Mặc dù thị trường bất động sản đang đón nhiều tín hiệu tích cực từ việc hoàn thiện hành lang pháp lý, nguồn vốn được cải thiện và hàng loạt chính sách hỗ trợ được ban hành, song giá nhà vẫn neo ở mức cao, nguồn cung mất cân đối và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.
Theo các chuyên gia, để thị trường phát triển ổn định trong giai đoạn 2026-2027, cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và đa dạng hóa các kênh huy động vốn.
Nhiều chính sách mới tạo động lực phục hồi thị trường
Đánh giá về bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2027, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, môi trường pháp lý đang có những chuyển biến tích cực khi hàng loạt đạo luật quan trọng đã được sửa đổi hoặc chuẩn bị có hiệu lực, góp phần cải thiện môi trường đầu tư và tháo gỡ nhiều thủ tục cho doanh nghiệp.
Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực từ tháng 3/2026 đã cắt giảm nhiều thủ tục đầu tư, cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp trước khi có dự án cụ thể, mở rộng quyền điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án và nới điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7/2026 tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng, mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng, tăng cường phân cấp, hậu kiểm và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực xây dựng.
Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, Chính phủ cũng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường.
Nhiều chính sách mới tạo động lực phục hồi thị trường.
Về nguồn vốn, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Đến hết tháng 5/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,154 triệu tỷ đồng, chiếm 25,7% tổng dư nợ của nền kinh tế, tăng 6,4% so với cuối năm 2025. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,47 triệu tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng dư nợ của lĩnh vực này.
Nguồn vốn từ khu vực tư nhân và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 3.200 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký khoảng 315 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng dần phục hồi khi các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 92.000 tỷ đồng trái phiếu trong nửa đầu năm, chiếm khoảng 42% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường.
Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách tín dụng theo hướng tạo thêm dư địa cho thị trường. Trong đó, các khoản tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp không bị tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản; tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%; đồng thời cho phép loại trừ dư nợ của 18 dự án lớn khi tính hạn mức tín dụng của các ngân hàng.
Dù môi trường chính sách có nhiều cải thiện, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức.
Theo ông, áp lực lớn nhất hiện nay là giá nhà đất tiếp tục duy trì ở mức cao. Giai đoạn 2019-2024, giá nhà đất đã tăng khoảng 59%, riêng trong năm 2025 tiếp tục tăng thêm từ 10-30%. Trong khi đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng tăng mạnh, phản ánh kỳ vọng của thị trường nhưng đồng thời tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá tài sản.
Một nghịch lý đang tồn tại là nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Phân khúc nhà ở cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội vẫn còn rất hạn chế. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung và sức hấp thụ thấp.
Theo phân tích của chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng cao. Trong đó, các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm khiến nguồn cung dự án bị hạn chế; chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính đồng loạt tăng đã đẩy giá thành phát triển dự án lên mức cao hơn.
Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục khi phần lớn doanh nghiệp tập trung phát triển phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn thiếu hụt. Cùng với đó, hiện tượng đầu cơ, "thổi giá", tạo sốt đất cục bộ và tâm lý giữ giá của nhiều nhà đầu tư cũng góp phần khiến mặt bằng giá bất động sản khó giảm.
Đồng bộ giải pháp để đưa thị trường phát triển lành mạnh
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định trong thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời sớm hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật cũng như cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và thị trường bất động sản.
Một trong những giải pháp quan trọng là tăng mạnh nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân thông qua việc đẩy nhanh phê duyệt dự án, rút ngắn thủ tục hành chính, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất và có các chương trình phát triển nhà ở quy mô lớn.
Đồng bộ giải pháp để đưa thị trường phát triển lành mạnh.
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn như phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, đồng thời nghiên cứu lộ trình áp dụng các công cụ tài chính mới nhằm tăng tính bền vững của thị trường.
Đối với cộng đồng doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị các chủ đầu tư tiếp tục tái cơ cấu hoạt động, kiểm soát chặt dòng tiền, hạn chế đầu tư dàn trải, đa dạng hóa sản phẩm và đưa giá bán về mức hợp lý hơn.
Đồng thời, doanh nghiệp cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, mô hình thông tin công trình (BIM), công nghệ xây dựng mới và các giải pháp xanh để giảm chi phí, nâng cao năng lực cạnh tranh và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Theo TS. Cấn Văn Lực, với những chuyển động tích cực về thể chế, nguồn vốn và quyết tâm tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026-2027 đang đứng trước nhiều cơ hội hơn là thách thức.
Tuy nhiên, để cơ hội trở thành động lực tăng trưởng thực sự, điều quan trọng là các chính sách cần được triển khai đồng bộ, nhất quán, qua đó từng bước đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.
Thiên An