này có 6 doanh nghiệp. Qua 3 vòng đấu giá, với giá khởi điểm là hơn 1.645 tỷ đồng, kết quả Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS Hà An (Công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) đã trúng đấu giá khu đất với số tiền gần 3.060 tỷ đồng, cao gần gấp 2 lần giá khởi điểm. Đây là khu đất công bán được giá cao nhất từ đầu năm đến nay.

Dự kiến, tổng mức đầu tư của dự án trên sẽ là hơn 4.117 tỷ đồng, Công ty Hà An trúng đấu giá khu đất sẽ triển khai làm dự án khu dân cư, chung cư, trường học và các công trình dịch vụ khác...
Nhân viên môi giới của các sàn ngồi quanh "siêu dự án" để "tư vấn" cho khách.
Để tìm hiểu thêm thông tin, chúng tôi liên hệ với một nhân viên môi giới của sàn Đất Xanh Đông Nam Bộ tại dự án thì được nhân viên này cho biết, hiện dự án đã có phê duyệt 1/500 và đang san lấp mặt bằng.

Khi hỏi đến giấy phép xây dựng nhân viên này cho biết, phía chủ đầu tư chưa cung cấp và khẳng định đã có gấy phép rồi thì mới san lấp và nhân viên này không quên nhấn mạnh đất này là do Tập đoàn Đất Xanh trúng đấu giá của UBND tỉnh Đồng Nai nên yên tâm về pháp lý.

Giới thiệu rầm rộ trên mạng.
Ghi nhận tại dự án ngày 22/5, hiện dự án đang tiến hành san lấp mặt bằng và các nhân viên các sàn phân phối đang giới thiệu, tư vấn cho khách về dự án.

Giới thiệu về dự án “khủng” này các nhân viên môi giới tư vấn, hiện chưa có giá chính thức từ chủ đầu tư. Hiện tại, nếu khách hàng muốn mua thì chỉ đóng 50 triệu để giữ chỗ nhưng không xác định vị trí đặt, chỉ là đặt vậy thôi, khi mở bán chính thức sẽ tiến hành phân lô từng vị trí chính xác, nếu lúc ấy khách hàng không muốn mua thì trả lại tiền. Vì hiện tại, bên Tập đoàn Đất Xanh vẫn chưa có giá chính thức nhưng theo thông tin từ lễ ra quân ngày 21/5 thì giá đất nền từ 20 triệu/m2 đến 22 triệu/m2, còn các căn shophouse sẽ có giá trên 6 tỷ.

Khi chúng tôi hỏi khi nào mở bán chính thức thì được nhân viên môi giới tư vấn: “Chắc tầm cuối tháng 6 nhưng cũng không biết chính xác nữa”.

Vậy câu hỏi đặt ra, tại sao Tập đoàn Đất Xanh lại cho giới thiệu rầm rộ dự án “khủng” như vậy trong khi chưa rõ định hướng rõ thị trường?

 Câu chuyện tài chính của Tập đoàn Đất Xanh ?

Siêu dự án đang tiến hành san lấp.
Theo BCTC hợp nhất quí 4/2019 của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) doanh thu thuần đạt 2.016 tỷ đồng, tăng 43% so với năm 2018. Trong đó, doanh thu từ bán căn hộ, đất nền gấp 3 lần cùng kỳ 2018, chiếm 46%. Ngược lại, lợi nhuận sau thuế (LNST) của cổ đông công ty mẹ giảm 28% về 310 tỷ đồng do giá vốn và chi phí tăng.

Lũy kế cả năm 2019, doanh thu thuần của Công ty đạt 5.814 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kì. LNST của Công ty đạt gần 1.886 tỷ đồng, tăng 9,5% so năm 2018. Theo đó, Đất Xanh vượt 16% kế hoạch doanh thu và vượt 57% kế hoạch lợi nhuận năm.

Đáng chú ý, dù kết quả kinh doanh ghi nhận lãi nhưng dòng tiền luôn âm. Cụ thể, dòng tiền thuần trong năm vẫn ghi nhận âm hơn 365 tỷ đồng. Riêng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đến 1.796 tỷ đồng, tăng gần gấp 2 lần so với thời điểm 31/12/2018.

Theo BCTC trong 6 tháng đầu năm 2019, dù kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt song dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh Group vẫn âm gần 653,5 tỷ đồng do tăng khoản phải thu cuối kỳ 2.498 tỷ đồng, tăng 30% cùng kỳ năm 2018. Đối với các khoản phải thu ngắn, dài hạn chiếm tới 51% tổng tài sản.

Tính đến cuối tháng 12/2019, tổng tài sản của Đất Xanh Group vượt mốc 19.880 tỷ đồng, tăng 45% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu tăng mạnh 62% lên 9.023 tỷ đồng. Đây chính là tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án như Khu đô thị đất Quảng Riverside, Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway...

Hàng tồn kho cũng tăng 47% lên 6.791 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản phải thu khách hàng ngắn hạn khác tăng từ 416 tỷ đồng ở đầu năm lên trên 1.500 tỷ đồng ( tăng hơn 1.080 tỷ đồng).

DGX cũng không trích dự phòng giảm giá hàng tồn kho, trong khi đầu năm trích hơn 16 tỷ đồng.

Đồng thời, công ty này tăng cường huy động vốn vay để tăng vốn hoạt động trong năm vừa qua do có nhiều dự án chậm tiến độ.

Kết thúc năm 2019, tổng dư nợ vay của Đất Xanh ở mức 4.400 tỷ đồng, tăng 53% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay chủ yếu là vay ngân hàng dài hạn để mua tài sản với 1.311 tỷ đồng và trái phiếu để đầu tư dự án, bổ sung vốn lưu động với tổng giá trị 2.025 tỷ đồng.

Cho đến thời điểm hiện tại, DXG đang nợ rất nhiều các ngân hàng gồm: Ngân hàng Thương mại CP CT Việt Nam (VietinBank); Ngân hàng TMCP Ngoại thượng Việt Nam (Vietcombank); Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam (Techcombank); Tiên Phong bank; Ngân hàng TM CP Sài Gòn…

Theo nhận định của các chuyên gia tài chính thì việc việc thu tiền 50 triệu đặt trước để mua dự án Gem Sky World của DXG nhằm cải thiện vấn đề tài chính cho DXG vì hiện nay thị trường chứng khoán đang đi xuống và giá cổ phiếu DXG không có tín hiệu khả quan trong ngắn hạn nên việc thu 50 triệu đồng có lẽ không nhầm mục tiêu triển khai dự án mà là một cách để DXG bán cổ phiếu cho khách hàng thay vì bán cổ phần qua sàn không ai mua. Có thể, DXG đang mang dự án ra làm mồi nhử để  thu 1 lượng tiền nhằm cải thiện tình hình tài chính.

An Nguyên

Bạn đang đọc bài viết Đằng sau “siêu dự án” Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh đang giới thiệu rầm rộ là gì? tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT: 0913398394 hoặc gửi về hòm thư toasoanthuongtruong@gmail.com